乐居二手房 吴欣欣 发自北京

2020年开年突如其来的疫情，使房产网络直播成为房产互联网营销的新风口，房产经纪人纷纷变身主播，上演一部储客卖房“年度大戏”。这部戏已在各大房企自有频道上演，专业的房产垂直媒体平台更是竞争激烈，人人自开账号开播。但互联网营销从来都不是一个人就能完成的，成功的互联网营销背后都是有一支专业团队。

新浪乐居二手房作为专业的房产垂直媒体平台，从2月中旬开始，进行了5场房产直播，涉及海外置业和通州、海淀、朝阳置业和购房知识。5次直播，包括后续推广总播放量达152.3万。

其中，我爱我家海外总经理刘震的直播最为火爆，2场直播，30万+的观看量。第一场海外置业直播，主题为《还在为选房扎心?何不制定一个海外PlanB》(点击标题回放直播视频)，当日引起17万网友围观，直播50分钟时，后台提问已超千次，直播结束后，经后续推广营销，观看量增至50万+;第二场直播，主题为《教你看懂华人生活中的硅谷VS洛杉矶》(点击标题回放直播视频)，当日直播引起19万+围观，经后续推广，观看量增至26.9万。

新浪乐居直播间数据报告截图

新浪乐居直播间数据报告截图

这两次直播，经过新浪乐居直播间后台分析，男性观众占比约57%，女性观众占比约43%;粉丝人均观看时长，41分钟以上占43%，15-40分钟以上占比39%，10分钟以下占比18%;直播中后台评论提问达2800次。

由直播数据分析可见，国内普通的中产阶级都已经有相应的进行海外资产配置或者房产配置的需求，线上就可以触达客户。以专业的房产垂直媒体平台为主体，使用线上推广、网络直播等方式引流吸粉，最终实现项目的线下转化成交，将会是未来线上与线下营销结合的主流方式。

这两场直播的背后，有着怎样的营销故事?新浪乐居用这篇《新浪乐居主播说》系列文章，延续直播未尽的精彩。

本期嘉宾——刘震

海外房地产公司“北美购房网” 联合创始人

原全球高端房产经纪“北京苏富比国际房地产” 海外业务总监

《美国房产投资》作者之一

百度海外房产置业咨询专家

“金V说”美国房产置业专家

现任我爱我家海外总经理

这位海外置业大牛第二次空降乐居直播间，直播间未讲尽的事，现在奉上，以下是访谈实录：

Q1新浪乐居二手房：相比首次来到新浪乐居直播间，这次更深刻的体会是什么?

刘震：很高兴能有第2次机会与广大的新浪网友交流。和第1次相比，这次直播涉及的主题，进入了更细化更明确的市场，因此我认为可能受众群体的面会窄一些。我的本意是帮助真正有兴趣、有需要的家庭去解决海外置业问题：分享給大家一个清晰的思路和逻辑;知道如何去考虑一个衡量和筛选信息的标准跟家庭发展计划这样重大的事件匹配。让我很意外的是，这次进入的网友群体比上次还要多，我直播时目测大约多了17%左右。我感到很振奋，感受到了大家足够高的热情和兴趣，我也更乐意去分享这些重要的信息和经验给大家。

Q2新浪乐居二手房：市面上直播平台众多，为何您会继续选择再一次空降新浪乐居直播间?

刘震：毫无疑问，就我自己的体验来讲，新浪乐居的直播间在直播前的准备，直播的技术成熟度上，以及相应的效果反馈，尤其是和网友相互沟通的平台和效率都很不错。正因为有这样的效果，所以我不仅会继续选择新浪乐居这个平台，更希望在这个平台上可以继续的分享有价值的信息，让更多的网友和更多的家庭能够得到他们所需要的解决方案。

Q3新浪乐居二手房：您为什么选择“华人生活中的硅谷VS洛杉矶”这个主题，直播完成后对于主题的选择如何评价?

刘震：选择这个主题的原因，我希望在这样的一个平台上，能够对大家关注度更高的，更有共性的，更典型性的问题来讲一讲。虽然这一次只讲了两个城市区域，但其中的逻辑，在很多国家和很多区域、城市，在给子女做发展的计划当中，都是行得通的。我特别强调这样的一个思维逻辑问题，在直播开篇的时候我提了出来，我们往往用国内生活的思想方式和思维逻辑去看、去匹配国外的资源和落地的方式，其实这是存在误差的，我们希望把这样的一种信息不对称的根源给大家指出来。无论我是用案例、用逻辑陈述，还是用数据，总之，想让大家可以更客观和安全的去实现大家的家庭置业计划。

Q4新浪乐居二手房：直播评论上千条，您看后有何收获?印象比较深刻的都有哪些问题?

