今天我们不谈新房，来看看天津的二手房市场。

最近，天津二手房市场一直暴露在一片“跌声”之中，有关房价触底的说法一直在蔓延。

当前二手房市场热度究竟如何?房价变动是否有新迹象?房主的后续预期怎么样?哪些板块更保值抗跌?这些问题，都需要我们从具体数据中找答案。

二手房市场“四连跌” 房价现“触底”预警？

从1-9月份的二手房房价涨幅变动情况来看，天津环跌态势持续，9月份又环比下跌了0.1个百分点。

目前来看，天津二手房的预期仍在持续向下。

据诸葛找房数据统计，10月份天津市二手房市场均价为23902元/平方米，环比下跌0.23%。

至此，天津二手房房价已持续“四连跌”的局面。连传统最“带金”的金九银十也未能把天津的二手房市场拉出困局。

天津二手住宅挂牌价、挂牌量趋势 数据来源：诸葛找房

从城区挂牌量上来看，虽然从1月份直至9月份开始挂牌量呈上涨态势，但是价格却依旧在走下坡路，这也反映出房主心态的转变，就是从市场低迷初期的观望等待，到现在的让步出手，这也说明卖房的市场预期并不乐观。

另外，受新房传统的“金九银十”影响，很多开发商都在做优惠促销活动，新房二手房市场倒挂严重，部分二手房业主选择下架自己的房源，静待后市情况，使得10月份的挂牌量环比减少。

都说，二手房价格是楼市行情的风向标。近4个月这一 “双降”的局面，让人更觉得天津二手房市场的凉意。

不过，种种迹象都在预警，二手房房价的稳触底：

一是房价跌幅逐渐缩窄，10月份二手房最新挂牌均价为23902元/平米，已经与9月价格基本持平;

二是压价较明显的区域，部分房主再度选择惜售，进入又一轮观望期，所以有心置业二手房的话，还是要珍惜降价区域、房源，懂得“见好就收”。

三是我们来看一下上面这张图，图中显示，总价100-150万的房源数量最多，500万以上的最少，这也恰恰从侧面说明：现在天津成交的，几乎都是150万以下刚需盘、落户盘、低价学区盘。

这样看来，二手房市场的供应结构，其实对硬刚需群体更为友好，而刚改、改善群体的可选择面会相对窄一些。

市内六区 哪还有合适的“抄底”房？

从挂牌量上看，市区仍然是二手房市场的巨大“蓄水池”，10月各区挂牌房源排行榜中，中心城区稳坐前列，仅塘沽区能与之并肩。对于大多数购房者而言，留在市区居住、生活，也成为他们紧密关注二手房的重要原因。

那么，在当前大市场环境下，市区哪些居住板块还藏着合适的入手机会呢?

我们在诸葛找房平台上，选取了天津市区内，10月份有房源挂牌的小区，以这些小区房价为样本，整理出各板块的具体房价水平和涨跌变动情况：

和平区

和平区目前挂牌均价53018元/㎡，环比上月上涨0.37%，降价房源115套。

各板块涨跌情况如下：

和平区整体价格稳定，房价水平虽有一定下降但幅度不大，其中降价最明显的是小白楼街板块，但体育馆街和新兴街还出现了上涨的态势。

不过和平缺房也是出了名的，多数小区挂牌房源仅有个位数，南市的新文化新雅居，南营门的金德园、吉利花园， 新兴街的卫华里、新河里兴河选择面稍大一些。

其中降价最狠的房源为位于新兴街的卫华里，数据显示该房源直降59万，目前挂牌总价240万。首次上架时间为9月13日，报价310万。

河西区

数据显示，河西区挂牌均价34591元/㎡，环比上月下跌0.46%，降价房源412套。

各板块涨跌情况如下：

河西区整体差价大，房价最低点的板块为柳林街，10月挂牌均价26130元/㎡，环比上月再跌0.37%，目前有27套房源不同程度的降价。

其次，就是尖山街板块，环比下跌幅度最狠，达到2.97%。

从上表中，我们还可以发现梅江及挂甲寺板块降价房源量比较客观，尤其是梅江降价房源数突破100套。而这两个区域也是河西区一贯的置业热点，整体居住环境比较舒适，房龄也相对更新，综合选房空间和降价幅度来看，都是置业不错的选择。

具体到小区的话，挂甲寺的美好公寓、中裕园、景兴里、景兴西里、麦格里，梅江的祺林园等都是不错选择。

片区内降价最狠的房源为位于挂甲寺板块的麦格里晓星园。该小区2000年建成，此房源7月份首次上架，报价310万，目前报价已降至240万，折合单价30000元/㎡。该小区历史成交记录，最低价为33124元/㎡，目前该报价已再创新低。

