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万科青青家园(万科青青家园)

2023-11-15 12:15:29 楼市速递 来源：https://www.hnhaofang.com/
导读 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。提问：章哥，实在不好意思，又来打扰您，非常感谢上次的帮助，觉得您说的特别

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥，实在不好意思，又来打扰您，非常感谢上次的帮助，觉得您说的特别对。前两天已经将甘露园的房子卖掉，这些日子一直再看房，希望尽快买完房子自住。现在有几个备选房子请您帮忙分析下，给些意见，感谢。现在首付资金能有560～580万，想公积金贷款60万，如果遇到特别好的房子也可以多带一些商业贷。最近纠结的几个小区是：

1、首开常青藤1期，看了90多平米小三居，优点是装修特别好楼层7层上班方便些，价格600整，唯一缺点就是临街(东坝南一街)稍微有些噪音。

2、阿曼寓所，100平米，615万，优点是附近商圈成熟，我在这边住的习惯了，喜欢这边，缺点是没听过这个开发商和物业，还有就是主卧次卧挨在一起，需要全屋重新装修，还有就是门口的黄杉木店路特别窄，说是以后能拓宽。

3、水郡长安，148平米和150平米的大三居，这个要610～650，实话真是喜欢(价格跟珠江绿洲差不多)，小区好，户型好，就是交通像您说的一样，我上五环和四环都不方便，上班太难，但是对于我来说一步到位，以后就不用折腾换房了。

4、万科青青家园，120平米三居，价格便宜，就是离上班和朋友特别远。

5、后现代城，沿海赛洛城，这两个600万都能买个两居，都在四环边上，也有商业，交通也还好。

真是拿着钱买房就纠结了，后来整理了一下自己的需求，还是想再麻烦您，再请教一次

1、首先考虑的是自住+保值，如果买小了5年后再换大的，希望能跑赢大盘，换房的时候别亏了，如果有升值潜力更好。

2、在第一个需求的基础上，能买越大的越好(因为再过些年想把父母接来照顾)，谢谢

以上写的有点赘述，还请章哥见谅，帮忙分析下，感谢章哥。

回答：

1、 我建议是常青藤。东坝板块曾经成为热点，奥园和产业区的概念都炒作过，常青藤和奥园也都是那个时期开发的。但后来各种概念都没人提了，连地铁都多少年修不过来，各种配套也是不健全。甚至保障房社区大规模出现，给我的感觉就是东坝成了又一个边缘住宅集团，和定福庄的定位差不多。

但就在这种情况下，常青藤和奥园两个超级大盘，走势完全没有落后于大盘，这只能说是其品质得到了市场的认可。现在这里地铁要通了，配套在完善，金盏地区的产业区又重新规划，那其未来应该会更好。

2、 阿曼寓所我不太熟，开发商也忘了，就记得当年的代理公司是世纪九鼎。当年这里开盘好像是6000多起价，均价7600吧，低于傍边天鹅湾的9300。到2010年涨到了2.5万左右，超过大盘均价不少。但今天再看，北京均价6.2万，阿曼寓所还是输了点儿。我也不知道为什么，按说房龄这么新的不应该，或许是户型偏大的原因，再加上环境、交通和物业什么的，综合因素吧。

3、 水郡长安没什么，就是板块的问题，自住合适，投资一般。

4、 青青家园就算了，万科的质量物业没的说，但毕竟老了，而且这地段实在不好说什么。包括后来的富力又一城，都是好项目，但朝阳区就是不开发这东南区域能怎么的?连垡头都搁置了十多年，何况豆各庄呢。

这是一个很典型的长期跑输大盘的例子，2001年均价4000，略高于当年的大盘3600。2009年初这里的报价和大盘一致，1万左右，但到了2010年中，就已经略输于大盘了，在2万左右。到了今天，北京均价6万出头，这里4万多。逐步落后，长期站岗，谁也没辙。

当年同时期的柏林爱乐才3700，现在6万左右，这叫跟上了大盘。望京的慧谷根园，当时才5000，现在动辄8/9万，这是靠着地段跑赢了大盘。

5、 后现代城也不说了，山寨的Soho现代城，从名字到产品，包括当年的样板间和广告都是模仿的。当年流行商住的形式，现在一般，四环内还没四环外价格高呢。

6、 总之我是建议常青藤，品质、价格、保值、面积，这些不可能都兼得，又便宜又好还升值高的大房子不存在，必须有所取舍。仅供参考。

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