黑龙江省哈尔滨市是东北三省中心城市之一，这座城市的常住人口众多，截止到2022年初，哈尔滨市的常住人口大约为988.5万人。

哈尔滨市的人口总量在整个东北所有的地级城市当中名列第一，人口总量高是哈尔滨楼市最大的优势。

但是哈尔滨在过去10年时间，这个区域的常住人口并没有出现大幅度的增长，反而出现一定程度的人口净流出。

在2020年底，也就是全国第7次人口普查数据，哈尔滨市的常住人口总量大约为1,000.9万人。

也就是说两年左右的时间，这个区域的常住人口净流出超过了11.5万人。这对于哈尔滨楼市而言，算得上是一种危机。

正是因为哈尔滨市常住人口处于流出状态，所以这座城市的楼市房价这几年基本没怎么涨。

现在哈尔滨的楼市房价可谓是相当低廉的房价，哈尔滨的二手房平均房价大约为0.93万，新房的平均房价大约为1.1万。

这样的城市房价就算在东北中心城市当中也是处于倒数第一的位置，要远低于大连、沈阳两大城市的房价，也要略低于长春市的房价。

哈尔滨的楼市房价在全国300个可统计的中心城市当中名列第84位，与哈尔滨房价差不多城市，主要有四川凉山、山东枣庄、山西长治、河北保定、贵州贵阳。

哈尔滨与这些城市比较具有的优势远远大于它的劣势，毕竟哈尔滨是一座副省级城市，更是东北省会城市之一。

可以说现在的哈尔滨楼市房价在省会城市当中处于性价比极高的状态，在这个区域至于安家的成本要比全国绝大多数省会城市低。

但哈尔滨的人均收入并不比全国多数甚至差，以2021年数据为例，哈尔滨的城镇居民人均可支配收入就已经达到了4.27万元，农村居民人均可支配收入已经达到了2.15万元。

换一个理解方式，也就是哈尔滨城镇一个标准的三口之家，年家庭可支配的收入超过了12万元。农村三口之家，年家庭可支配的收入超过了6万元。

就目前而言，哈尔滨的城镇化率大有可为，毕竟这个区域目前的城镇化大约只有57%。

哈尔滨的城镇化率就算与全国城市城镇化率65.2%的平均值相比，都有很大的差距，可以看出哈尔滨进行房地产开发，加速农村人口往城市聚集，已经到了迫在眉睫的发展状态。

在过去的2022年，哈尔滨市共完成经济总量5490.1亿元，在全国百强城市当中名列第53位。

哈尔滨的经济综合实力在省会城市当中不是特别拔尖，这或许也是哈尔滨房价为何处于偏低位置的主要因素之一。

论经济发展，工业的发展水平，北方的城市的确与南方城市有着极大的差距。

但对于全国任何人口聚集的城市而言，城市居民对衣食住行的品质提升，其实有着极大的需求。

这几年哈尔滨加速城市建设，推动城市固定资产投资，每年涉及到城市相关的产业领域投资可以高达1700个左右。

仅在2021年，哈尔滨投资额超10亿元以上的项目就达到了209个，由此可见，哈尔滨正在加速发展，正在加速超赶。

对于当地的居民而言，住宅投资是众多家庭最大的投资，而哈尔滨一年的商品房成交面积可以达到600万平方米左右，一年商品房的成交额可以超过400亿元。

如果按照每套住房面积100平米平均折算，那么哈尔滨市一年的新房成交量可以在6万套左右。

由此可见，哈尔滨的楼市开发其实也是大有可为，每年都有6万个家庭或者个人前往哈尔滨各大区县的城区进行安家置业。

整个哈尔滨地区非常大，管辖面积大约为5.32万平方公里，哈尔滨的管辖面积大约为重庆的5/8、浙江省的1/2。

随着多年城镇化发展，哈尔滨已形成了多个人口聚集的中心城区。

其中哈尔滨南岗区、香坊区、道里区的常住人口最多，这三个城区的常住人口分别为139.07万人、112.02万人、109.74万人。

另外哈尔滨道外区、呼兰区、五常市、双城区、阿城区的常住人口超过了50万人，人口最多的道外区超过了81.12万人，呼兰区超过了77万人，五常市超过了72.47万人，双城区超过了63.39万人。

