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北京跑赢大盘的房子不超过20% 我们的选筹跑在大盘前面

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Q:提问:

您好，目前家里2代人，老人在石景山远洋山水有180多平4居房产，孩子年轻小两口在国贸CBD工作并在附近有120平1居房产，全家户口在西城区，媳妇娘家住万寿路，将来年轻两口有娃了，可以上海淀区五一幼儿园、五一小学等，也可以在西城区上学或者CBD附近上幼儿园。最近年轻小两口计划要娃。如果考虑年轻小两口生娃后，在国贸CBD工作通勤方便，娃上优质幼儿园、小学……等，老人居住环境好、品质不错、看娃又方便的话，想请您指导一下，家庭房产下一步如何配置?当然，也要考虑家庭资产的保值增值。多劳了

A:回答:

您好，其一远洋山水这套180平的四居你要考虑做调整，参阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032);这是一个偏刚需的盘，刚需盘里不能布局大户型，这个是大忌，你可以去楼下中介门店查他们的成交记录，刚需盘里的大户型升值幅度是远低于小户型的，改善盘大户型才有优势，这个是未来的趋势，如果考虑未来的成长性你这套是要调整的;

其二CBD120平的一居室，这种产品属于小众需求，一般是二代比较喜欢，由于你没有提供具体楼盘信息，无法给出具体建议，但从我的经验可以判断这种楼盘大概是体量很小的那种社区，或许只有一两栋楼，产权属性多为商改住或酒店式公寓，这种产品的海拔也不会很高，由于开发商在销售时通过装修增加了溢价，所以买的时候价格要比现在的市场价高，因为国贸的服务主体是商务，所有的住宅涨幅全差，不分品质好坏，综上你这两套都要做调整，至于方向上，可以是以孩子的工作单位就近布局，也可以兼顾孩子未来上学的可能性，选筹上我没有你具体的预算信息，无法给出细节，需要你们综合考虑后再沟通，祝顺利!

Q:提问:

京总您好!请教您：目前孩子就读石景山实验小学三年级，家有八角南里房子一套约500万，现金100，夫妻年收入60+，工作稳定。原想孩子小学毕业前一年(2026年，京籍小孩入学人数骤减，西城房子可能降价)购入西城一般学区房子，在西城小升初。但现在新政出台，不知西城房子会否冲高，到2026即使下降也高于现在，那我们空等三年毫无意义。不知您建议是现在做置换还是再等等观望，谢谢

A:回答:

您好，关于学区房未来的走势，这个谁也无法预判精准到具体年份，因为这类房人为干预性太强，我们只能通过商品房稀缺特征和未来学区政策的大概走向判断要避开哪类带有学区属性的风险房产，从商品房的居住属性西城具备稀缺性的楼盘，学区属性占比低的，会随着时间的推移而再次走高，这个是无疑的，西城拥有全国最顶尖的资源，除了教育还包括民生、生产、人文,这些都是无法复制的，而稀缺性的房产是指楼盘稀缺，户型稀缺，地段稀缺，而不具备稀缺属性的房产它今天的价格主要是因学区推高的，原本以它的价值市场价可能只值10万，因为学区的加持变成了15万，这5万就是学区溢价;?

如果5年后学区继续加持，那么15万可能会涨到16万18万甚至更高，反之如果未来弱化学区属性，15万可能会变成13万11万甚至更低直到回归它原来的价格，这期间的波动我们牺牲的是时间成本，准确说西城这种一线位置的房子从更长远去考虑价格只会越来越贵，不会越来越便宜，即便是高溢价跌下来学区房，未来还会继续往上走，只不过这期间我们的损失是时间，稳健的思路是要么去买楼盘稀缺，户型稀缺，地段稀缺的这部分盘，如果拿不到就要避开这个区域了，你八角南里的房子是要做置换升级，但你600万做首付在西城怕是不太好拿稀缺的房产，要么是选一些中等片区，参考精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;如展览路，南北露园都不错，要么就是以租换租把八角南里置换到其它区域的一线位置，未来孩子上学时再做置换，这两种方案都要比继续持有八角效率更优，星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)可以查询楼盘详细行情,祝顺利!

