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快，快，最快?一个季度又一个季度，凤凰城的工业房地产市场似乎没有受到任何干扰。根据 CommercialEdge 的一份报告，截至 5 月，大凤凰城有近 1720 万平方英尺的工业空间正在建设中，在全国排名前 5 位。然而，从相对于现有存量的增长率来看，凤凰城在全国处于领先地位到目前为止。
世邦魏理仕最近的研究表明，2021 年第一季度是该地铁有记录以来最好的一年，净吸纳量约为 560 万平方英尺。将其放在上下文中，我们正在研究过去二十年平均每年大约 700 万平方英尺的地铁。
是什么吸引投资者到凤凰城?
地铁繁荣背后的秘密植根于硅谷的基本面：没有地域限制，加上没有自然灾害、强劲的人口增长和良好的劳动力储备。
“近年来，强劲的人口优势一直是机构投资增加的催化剂。只要人口和就业增长数据继续跑赢大市，对凤凰城和其他主要增长市场的投资就会继续，”Trammell Crow Co. 副总裁 Cullen Mahoney 告诉商业地产执行官。
随着在健康危机期间继续在线购物的人口迅速增加，对工业空间的需求只会增加。更重要的是，除了大流行推动的电子商务驱动因素之外，制造商和数据中心运营商也一直在关注地铁。
世邦魏理仕执行副总裁 Rusty Kennedy 告诉CPE： “凤凰城工业市场的主要宏观趋势包括大量制造公司专注于凤凰城的新设施和搬迁、更大的需求规模以及不断增加的建筑成本和租金率。” .
例如，半导体制造公司和英特尔公司被硅谷作为半导体中心的声誉所吸引——这可以追溯到 1940 年代——但也被劳动力的可用性和可负担性、有利的税收环境和强大的基础设施所吸引。两家巨头计划在未来几年内在凤凰城地铁设施上总共投资超过 320 亿美元。
其他制造商决定搬迁到该地区或在该地区扩张的原因也是相同的。制药、食品和家居用品行业的公司之所以选择凤凰城，是因为电力的可靠性、可用性和可负担性，还因为地铁能够在一天的卡车运输中为近 3500 万人提供服务。根据肯尼迪的说法，大凤凰城只是有一种亲商的心态。
记录级吸收
Cushman & Wakefield 执行董事总经理 Mike Haenel 告诉CPE，凤凰城工业市场在 2020 年以近 14.6 平方英尺的净吸纳量结束，这是市场的历史新高。“这种趋势将持续到 2021 年，”Haenel 说。他还指出，西谷子市场占 2020 年所有吸收量的 78.6%。此外，西谷在今年第一季度获得了 46% 的净吸收量。
租金上涨
在土地价格上涨、建筑成本和整体需求快速增长的推动下，租金上涨是另一个在整个地图上体现出来的趋势。根据 CommercialEdge 的数据，截至 5 月，平均租金上涨至每平方英尺 6.91 美元，同比上涨 2.5%。
“在今天的市场上，有两到三个用户专注于同一空间是非常典型的，这种竞争环境导致租金上涨，”肯尼迪说。
此外，世邦魏理仕 6 月的一份报告显示，工业租金的增长速度快于要价。Metro Phoenix 在全国 15 大基本租金增长工业市场中排名第 11 位，截至 5 月同比增长 12.1%。该报告得出的结论是，由于空置率持续接近历史最低水平，短期内租金增长将超过租金增长。
发展浪潮
CommercialEdge 预计，到 2021 年，The Valley 的 64 处房产的库存将增加 1360 万平方英尺，同比增长 29.5%。虽然许多项目位于南凤凰城和钱德勒子市场，但一些最大的开发项目——例如亚马逊在固特异 230 万平方英尺的设施——位于凤凰城西部。
投机性项目在整个地铁中非常普遍。在地铁西南部的一个这样的设施是 Tolleson 107，一个 332,000 平方英尺的开发项目。Trammell Crow Co.在 Cushman & Wakefield 的协助下于 3 月收购了这块占地 25 英亩的土地。
“位于凤凰城西南中心地带的地块需要重新分区，许多其他收购集团对该物业表现出极大的兴趣，”Cushman & Wakefield 的高级董事、该物业的租赁经纪人之一菲尔·哈内尔 (Phil Haenel) 解释说。
在凤凰城西北部，一项 TCC 投机性开发项目正在形成：两期、100 万平方英尺的 Park Aldea。开发商于 9 月完成了该项目的第一阶段，包括四栋建筑，总面积为 356,000 平方英尺。TCC 副总裁 Ryan Norris 表示，第二阶段将在 2022 年第二季度为租户做好准备。该公司计划继续建设。
“TCC Phoenix 目前正在开发或建设 500 万平方英尺的工业产品，”诺里斯补充道。
凤凰工业繁荣：并非没有挑战
反映全国趋势的是，建筑活动的增加导致材料短缺、成本上升和时间表推迟。
“当今市场上发生的建筑量导致一些原材料短缺，从而迅速推高了建筑成本，并使开发商难以承保新开发项目，并且还导致这些材料的交货时间更长，这使得延长了开发时间表，”肯尼迪指出。
肯尼迪警告说，由于该地区在未来几个季度可能会遇到材料短缺，项目时间表甚至可能翻倍。
尽管面临种种挑战，凤凰工业市场必将达到新的高度。肯尼迪希望继续看到制造业客户在这里落户和扩张，地铁将在 2022 年和 2023 年保持这种势头。
“鉴于令人难以置信的人口和就业增长，工业需求将保持强劲。我们预计将打破去年创纪录的 1400 万平方英尺的吸纳量，”Mike Haenel 说。
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