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增加多户房产非租金收入的八种方法

2021-09-07 10:19:41 行业快讯 来源:
最佳答案 商业多户资产根据其产生的净营业收入(收入减去营业费用)进行估值。财产扔掉的 NOI 越多,它就越有价值。商业多户家庭投资的主要好处之一

商业多户资产根据其产生的净营业收入(收入减去营业费用)进行估值。财产扔掉的 NOI 越多,它就越有价值。

商业多户家庭投资的主要好处之一是,业主有能力通过有效的管理实践采取措施增加其 NOI,从而“迫使”房产升值。这些步骤可能会影响 NOI 等式的收入方面或费用方面。理想情况下,它们会影响两者。

我想通过描述多户财产所有者可以增加多户财产的非租金收入的八种方式来专注于等式的收入方面。具体来说,我们将专注于 居民仅在他们想选择加入时才付费的点菜项目。

1. 洗衣

并非所有出租单位都有洗衣机/烘干机。那些没有的租户可能会受益于通过付费洗衣机在现场洗衣服的能力。

对于业主来说,获得洗衣机的成本很低,而且使用寿命很长。对于租户来说,与付费洗涤/折叠服务相比,现场洗衣选择既方便又划算。

2. 自动售货机

自动售货机是另一种为多户居民提供额外好处的低成本方式。福利的大小通常与可通过自动售货机购买的产品的需求成正比,我们喜欢咨询居民的喜好。在许多情况下,它们可能是零食和软饮料。在其他情况下,它们可能是家居用品,如肥皂、牙膏或洗发水。

3. 存储

如果物业的地下室或停车场有未使用的空间,将其转换为付费存储空间,既可为居民提供有价值的服务,又是产生源源不断的非租金收入的潜在方式。将空间转换为存储单元的前期成本较高,但它们具有很强的可扩展性并且对它们的需求可能很高。一旦收回前期成本,收入将直接进入底线。

4. 基于事件的费用

虽然我们大多数人反对新收费,但实施由某些事件触发的收费系统是有意义的。基于事件的费用的例子包括申请费、入住费和滞纳金。

这些类型的费用仅由租户根据某些事件产生,因此它们不会构成更高的租金,但它们可以提供增加 NOI 的辅助收入流。

5. 辅助租金

在某些情况下,多户型房地产业主收取辅助租金是很常见的。这在两种情况下尤为常见:宠物和停车。

对于动物,宠物租金通常根据动物的大小和/或重量收取。每只宠物的公平市场租金从每月 25 美元到 100 美元不等。

在停车需求高而供应有限的密集城市市场(如纽约)中,多户租赁协议通常会按每个单位每月收取停车费。

6. 有线电视和互联网

对于较大的物业,某些有线电视和互联网提供商可能愿意提供高额付款,以换取在社区中提供服务的专有权。

有线电视和互联网账单与租金分开,因此居民可以选择购买(或不购买)这些服务,并且业主有可能在每月经常性收入之外收取大量预付款。

7. 自行车存放处

对于位于市区和/或自行车友好型城市的多户出租房屋,可能存在对现场自行车存放的强烈需求。如果是这种情况,最好创建一个安全区域,专门用于安全存放居民自行车。当然,希望存放自行车的居民将为此服务收取象征性的费用。在大多数情况下,它会添加到租户的租金中(作为单独的费用),以方便支付。

8. 转介

多户家庭租户——尤其是新租户——对服务的需求几乎持续。为了帮助他们,物业经理/业主最好与愿意为成功推荐支付佣金的当地公司建立联系。

例如,业主可以与搬家公司合作,他们推荐客户以换取每次销售的小额佣金。作为最佳做法,应向租户提供此安排的书面通知,以确保他们了解这一点,并且不会被收取高于市场价格的费用。

增加净营业收入的影响有多大?

以 7% 的上限利率计算,新的 NOI 中每增加 1 美元,房产价值就会增加 14 美元。在规模上,增值可能是巨大的。例如,如果业主可以在额外的 NOI 中增加 100,000 美元,他们可以从 142 万美元的房产增值中受益。但是,这种策略存在一些风险。

新的成本或费用总是冒着让现有租户不高兴的风险,他们可以选择用脚和美元来投票。至少,他们可以决定不使用自动售货机或存储空间。或者,在最坏的情况下,他们决定不续租并完全离开。作为最佳实践,应该与租户保持开放的沟通渠道,任何新的费用都应随着时间的推移逐渐分阶段收取。


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