今年的深圳夏天，特别热。

我跑到车公庙，想去一个高空咖啡馆坐坐。但是，咖啡馆出乎意料地倒闭了。

正当2点半，我肆无忌惮在深南路享受艳阳的辐射。寻找一个可以落脚的咖啡馆。

财富广场

一抬头，看到了香蜜湖的一排大厦，打头的就是“”。

嗯，这就是之前1000万跪的深高学位风波房之一。一栋长着写字楼外观，但是部分单身公寓产权的楼，却一直以“一类积分”，跟住宅一样，享受着深圳4大名校之一深圳高级中学的入学积分权。

在中介网上，财富广场平均挂牌价10万一平，远超深圳写字楼平均水平。

在福田中心区、华强北，不带学位房的二手写字楼，挂3、5万单价的都有。

01

715调控，暂时还没伤香蜜湖一根毫毛

深圳715楼市新政后，很多自媒体狂欢着报道：深圳房价应声而降，一天下降几十万，甚至几百万。

但是，我在微博发了一个调查，网友反馈香蜜湖房价还挺着，没有折腰。

这说明，香蜜湖业主对调控不敏感，只是对学位积分敏感。

一个积分类别降级，可能导致房价应声而落;但是，调控来了，大家都会观望。毕竟，在幼儿园公转私之后，一套房子对学位的锁定可能都9-12年(幼+小+初)。

理论上，学位房都是

。

02

卖香蜜湖，才是心中隐隐的痛

天气太热，我又去了一个开了都市阳光住宅楼里的咖啡馆。

排电梯排了20分钟，咳，车公庙人气就是这么旺。排地我更不想把公司搬到车公庙来。呵。

但是，这个居民楼里的民宿style的咖啡馆，这个下午都被book满了。被2个小团队包了。阳台又太热，只适合晚上、不适合下午。

都市阳光

，是车公庙片区，少有的带高级中学学位的混住住宅。但是，其实也蛮多公司、服务店，居住不纯粹。

曾经，都市阳光是滞涨与大势的。2016年的售价也就5万多。因为讨厌这个涨速，我一个同学咬着牙在那会儿把一套3房按500多万卖了。

3房涨了个3、4百万

而2020年，史上最严的715新政之后的都市阳光的放盘价是这个样子的：3、4年过去，。

虽然那会儿我也觉得同一个楼层，又有居家、又有公司很是烦人。但是，只需要高级中学这个学位撑腰，都市阳光还是在涨。

而且，周边的房价是这样的，包括很老的老破旧!

怎么老破呢，看看这个几近10万的安华小区，几乎就是工业区宿舍!

03

香蜜湖-车公庙，10年来就没停过

我在2010年就开始盯着香蜜湖了。直到，买过一套香蜜湖的学位房。卖的时候，翻2倍到12万+卖的。我们感觉很开心。但是，等到后来出现18万+的放盘时，就不怎么开心了。

2016年-2017年，爱住家组织过几次网友踩盘活动。芳姐是真的带着网友们，亲自一套套看东湖花园、中旅国际。那时候，我们讨论1000万多一点买套香蜜湖的3房，能不能涨到1500万。

然后，2020年，715新政以后的价格是酱紫的：一涨就是大几百万!

香蜜湖是2000年左右，开发起来的一个板块。对比华强北和罗湖来说，是很有规划想法的一个地方。

经历过2004、2008、2015、2017、2020几个楼市调控和拐点。除了2015年，其他都是对楼市打压的拐点

中间，七七八八。

但是，香蜜湖从6、7千块的单价，一直扶摇到现在的15-20万价区。

当年4、5千块的车公庙，则扶摇到现在的8-12万价区。

敢于持有香蜜湖-车公庙，才是睿智的中产不是？

04

香蜜湖是全优大学区，趋势停不下来

都在担心，以后学位房改革，普遍变成大学区、共享学区：划一个更大的范围，几所学校一起来招生。通过积分分数分流，通过摇号分流。

然后，香蜜湖很多楼盘的家庭的孩子，就不能保证入读高级中学，或者荔园小学。

我觉得，大学区改革，肯定是个大方向。但是，深圳的大翠竹(湖贝)、大华强北、大香蜜湖、大景田、大石厦、大莲花、大高新南、大宝安中学、大红山、大白石龙这些，是不太怕大学区制。

这些地方的学校组合，大部分是“1梯队+2梯队+2.5梯队”，哪怕最不具热度的某个学校，在全深圳来说都还是不赖的

因为，。

在香蜜湖有房，最不济的担心，也不过是分流到教科院的学校。怕啥子。

2020年香蜜片区初一报名-积分分流情况

高级

：录取581人，分流428人，积分98.7;98.2以上到侨外，按二三志愿分流，剩余到教科院附中。

福外北校

：扩招2个班，录取596人，分流181人，积分82.6;81.7以上到科技，按二三志愿分流，剩余到教科院附中。

附一张网上流传的据说是2019年福田初中分流情况图片。其实整个福田也就实验、高级2个积分高，一个99分、一个98.7分。其他名校多是7、80积分，深户+独生大概率能录取。