Q:提问:

京总好～!刚需改善，南庭新苑58平小两居，今年满五唯一，卖房+存款+贷款总预算680-700W，希望最近卖掉改善到西红门橡树湾三期，需求是小三居，自住+保值增值，西城通勤，倾向新房。 1.计划先买房再卖房(尾款需要卖房款付)，关于卖房这边您有什么建议不?2.西红门橡树湾三期109N户型，是否好保值增值，未来是否好流通?3.三期物业为中铁物业，会成为未来保值增值不如二期的因素嘛?销售说服务标准会和二期拉平。4.最近去看了北熙区109全南户型，超预算需要高贷款，和西红门橡树湾比哪个保值增值更好?5.如果有其他推荐小区请您一并告诉我，感谢京总

A:回答:

您好，感谢信任!1、购买新房的付款时间及条件相对二手房都要宽松一些，你可以和开发商如实说明自己的情况，尾款需要卖房后才能交付，去争取一定的周期应该是没有问题的，至于时间上最好是拖到春节后，根据目前政策面的影响元旦过后的春节左右会有一波小牛市，这个时期卖房价格上会有优势，在这之前你以大定去锁定一套房源，理论上都是比较利己的!

2、关于西红门橡树湾这个盘，首先西红门是有它的价值，参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，因丰台南三环南四环城市资源的问题，西红门成了承接地铁沿线最优质的板块，整个西城，丰台的一部分刚需会外溢到西红门商圈，而西红门本地也是有发展产业的，虽和一流的亦庄比不了，但在整个大兴西侧这条线算是一线资源了，而橡树湾这个盘从它的位置以及价格算不上很稀缺的项目，礼域府132平的三居报价有5万3左右的，户型楼栋各方面都比较优质的报价才6万上下，这种地段次新盘无论是流通性还是保值性表现都还不错，至于未来的上限有多高需要看整体的大盘走势

西红门是做不到领跑市场的，只能说在大兴西部它是领头羊，高品质的楼盘长期价值很好，中短期的市场它的价格并不符合这个区域的现状，星苑，月苑才是主流，包括顺驰，新里斯，目前这个区域的购买力还承受不住太高的价格，只有一小部分能接受，群体太小推动不了房价上涨!如果你期望自己购买的楼盘能够吃到往后的每一波行情，最好是选择主流盘，相对于高品质的更稳健一些!其次北熙区这个盘作为投资没什么意义，它的地段资源包括它紧邻的东坝成熟板块，酒仙桥区域资源上都是很落后的，参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,这种遇弱则弱的区域时间成本太贵，完全没必要，你700万有很多选择，无论是从稳健性还是成长性都是要优于这些位置，如亦庄的金域东郡，这个盘是要碾压西红门和北熙的，或者可以理解为这两个盘的价值不在同一个等级上，涨幅上自然不同，它一轮的行情可能比它们两个5年加在一起还要多，可以参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!

Q:提问:

京总好!看了星球的精华文章，受益匪浅。年轻人在北京就业落户，首次购房、资金有限、很迷茫。希望得到京总的指点。目前咱们的基本情况是：1、俩年轻人毕业工作接近一年，落户北京，有通州购房资格。女方在京东方附近工作，男方在海淀中关村工作，半年内有结婚计划。2、计划在京东方附近购房，家里支持首付200万，年轻人自己月供。

目前俩人年收入50到60W之间，预期收入稳定会有缓慢增长。考虑购买两居或者紧凑型三居。兼顾女方通勤方便和房产保值增值。3、目前正准备在京东方附近一带租两居室暂住过渡。每月费用大约6000元。4、由于两人工作地点隔很远，男方周一到周四在公司附近合租，每月费用3500元。请教京总，1、咱们这种情况该如何在大兴选房，目前有哪些楼盘可上车。2、上车时间是越快越好，还是等一两年增加了首付资金量以后更好。或者京总有更好的其他方案推荐。谢谢京总!

A:回答:

您好，1、你可以参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;我给你指两个盘你再仔细盘一下可调动的资金看是否能拿到，河西的万科金域东郡75平的2居室，裸房价在580左右，上海沙龙86的2居裸房价在600左右，备选方案是南海家园，这个选筹方案可以省下女方的租房费用，用来补房贷，这里面有一个最基本的经济学常识，房租再低也是消费，房贷再高也是资产累积，贷款买房亏损的前提是房价不涨，这个时候如果还冒进就会亏损的，亦庄这几个盘还有很好的成

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