2012年11月底，时年56岁的吴女士花费近127万元，在原胶南市(现并入青岛市黄岛区)滨海大道购买了一套房屋，购房款来自于吴女士积攒的工资和奖金。整个买房的过程，包括看房、签合同、缴纳房款办理相关手续，以及此后的交物业费、水电费和出租房屋，均由吴女士经手。

十年后，吴女士因为这套房子的归属问题两次走上法庭。

与吴女士争夺房产归属的，是她的儿媳妇任女士。

婆媳之间两次对簿公堂，第一次婆婆赢了，第二次儿媳妇胜出。

吴女士想不明白，自己的高官丈夫因为受贿罪被判无期徒刑并处没收个人全部财产时，这套房子的购房款都被法院认定不属于赃款，而是自己的个人财产，怎么现在房子却不是自己的了?

恩怨时间线

2012年11月底，吴女士签订《青岛市商品房出售合同》一份，买下案涉房屋，房产登记时间为2014年1月，登记的权利人为奚先生和任女士。

奚先生和任女士，是吴女士的儿子和儿媳妇。

2015年，吴女士的丈夫奚某某被带走调查，儿子被采取刑事强制措施，孙子出生。

2019年，任女士向法院提起离婚纠纷诉讼。

2021年，吴女士提起诉讼，要求将案涉房屋的所有权过户到自己名下。

为什么用自己的工资和奖金买的房子，房产证上却是儿子、儿媳的名字?

吴女士在起诉状中写道：“因为青岛对外地人购买二套房产权登记或转让有一些特殊要求，于是将该房屋登记在未在青岛购房的儿子奚先生名下。同时，按当地有关已婚人士购房必须登记夫妻双方的最新规定，因此把儿媳妇任女士的名字也一同登记上了。”

因此吴女士主张，自己将购买的房屋登记在儿子和儿媳妇名下，是一种借名买房的行为。

任女士不同意婆婆吴女士的主张，她认为虽然购房出资的是吴女士，但是涉案房屋已经赠与了自己与奚先生，因此属于自己与奚先生的夫妻共同财产。

从时间线上来看，2015年，是这个高官豪门的分水岭。

之前，吴女士的丈夫身居高位，权倾一时，儿子和儿媳均从事金融相关工作，收入丰厚。就在吴女士购买胶南房屋的同时，已经在北京核心区域拥有一套住房的儿子和儿媳，正计划在北京购买第二套房。

此时的吴女士一家，地位隆盛财富丰盈，家庭关系和睦生祥。

之后，吴女士的丈夫和儿子相继被抓，此后分别被判处无期徒刑和有期徒刑十年，而吴女士的丈夫还被没收个人全部财产。这样的变故不仅导致家庭财富剧烈缩水，而且社会地位也快速下滑。财富缩水与社会地位下滑的后果，就是很多事情需要现实以对。

最终婆媳二人为了远在青岛胶南的一套房子，走向诉争。

借名买房还是赠与？

诉争的焦点是，案涉房屋到底是借名买房关系还是赠与关系。

吴女士的论证，从实际管理和使用的角度出发，证明儿子、儿媳妇并未交纳过任何相关费用，也没有到过案涉房屋。这套房子从一开始看房到缴款、办理房产证甚至出租，都是吴女士一手经办的。连购房合同上的签名，都是吴女士代签的儿子、儿媳妇的名字。

吴女士称，自己退休前因为工作原因经常到访青岛，非常喜欢青岛的环境与气候条件，因此有在青岛养老的计划。胶南虽然比较偏僻，但是交通十分便利，生活设施也不缺乏，而且远离喧嚣，是自己最终选择的原因。

吴女士认为，儿子儿媳的工作和生活圈子均不在青岛，没有在青岛买房的需求，而且他们本身收入颇丰，不需要父母资助买房。因此，自己才是案涉房屋的实际权利人，房产证上挂儿子儿媳妇的名字，是出于借名买房的考虑。