当然在整个哈尔滨地区还有很多人口较少的区域，比如松北区的常住人口大约为41.35万人，依兰县只有25.83万人，平房区只有23.89万人。

哈尔滨人口最少的4个县级城市分别是方正县、延寿县、通河县、木兰县，这四座县级城市的常住人口基本处于18万人左右。

由于各地的常住人口，不同各个区县的经济发展水平不一，哈尔滨的楼市房价也存在一定的梯队化的发展趋势。

哈尔滨市房价最高的主要是道里区、南岗区，道里区的二手房平均房价大约为1.19万，新房的平均房价大约为1.32万。南岗区的二手房平均房价大约为1.1万，新房的平均房价大约为1.45万。

道里区与南岗区的房价高，主要是因为这两个是哈尔滨最为核心的中心城区，也是哈尔滨配套设施最好的两个区域。对于哈尔滨的改善群体来说，前往这两个区域购房安家是最合适的选择。

这些年哈尔滨松北区和香坊区的发展也相当不错，这两个区域的房价处于哈尔滨楼市的第二梯队。

松北区的二手房平均房价大约为0.94万，新房的平均房价大约为1.02万。香坊区的二手房平均房价大约为0.88万，新房的平均房价大约为1.06万。

这两个区域也是大量改善群体选择的地方，也是部分刚需群体选择的地方，这两个区域的配套设施在哈尔滨也基本上处于相当靠前的位置。

在哈尔滨地区房价处于第三梯队的主要是道外区与平房区，现在道外区的楼市平均房价基本处于0.82万左右，而平房区楼市的平均房价基本处于0.75万左右。

总体来说哈尔滨的房价真的不高，毕竟道外区和平房区的地理位置并不差。

道外区和平房区的楼市房价放在浙江去购买，或许绝大多数区域都买不到，甚至只能买到极少数偏远乡镇地段的房子。

在哈尔滨的远郊城区当中呼兰区、双城区、阿城区、依兰县也是部分外来群体选择的区域。

这几个区域的房价均不高，比如呼兰区楼市的整体均价基本处于0.65万，双城区楼市的整体均价基本处于0.59万，阿城区楼市整体均价基本处于0.49万，而依兰县仅处于0.46万。

在哈尔滨其他的县级城市当中，五常市的楼市的平均房价基本处于0.71万左右，尚志市与宾县楼市的平均房价基本处于0.44万左右。

以更长远的眼光看哈尔滨楼市的潜力，未来中心城区楼市的保值性远远大于普通郊县及县域城市。

随着经济的发展，年轻人外流到更为发达的城市，这个是不可改变的现象。

对于哈尔滨而言，未来的人口仍然有可能持续减少，但对于哈尔滨的中心城区人口依然会持续增加。

这几年南岗区、香坊区、道里区、道外区、呼兰区、松北区等多个中心城区基本处于人口净流入的发展状态，这几个区域未来的楼市固定资产价值跑得赢通胀的概率较高。

哈尔滨部分人口较少的县级城市未来仍然会面临大幅度的人口流出，这些县级城市未来的楼市固定资产价值或许会存在一定程度的贬值空间。

特别是哈尔滨的方正县、延寿县、通河县、木兰县，这些县域城市的房地产开发基本处于微量或者停滞状态。对于这些县级城市楼市而言，未来的楼市成交主要在于存量房。

人往高处走，水往低处流。年轻人的外流是无法避免的发展趋势，抱团取暖加速郊县人口往中心城区聚集则是哈尔滨城镇化的主引擎。

相信未来的哈尔滨能够越建越好，依然看好南岗区、香坊区、道里区、道外区、呼兰区、松北区这中心城区的楼市潜力。

个人观点，仅供参考。

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