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房地产卖家关心两件事：他们的房产能得到多少，以及需要多长时间才能得到。另一方面，买家关心折扣：卖家的折扣有多低?这些问题通过一个简单的衡量标准统一起来：时间。
例如，查看自 2006 年以来曼哈顿销售原始要价的平均挂牌折扣显示一条相对可以理解的线——平均挂牌折扣在市场低迷时期上升，在市场过剩时期下降。然而，就像所有房地产一样，一种规模并不适合所有人。深入了解这些折扣(见下文)可以看出市场上有多少时间会侵蚀价格以及市场参与者应该期待什么。
首先，让我们看看自 2006 年以来曼哈顿销售的整体平均上市折扣。在过去 15 年期间，从最高折扣的角度来看，最好的交易出现在 2008-2009 年信贷危机期间，当时平均折扣达到16%。随着房地产市场的复苏和回暖，平均折扣开始慢慢减少。到 2015 年 4 月，市场活动已达到狂热，平均折扣降至 1.5% 的低点。随后，随着市场降温，贴现率又开始缓慢上升。在 Covid-19 锁定期间，快进到 2020 年第二季度，平均折扣升至略高于 10%。随着市场在 2021 年恢复生机，平均折扣下降了近一半，至 5.2%。
虽然折扣在危机期间上升而在复苏期间下降是有道理的，但这些知识有用吗?今天的买家能期待 5% 的折扣吗?今天的卖家应该期待 5% 的折扣吗?
这取决于!除其他外，准时。
让我们看看按上市时间细分的平均上市折扣是什么样的：
在这里，我们可以看到，尽管市场波动，但很快签订合同的交易却大幅减少了折扣。此外，因为价格是上市的主要自变量，所以在市场上花费的时间较短表明卖家的定价是正确的。请注意，即使在曼哈顿房地产最糟糕的时期——2009 年和 2002 年 SARS 爆发期间——定价正确的卖家，例如，在市场上或低于市场，平均也只能看到 5% 的折扣。相比之下，在需求增加和供应减少近一年后，目前的整体平均折扣为 5%。
另一方面，出错的卖家在市场上徘徊了120多天，2009年和2020年分别只拿到了要价的78%和84%。
对于卖家来说，这种观点是了解高定价以预期折扣的机会成本的好方法。换句话说，如果买家的出价比现在高出 5%，那么与在不到 5% 的时间内获得略高于要价相比，在市场上多出两个月的时间和 5% 的折扣。一个月。此外，时间越长，市场就越说“你的价格是错误的”。
那么，市场参与者今天应该期待什么?
当前在曼哈顿快速签署的交易的折扣根本不是折扣——而是溢价!夏季对价格合理的单位的持续需求推动了折扣为负，表明卖家平均收到的价格比他们的要价高 0.2%。请注意，这一溢价也出现在之前的市场高峰期，当时买家竞争最为激烈。
深入挖掘，我们可以看到两周内签订合同的卖家表现更好，平均比原始要价高 1.5%。
那么这个故事的寓意是什么?时间侵蚀价格。如果俗话说，所有的房地产都是本地的，那么所有的房地产统计都应该是本地的。考虑到这一点，了解折扣的最佳方式是按上市时间。对于卖家来说，这意味着定价和倾听市场。对于以价值为导向的买家来说，这意味着专注于大盘已经落后的单位。
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