而小学学位，因为扩招和新建高科技预制学校的原因，积分并没有想地那么高。福田最好的3个小学板块，也只有荔园本部、百花小学、园岭实验3个学校积分超过90分。积分7、80分的，大部分有房户都可以上的。

对比完福田区2020年各校小一、初一的积分分流情况，回头咱们继续解构香蜜湖的细学区组合。

香蜜湖中区组合（农科）

：深高级初中，东海小学(深外)+荔外西。

香蜜湖西区组合（竹园）

：深高级初中+教科院初中，教科院小学。

香蜜湖东区组合（水榭）

：明德初中+福外北初中，荔园东+明德小学;

香蜜湖北区组合（侨香）

：深高级初中+侨外初中，红岭小学+侨外小学。

香蜜湖南区组合（车公庙）

：深高级初中，下沙小学。

借用一张来自家在房网“家在深圳-学位房论坛的图”，大家可以把楼盘和对应的房源和价格情况看得更清楚些：单房最少400万起跳，2房3房基本千万起步。

05

看上深高级，这样买房才对

深高级的学区，前面也略为提到，分为北区、中区、东区、南区、西区。

也就是侨香、农科、水榭、竹园、车公庙5个大地方。

房价范围是8-20万之间。包括次新盘、豪宅、老破旧（棚改概念）和写字楼。

面积以3-4房为主流，小户型有、其实占比不多。香蜜湖小户型比大翠竹、大华强北少多了。因此，香蜜湖的总价门槛很高。这才把需求，挤到公寓或写字楼里去了。

非“双住宅”（用地+用途）的积分，芳姐始终认为是一个风险

。以芳姐这种“万事稳为上”的性子，芳姐自己是不会买非双住类型的。

芳姐觉得华强北的小户型、石厦的小户型、翠竹-湖贝的小户型、景田的小户型，挺好的，都是入读不错的学校。

非住宅用地或用途的房

而且，按这些小户型的价格，也足够在龙华白石龙上车深外龙华分校的1-2房。没必要堵在香蜜湖-车公庙的“”里。

当然，这是青菜萝卜的事。

香蜜湖核心板块，农林的那些豪宅都很好

然后，芳姐自然觉得。甚至，次一级的香珠、香荔、俊安花园这种也都很好。一次性解决优质幼儿园、优质小学、优质初中，。怕什么调控呢。

大学区怎么调整，也不大可能把农科这个附近的学位给干掉的!深高级的3个校区、荔园西、东海小学可都在这里。

也是二梯队里的佼佼者

如果希望门槛略低或者房子新一代，安托山也是很好的选择。这一块有已经不错的侨外，及2亿资金建设的红岭小学。只要房子买得早，积分上高级初中的概率还是很高的。万一挤到侨外、红岭深康，。

竹园那一块的几个楼盘，很怕被教科院统筹了。但是，我觉得，连车公庙、写字楼、非双住类型都没被划走，竹园(建业、香山美树)的高级积分权被划走的概率不高呢。

竹园板块的优势是近山姆、有儿童公园，但是楼盘品质比农科、安托山弱一点。可是，比车公庙还是好很多。竹园小区、建业小区的旧改、棚改也是在路上的。

06

香蜜湖还在蝶变，金融+文化CBD路子

香蜜湖板块还没建完呢。

主要的空地是农科中心(升级)、高尔夫球场(拆建)、香蜜湖度假村(拆建)。这3个地方，也都是这2、3年动起来的。未来一堆地标，都建在这儿。

香蜜湖临近深南路，定位是金融CBD，已经有招商银行坐镇。车公庙呢，则是深圳3大科技中心之一，融合了南山科技园、福田华强北的综合优势，软件硬件产业都有

。

地标呢，放几个效果图，大家感受下!未来不比深圳湾、前海少太多。

715新政，是对投机炒作的勇敢刹车。楼市去泡沫，咱们深圳人才敢长期持有深圳房产。

715以后，香蜜湖能不能买，当不当买，大学区积分变了怎么办...，这些问题，希望大家从“投资城市、占位资源”的角度来思考。

以后的房地产投资，都是长线投资。而香蜜湖，就是一个9-12年学位锁定的优学板块，一旦拥有、就是锁定长期红利。

芳姐投资理念

粤港澳大湾区时代，科技是最大突破力。

先占位深圳核心，进阶优质学位，再跟着轨道交通进驻大临深!

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图片来源：爱住家、百度、家在深圳

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