吴女士的儿子奚先生坚决支持了母亲的主张。

奚先生出具的情况说明中明确到：案涉房屋属于借名买房，实际产权人是吴女士，且吴女士没有赠与意思的表示，其同意配合办理房产更名手续。

任女士则认为，这套房子是赠与关系，属于“父母为双方购置房屋出资、子女使用房屋居住生活”的情况，吴女士的相关管理行为是代管。

任女士的论证思路，是揪着吴女士的起诉状中的一句话不放：因为青岛对外地人购买二套房产权登记或转让有一些特殊要求，于是将该房屋登记在未在青岛购房的儿子和儿媳名下。

特殊要求

重点是“”这个词，任女士要求进行论证，所谓的特殊要求到底是什么。

在任女士看来，这个“特殊要求”的性质，决定了借名的必要性是否充足。如果不能证明非借名不可，那么借名买房就不成立。

至于自己丈夫奚先生出具的情况说明，任女士认为，考虑到其中的母子关系及本次诉讼前的离婚纠纷诉讼，奚先生表达的事实，其真实性应当存疑。

法院调查的结果是：无论区域还是购买时间，案涉房屋均不涉及限购政策。

对于“特殊要求”的含义，吴女士解释称：青岛一些地区对二套房屋的产权登记或转让有一些特殊的要求，如信息查询、套数证明等繁琐手续等，确切地说，是由于当时房屋管理政策变化很快，出于简化购房后相关手续的想法，选择了借儿子的名字买房。同时，按当地有关已婚人士购房必须登记夫妻双方的最新规定，因此把儿媳任女士的名字也一同登记。

任女士不认可婆婆的解释，认为不能证明“借名买房”的必要性。

只能由法律来决断了。

一审二审意见相左

而法律也有争议。

一审法院判定双方之间系借名买房关系。

理由有三点：其一是根据查明的事实，案涉房屋买卖的经办、购房款和相关税费及房屋交付后的物业费与水电费交纳、房屋交付后的实际管理和使用人等，均为吴女士，奚先生和任女士并未交纳过案涉房屋的任何费用，至今也未到过案涉房屋;其二是奚先生也不认可赠与事实，明确房屋产权人为吴女士;其三是任女士主张赠与关系，但未能提交证据予以证明。

二审法院则推翻了一审法院的判决。

依据是民事诉讼法的解释中，第九十条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。

二审法院认为，吴女士起诉到一审法院，主张借名买房关系，因此负有举证责任。但是诉争各方并无借名买房的书面约定，且任女士作为产权登记人之一不予认可，因此吴女士的出资等行为并不能当然地证明各方之间是借名买房关系。

二审法院主张，借用他人名义购买房屋往往具有特殊目的，吴女士应对借名买房的原因作出合理解释。

在二审法院看来，吴女士关于“特殊要求”的解释理由不够充足，一是案涉房屋并不限购，二是吴女士拿不出证据，证明青岛市存在已婚人士购房必须登记在夫妻双方名下的政策规定。

据此，二审法院撤销了一审法院的判决，驳回吴女士的诉讼请求。

现行法律规定中，并没有规定“ 借名买房 ”是违法的。当然，条件是有的，通常情况下，法院会对这种行为是否违反法律规定，规避政策障碍，是否违反公序良俗等方面进行审查。如果不存在审查的问题，也未对他人的合法权益构成侵害，那么“借名买房”行为就是合法的。

这体现了民法充分尊重当事人意思自治的原则。北京高法就在指导意见中规定：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。

在现实中，父母出资购房将房产证登记在子女名下的现象非常普遍，遇到子女离婚房屋作为夫妻共同财产面临分割时，如何保护房屋财产往往会引起纠纷。这其中，具备法律要件的诉求才会得到法院的支持。

本案中，婆婆吴女士主张案涉房屋是借用儿子和儿媳的名义为自己购买的，但是不能证明与儿媳就借名买房一事达成合意，也没有任何书面和口头协议，因此缺失法律要件，需要承担举证不能的不利后果。

文/肖华林

编辑：李进文

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