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权威部门发出取消房地产限跌令的声音已经有一段时间了,部分城市已经有楼盘开始大幅降价,连一线城市都是如此,据有些媒体报道,深圳有名的网红盘绿景白石洲,认筹价格就明显低于周边二手房,但认筹率却依然不高。
昆明的情况却有些不同,8月以来并没有什么明显降价的楼盘,相反,像华夏金地世博一号、山海湾8号等项目,反倒公开说涨价。
价格涨没涨云南房网不太了解,但有几个明显以低价为卖点的项目,销售却不甚理想,比如安居集团的两个均价8千多的项目——滇悦菁华苑和白沙理想居,虽然房源还很多,可是这一段时间的销量已经跌出昆明楼盘销售榜前列。安居集团最新开盘的项目是青年说·领域,均价也不到万元,开盘卖得还不如滇悦菁华苑和白沙理想居。
相反,一些价格比较高的楼盘倒还卖得不错,这个现象在上半年就很明显,云南房网还专门写过一篇文章(点击查看《真相了,昆明房价全靠中高端项目撑起》),在权威部分发出取消商品房限跌令之后,这种状况依然如故。8月份的销售数据显示,昆明城建金额排名前十的楼盘中,领衔的就是单价超过2.3万的山海湾8号;单价超过3万的华夏四季销售势头不减,依然排在第四;前十楼盘中单价超过2万的就有4个,8个楼盘售价超过8月昆明新房均价。
8月昆明新盘销售排行榜(TOP10)
国家统计局的数据也显示,8月份昆明新建住宅的价格指数仅仅比7月份下降0.6个百分点,和去年7月相比,也只不过下降了1%。
为什么昆明的房价在去年至今年上半年有过一波降价后,就进入了相对均势,连续几个月只有微小波动?主要原因有三个:
一是降价效果不明显,低价未必卖得动。虽然截至9月中旬,昆明房价比起年初又有微小下降,可是销量不增反减,月销售面积从年初的30多万平方米,下降到8月的20多万平方米,说明价格对销量的刺激作用很小。
安居集团的几个项目价格已经够低,可是也只是在开盘初期有过一波销售高潮,后面就很快滑落,甚至想青年说领域干脆连开盘高潮都没有出现。相反,像华夏四季、山海湾8号、金茂府等高价盘反倒卖得很好。
云南州市高净值人群一直有在昆明买房的传统
二是昆明新房库存一直在下降,去化周期很快将长期稳定在安全区,开发商不用大降价也能慢慢卖。根据克尔瑞统计,昆明新房库存已经从一年前的798万平方米,下降到8月份641平方米,少了157万平方米,去化周期为18.3个月,仅比6-18个月的安全库存周期略长。
昆明新房之所以在销量下滑的情况下库存仍在持续下降,是因为昆明新房供应的下降速度更快,主流开发商已经很久没有拿地,没有新项目上市,原来的库存也在逐渐清仓。
三是大量来自州市的买家为昆明的楼盘提供了支撑,尤其是资源奇缺性高端项目,来自昆明以外的买家更多。
本来,外地客户一直是消化昆明房产的主力,但近两年省外买家减少很多,而省内来自州市的买家却相对稳定,虽然数量上还是比不过前两年,可是云南有4700万人口,相对来说昆明这点房子根本不算什么。
昆明市云南唯一的大城市,聚集了全省优质资源,位置又在全省中心,气候也比省内许多地方更加宜居,所以州市富裕阶层一直有在昆明置业的传统。这两年随着昆明到许多州市直达列车开通,纳入昆明3小时经济圈的城市已经有16个省内城市,分别是曲靖、宣威、楚雄、禄丰、大理、丽江、玉溪、蒙自、弥勒、个旧、开远、玉溪、普洱、景洪、临沧、保山,今年底丽香铁路开通后,香格里拉也将纳入。未来则还有昭通、水富。这么多城市进入昆明3小时经济圈,必然会吸引这些城市人口向昆明的迁移,部分高净值人群会首先在昆明置业。
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