刘震：我浏览了一遍直播的评论，对有些问题还仔细看了看。总结一下，评论当中问的最多的几类问题，首先是关于移民身份，其次是关于投资成本或者说门槛，第三是关系到整个生活成本的问题，第四关系到学区的问题。这些问题我在直播当中陆续有提到，当然也限于直播的时间，没有办法说得很深。所以我也在考虑，从业经历中所积累下来的客户问题，包括解决方案还是挺多的，那么是不是开一个专栏，慢慢给大家去沟通去分享，直播间详情有我相应的联系方式。也欢迎大家随时把这些问题提出来进行沟通，即便我不能24小时随时来回答，我的助手也会来答复大家。

Q5新浪乐居二手房：很多问题直播中无暇顾及，但网友热情高昂，如何不辜负网友热情?

刘震：我爱我家的网站和手机APP上有相关的问题答案，大家如果有兴趣可以查阅，当然我相信大家最希望的还是面对面，或者通过电话通过微信的方式来进行交流。同时，直播这种方式是一种很高效的方式，我可以就大家提问最多的问题，在直播当中统一来做答复或者细致来做分析，让大家在共性最高的问题上有清楚的逻辑和筛选的标准。我当然认为继续做直播的必要性是很高的。

Q6新浪乐居二手房：有网友说“直播有隐，这次直播看到您升级了设备，大有做‘职业主播’之势“您如何看?

刘震：与其说直播有瘾，其实是我乐意去做分享，平时我会和朋友们约个下茶，或者小型的聚会，大家带着问题一起来聊，一起来分享，一起来找答案。我相信大家也很重视这样的一些经验分享，与其说我直播有瘾，不如说大家来听直播有瘾对不对?如果我的答案、我的解决方案、分享的信息正好能切中你的需求，那说明我选择对了，也欢迎您经常来。

Q7新浪乐居二手房：今天直播时，有很多提问您还没来得及回答，我们整理了4个呼声比较高的问题，请您再详细给网友讲解一下：

(1).硅谷和洛杉矶的置业门槛是什么?

刘震：硅谷和洛杉矶的置业门槛，如果是一个人自己住，从一居室的公寓来算，那么40万美元即270万人民币是可以找到相应的物业。当然距离或者说通勤时间会普遍在30分钟左右，可以考虑贷款。如果是考虑联排，在硅谷，需要120万美元，约840万人民币，如果在硅谷东面的东湾区域，通勤时间可以接受45-60分钟的话，那么联排只需要80万美元即560万人民币作为门槛。

同样的，在洛杉矶，40万美元作为公寓的起步线，尔湾需要50万，新的联排在尔湾75-80万美元可以买到全新的。如果仅作为投资，那么50-60万美元可以在东部的安大略或者周边投资别墅，最近我们在推荐的一处奇诺岗学区(物业项目在奇诺市)，2居室公寓仅需40万美元，很抢手，需要排队;

(2)硅谷房价现在是什么走势?投资别墅还是公寓升值比较快?

刘震：硅谷房价的走势在整个硅谷来说，每年有10%以上的稳定增值是没有问题的，因为硅谷有强大的造富能力、创新能力，每年可以提供大量的高薪就业岗位，这一点在全美国来说也是首屈一指的。例如苹果总部所在城市Cupertino，2015-2018年的平均增幅超过了11%，2019年价位出现调整，相对2018年峰值下行13%，从2019年7月至2020年1月，增值5.7%，如果考虑到美联储降息的动作，又会有明显的增值，幅度会明显加大。

至于投资别墅还是公寓升值比较快，其实首先还是地段的问题，靠近大公司或者非常好的学区，别墅和公寓都会有比较好的升值。但如果在同一个地段横向对比，那么还是别墅的长期升值会更好一些，不能说比较快，而是说从长期来看升值的效果要好很多。请大家注意在房产投资上，比较升值的快慢，从短时间的角度来考虑这个观点，我不太建议大家去选取，房产投资最好还是作为一个长期策略来看待。

(3)华人父母重教育，在被誉为金牌学区风向标的洛杉矶买房，怎么判断学区的好坏?

刘震：华人父母非常重视教育，那么在洛杉矶选择的话，要判断学区的好坏，其实很简单，因为长期以来口碑早已确立了，我们只是需要在几个典型城市去选择就好，而且这些名校相互间差距很小，所以与其说你选择学校，不如说你所选择的是生活的环境、房产的标准。简单来说，尔湾仍然是首屈一指的选择对象，选择的人最多，而且是公认的好评，全儿湾有5所公立高中条件都非常好，而且有一点特别重要，

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