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身边最鲜活的例子,就是一位中产朋友,几年前用改善的预算,买了某西部二线城市近郊的一套小别墅,后来也装修入住了,几年下来,始终住不习惯,往返城区不方便,于是挂牌抛售。
一挂就是一两年,到现在,中介再三要求调低价格,否则就下架房源,朋友被迫降低预期,亏了装修的本钱,甚至还比原先毛坯别墅降价20%以上,却都一直无人问津,最终还惨遭下架,不占二手房展示橱窗的资源位。
其实,二手别墅之所以难买,和多方面的因素都是有关系的,以下这几种是比较主要的:
1、产品力有瑕疵
当前市面上大多数的别墅项目,都是受到容积率、用地效率等指标限制的。
在建筑密度和用地指标上,并不一定能随意发挥。
也就是说,
很多别墅在设计的时候,考虑的第一要素,往往并不一定是宜居属性,而是要合规符合规范。
这就导致了一些高低配小区(同一个项目有高层、洋房,也有别墅)、经济适用墅(面宽不够,楼层来凑)等联排、合院小区。
离城区较远,配套不便
所以,过去建设的许多别墅小区,不仅之外,户型和楼栋的居住体验上,也不一定能住出别墅的阔绰体验,有时候,窗户对面就能直视邻居的客厅,因为,几乎没有什么隐私可言。
2、持有成本高居不下
别墅小区的物业费,和高层刚需住宅的物业费,是完全不同的两个概念。
交笔物业费。
别墅楼栋的物业费往往大幅高于普通刚需住宅,而且,物业提供的服务也十分有限,就算主人家空着不去居住,也免不了要
抛售止损
有时候,养这套郊区别墅的物业、水电等费用加起来,都可以够得上在城区租一套小三居的租金了,所以,很多房东宁可低价,也不要继续在别墅上投入更多。
3、市场竞争激烈,有更好的选择
对于二手别墅的潜在买家而言,能够花得起钱买一套二手别墅的人,他们的预算也是能够轻轻松松覆盖一套城区大平层,或者一套新的毛坯别墅的。
可能取消远郊区容积率1.0的限制,会有更多真正符合别墅气质的“新生代”别墅项目面世,
而且,未来这也是对过去那些对于容积率有硬性限制的别墅项目的降维打击。
淘汰
因此,过去建设的许多二手别墅(包括叠拼、合院、联排等),会面临更加激烈的竞争压力,很有可能成为市面上的产品。
因为,二手别墅的潜在购买者,手中有充足的预算,市场上也有更丰富和更好的选择,别人为什么要去买一套沉没成本(如装修拆改成本)更高的二手别墅呢?
4、二手别墅总价较高,降价30%也没有太大的诱惑力
对于一些二手别墅业主而言,买别墅也许就花了上百万甚至几百万,再加上装修的成本,总的投入可能不下小几百万。
对于普通刚需、改善买家而言,买不起还是买不起,就算降价30%也买不起。
这种时候,哪怕总价下调30%,其边际效益是递减的,
而对于真正有实力买二手别墅的潜在群体而言,人家又往往有更好的选择。
流动性几乎被锁死。
所以,在多方面因素共同作用之下,造成了当前市面上二手房别墅的流动性,是所有房产类型中最差的那一个档次,可以说,
就导致了这样的尴尬局面:用来自住,住不习惯,或者说生活配套不方便,继续持有成本高,但是卖也卖不出去,还面临未来更多“新生代别墅”的激烈竞争,进退两难。
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