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房地产价格正在上涨，而建筑成本就在那里。无论你在哪里，价格都在上涨。例如，德克萨斯州奥斯汀的平均房价在短短六个月内上涨了 100,000 美元。
较低的利率和不断增长的需求正在推动这些价格上涨。目前，利率处于历史最低水平，允许买家购买更昂贵的房屋，同时仍保持每月付款不变。与此同时，需求也在增加，尤其是在千禧一代(未来 10 年以每天约10,000 人的速度年满40岁)中，竞购战屡见不鲜。
美联储——美联储——有一个解决方案来帮助减缓房地产价格的上涨：提高利率。许多人认为，一旦利率开始上升，房价将停止快速上涨——甚至可能下降。这是有道理的。但是，如果需求仍然如此强劲以至于利率上升不会对价格产生影响呢?
美联储不直接控制利率;他们通过影响货币供应量来做到这一点——本质上，就是市场上的现金数量。
向经济体注入资金相当简单。印钱，尽可能多地购买，让卖家带着现金逃跑。一旦现金流经市场，借贷就会变得更容易，因此利率下降。
在大流行开始时，大约有 4 万亿美元在流通。目前，这个数字约为 6.8 万亿美元。这增加了近 2.8 万亿美元，这是美联储开始购买抵押贷款支持证券时发生的结果。美联储通过“印钞”来实现这一点，然后购买证券并将其作为资产持有，反过来，卖方获得现金。然后卖家进行购买和其他投资，资金就会流通并被传递出去。
美联储目前持有2.5 万亿美元的抵押贷款支持证券，并且对每月购买近1200 亿美元的抵押贷款和债券证券有着稳定的兴趣。
从经济中取出资金来控制价格要复杂一些。为了减少流通中的货币数量，美联储将需要以折扣价出售其收购的资产。机会主义投资者购买资产，因此现金较少。反过来，美联储每笔销售所得的钱基本上都被“烧掉”了。
当市场上可用的现金较少时，借贷变得更加昂贵，利率应该上升(利率是货币的价格)。我们都知道利率越高，我们的预算就越紧张。
所以，问题变成了：如果我们正在经历房地产泡沫，由于低利率导致价格疯狂上涨，美联储难道不能出售所有抵押贷款支持证券吗?利率将回升，价格将停止上涨，货币供应量将回到 4 万亿美元。那会让一切恢复正常，对吗?
不幸的是，还有更多在起作用，美联储在市场上的权力可能没有看起来那么大。低利率造成了分流，人们没有充分关注住房需求有多大。人太多，房子不够。目前估计的住房短缺约为5.5 至 600 万套需求旺盛的房屋。的平均售价约为375,000 美元，因此保守估计，如果我们有足够的房屋可供出售，则有 2 万亿美元的超额需求可供借入。
那么，更高的利率会对 2 万亿美元的住房需求过剩产生什么样的影响?
以今天创纪录的 2.8% 的低利率计算，价值 375,000 美元的房屋将导致在 30 年内支付约 100,000 美元的利息，使购买的总美元价格接近 475,000 美元。如果利率跳升至 6%，再增加 100,000 美元，总计约 575,000 美元。此外，如果税率上升到 8%，总成本将跃升至 675,000 美元。
当您阅读本文时，您可能会想：“哎呀!我讨厌付利息!” 并了解为什么利率上升会拖慢买家的购买欲。然而，从长远来看，自大流行开始以来，房价中位数已上涨超过 50,000 美元，并且没有停止的迹象。
房地产价格上涨 50,000 美元相当于利率上升而什么也没有发生。需求太高了。如果买家不得不在低利率和 50,000 美元的房屋价格或低 50,000 美元的购买价格加上更高的利率之间做出选择，他们最终会无动于衷，因为他们仍在累积相同的总成本。
这意味着，如果美联储做一些疯狂的事情，比如抛售 2 万亿美元的抵押贷款支持证券，吸干现金并将利率飙升至 5%、6% 或 8%，我们仍然会有 2 万亿美元的过剩需求仍在寻求以更高的利率购买房屋。
一些潜在的购房者可能暂时放弃，继续与父母或朋友住在一起，但即使一半的住房需求消失，我们仍然没有足够的房屋来满足需求。最终，即使美联储减少货币供应量并提高利率，也不要指望它会阻止价格上涨和全国各地的开放房屋排队。
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