南开区

网站数据显示，南开区10月挂牌均价33247元/㎡，环比上月跌0.41%，降价房源468套。

梳理各板块涨跌情况如下：

南开区因为保有的老旧小区多而密集，加上教育、交通环境良好，一直受到购房者欢迎。但从最近的数据来看，一句话概括目前南开区的房价情况，就是“普跌”。

从涨跌情况来看，万兴街、华苑的跌幅相对更大，个人认为这与区域周边新房供应分流客户存在一定关系，像今年与华苑一街之隔的板块，一口气就冒出N个纯新盘——万科紫台(万科紫台_楼盘详情-天津手机搜狐焦点网)、联发锦里(联发锦里_楼盘详情-天津手机搜狐焦点网)、美的旭辉翰悦府(美的旭辉翰悦府_楼盘详情-天津手机搜狐焦点网)、格调松间等，新房项目产品力上显然更具备优势。

另外我们发现，整个南开区众多板块中，只有兴南街均价呈现上涨态势，经查询显示，兴南街内二手房属南开中心小学学区房，学区房抗跌属性凸显。

参考涨跌房源比例，广开街、王顶堤、万兴街的抄底机会更多。

 

筛选降价TOP 3的房源中，其中位于鼓楼板块的仁恒海河广场骤降70万，该小区历史最低成交价55245元/㎡，最高成交价67522元/㎡，该套房源当前挂牌均价61538元/㎡，网上显示该房源上架时间为9月底，首次挂牌报价950万，如今骤降70万之后仍无人问津。

河东区

河东区挂牌均价26081元/㎡，环比上月上涨0.56%，降价房源431套。

各板块涨跌情况如下：

河东区各板块房价差距较大，大王庄、鲁山道、上杭路、一号桥这几个板块成为区域内返涨的板块，二号桥、向阳楼、张贵庄板块房价下跌，其中二号桥板块房价跌的最狠，环比下跌5.5%。中山门板块降价房源数量最多。

具体到小区看看，位于二号桥板块的建新东里、福东北里、福东里、紫乐名轩;张贵庄板块万科金色雅筑、远洋风景，这些小区可选房源较多，降价房源也较多。

从挂牌房源降价幅度上来看，大部分房源普降10万元左右，以上这几个房源降价幅度最狠，其中位于向阳楼板块的星河花园直降38万，该小区历史最低成交价24705元/㎡，最高成交价30196元/㎡，当前挂牌均价25997元/㎡。

河北区

河北区10月均价25629元/㎡，环比上月下跌1.68%，降价房源261套。

各板块涨跌情况见下表：

河北区位于本市市区的东北部，因地处海河和原金钟河以北而得名。近几年，河北区强化基础设施建设，区域开始启动大规模棚户改造，全市范围内新的地铁线路的建设及开通，使得河北区的一些“洼地”片区出现“转机”。随着城市建设升级，老旧小区改造加快，生活配套逐渐完善。

从数据上看，河北9月二手房挂牌均价 25057 元/m2， 10月河北二手房挂牌均价26068元/㎡，环比上涨0.04%，显然河北区的二手房房源吸引了不少购房者的关注。

从全区整体来看，鸿顺里、江都路、铁东路三个板块挂牌价呈上涨态势，其中江都路板块上涨幅度最大。

宁园、望海楼、王串场、月牙河这四个板块跌价幅度最大，其中望海楼板块降价幅度领先全区，新开河板块降价房源数量最多。

以上几个板块重点说一下新开河板块和望海楼板块。

望海楼街板块内的房子大部分都是2000年以后的房子，房龄来说还算比较新，户型也以两室的居多，对于居住环境要求比较高的朋友可以考虑考虑这个板块。除了交通之外，距离古文化街离得不远，人流量不少，而且距离东北角和东南角的距离都不远，东北角地铁站和东南角地铁站未来都是重要的地铁换乘站。望海楼街板块的小区比较多，居住的人口也有不少，配套设施相对来说比较齐全。

新开河板块内不乏一些5年内的次新房，以及2010年左右建成的房子，整个板块相对较新，社区环境和房源户型更容易受到年轻群体的偏爱。

有心置业的朋友，不妨考虑下以上这几个片区。

最后具体看下小区，望海楼板块内金田花园、昆石里、乾华园、金庭里、金碧里这几个社区降价空间较大;新开河板块内观锦、芳草园、瑜峰园降价空间较大。

以上为区域内降价幅度最高的两套房源，经查询，德丰花园当前单价为27500元/㎡，该小区历史最低成交单价为30167元/㎡，最高成交单价为36870元/㎡;金辰园当前单价23008元/㎡，该小区历史最低成交单价24066 元/㎡，最高成交单价29414 元/㎡。

红桥区

红桥区均价26115元/㎡，环比上月上涨0.41%，降价房源212套。

各板块涨跌情况如下：

红桥

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