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核心内容：自2011年6月1日起，政府的房地产税收政策发生了根本性的变化。不仅对不同的房屋面积进行了不同的征税，还特别规定，如果购房者在获得房屋后两年内出售房屋，将按照房屋成交价格的55%征税，即全额征税，而在过去，则是按照房屋买卖差价征税。此外，6月1日后购买非普通房屋，将按3%的税率征收契税。下面，小芳边肖就给大家详细介绍一下。
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不同买家的保本公式
目前大多数人买房时都会选择按揭贷款。按不同类型分析：
2年以上未缴纳契税的普通房屋
契税按购买总价的5%征收，营业税按销售总价的55%征收。因此，首付后的后续成本为：
房贷=购房款(1-首付比例)房贷利率贷款日期
契税=购房款5%营业税=购房款(1次增加) 55%其他一次性费用：(含保险费、公证费、律师费、印花税、评估费、代理费等。)
然后：保证成本=购房款，后续成本=购房款[1(1-首付比例)房贷利率贷款期限0.5%增加 55%]一次性支出。
已缴纳契税满2年的普通房屋
与第一种情况的区别在于没有营业税，所以按照上述计算，即：
保本价=购房款[1(1-首付比例)房贷利率贷款期限5%]一次性支出。
6月1日前签订(预售)合同并完成2年以内契税的非普通房屋。
与第一种情况相同，即保证值=购房款[1(1-首付比例)房贷利率贷款期限0.5%增加 55%]一次性支出。
6月1日前签订(预售)合同并完成2年契税的非普通房屋。
与第一种情况不同的是，营业税按销售收入增值部分的55%征收，即：
保本价=购房款[1(1-首付比例)房贷利率贷款期限5%增幅 55%]一次性支出
6月1日以后签订(预售)合同且完成契税未满2年的非普通房屋。
第六种情况，应付契税增加到总房价的3%，缴纳营业税与第四种情况相同，因此：
保本价=购房款[1(1-首付比例)房贷利率贷款期限增加55%55%]一次性支出
6月1日以后签订(预售)合同并完成2年契税的非普通房屋。
保本价=购房款[1(1-首付比例)房贷利率贷款期限3%增幅 55%]一次性支出
特定买家的应用示例
例：2004年6月，王先生以总价100万元买了一套普通房子，30% 20年期抵押贷款(基准利率为年息31%)，现在以110万元卖出。
根据政策，如果王先生属于上述第一种情况，后续费用如下：
抵押=100万元 (1-0.3 ) 31%=7万元(注：等额/等。会在这个定律中略有不同，但它对我们的计算几乎没有影响)
契税=100万元 5%=5万元，营业税=100 55%=6万元，其他一次性支出5万元，他的保价=100 7565=113万元，因为他的卖价是110万元，所以房产投资损失了3万元。
例2:刘先生于2002年10月购买了一套总价100万元的普通住房，按揭20年30%(年利率31%)，并于2003年4月缴纳了契税。现在他卖了125万，其他一次性费用5万。
本案属于第二种情况。根据政策，他可以免交营业税，所以他的盈亏平衡点是：
保证价格=100万元 [1 70 % 31 % 33/125%] 5万元=112万元。
投资收益=125-112=18万年平均投资收益=投资收益/投资成本/年=18/(30 ^ 12)/3年=9%
例：今年3月，张先生用ar买了一套非普通的房子
/12)=39%在这种情形下，虽然仍然有所收益，但已经不如一年期存款利率了。其他情况以此类推。需要指出的是，由于没有严格区分按揭贷款使用等本还款法还使用等额还款法，也没有考虑资金的时间成本和银行贷款利率的调整，对一些费用也做了大致的估算，因此所得到的只是大致的结果，仅供房产投资者参考，更精确的数据可以咨询专业的投资顾问。由计算公式可以看出，房价的涨幅和银行按揭贷款利率的高低，将直接影响投资房产的收益率。细心的投资者不妨根据上述公式简单计算一下。
根据上面的公式得出自己的房产投资收益率以后，你就可以和现在市面上的一些理财产品作收益率的比较了。由于房产的流动性比较差，因此需要有较高的收益率作补偿。以下是几种常见的理财产品的预期投资收益率：存款一年期8%(税后)，三年期592%(税后)
凭证式国债：三年期37%，五年期81%05记账式5期国债：七年期48%货币市场基金：目前大多在0%～5%人民币理财产品：半年期产品预期年收益率大致在0%～3%
股票型基金：预期年收益率5%～6%信托产品：预期年收益率5%～6%
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