京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20% 我们的选筹跑在大盘前面

关注公众号｜京房会

进入知识星球可进行提问

/

Q:提问:

京总好，我们目前在京两套房，一套是西城德胜学区的50平米1980年的老房子，一套是朝阳豆各庄富力又一城三居，大孩在德胜这边上小学，小孩明年到德胜去上小学。目前我们在离学校不远的海淀冠城园租房住。计划在小孩子明年上小学后，把这两套房全部卖掉，在冠城园购买一套三居，按照目前的价格，总价在1600左右，卖掉那两套房子基本不用怎么再贷款就可以买了。主要是觉得未来的老破小学区房虽然是德胜但形势也不明朗，豆各庄那片的增值缓慢，冠城园又是这附近相对拿得出手的社区，感觉这样整体反而会更保值一些。

不知道您觉得这样是否可行?还是说留下那两套中的某一套，再通过贷款加杠杆来购买冠城园的房子?这个方案是否有点激进?另外，我父母的户口刚转到北京不久，他们名下还有一套经开区那边的绿城桂语听澜102平三居，明年交房，但他们在老家住，这套房子五年内应该不会有人去住。这个房子距离产业和公园的地理位置都不远，小区的各项品质也很高，再加上旁边学校的加持，是否可以长期持有一段时间?谢谢。

A:回答:

您好,1、现阶段加杠杆是否激进取决于你购买楼盘后期的成长性,如果楼盘还有预期,并且空间足够大;这种情况加杠杆是为了扩大面积,以此在兑现时产出更高的利润,如果楼盘已经见顶,或者预期很低,兑现周期不明朗,这种情况再去盲目加杠杆就属于激进行为;你可以参阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用;

2、你们持有的这三套盘,从效率上讲是要做全部调整的,其一德胜这套小户型,学位使用后及时脱手就不用再去承担学区房的变化风险,方向上很好,其二富力又一城这个盘主要是输在了板块上,本身这个盘的居住体验很好,也是整个商圈的标杆,但遗憾的是豆各庄的基础资源太差了,就目前区域的一个现状也很难脱胎换骨,而且朝阳的重点发展方位是以国贸为点向东北方向延伸,望京外溢出去的部分都是重点方位,这个完全落地后基本已经成饱和状态了,往后就是修修补补,具体可参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,这样的一个现象你豆各庄一套大三居如果继续等效率太低了,有更好的选择没必要再持;

其三:桂语听澜这个区域是一个纯居住板块,台湖的优势是整个片区楼盘的质感都普遍很好，这个区域是从0开始的，所有的软硬件都是新的，弊端是这个板块属于外溢，并不是核心位置，未来也不会发展为核心位置，属于两不靠，亦庄未来的延伸是东南方位，通州的核心在运河，台湖在城市界面以及楼盘质感上虽然有很大的优势，但本质它还属于二三线区域;现在整个片区次新盘的价格已经虚高了,中短期上涨的可能性很小;整体你这三套盘的行情都属于停滞的状态,不是说整个楼市低迷不涨,即便是楼市热起来,这三套盘上涨的可能性也很小,要尽快做调整计划!

3、关于选筹上:冠城园的保值性及流通性都很好,它本身的稀缺性并不是特别突出,商圈的资源也一般,只能说属于中规中矩的盘,围绕德胜一带去改善也没什么特别稀缺的项目,最近的商圈西直门有几个大盘还不错,如熙府桃园,如果你要是小动作的话考虑冠城园还可以,也属于升级,如果大动作全部清仓的话可以考虑熙府桃园,长期这个盘的海拔更高,你可以理解为冠城园这个盘不值得你全部清仓去换,熙府桃园这种盘才值得,但需要你去平衡距离的问题,建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;祝顺利!

Q:提问:

京总您好!拜读了您的文章我获益匪浅!能遇见您真是我的荣幸!现在还想就我个人具体的情况向您咨询。个人目前情况：目前持有一套通州运河湾南区的三居室，去年750买的，只贷了不到200。当初想的是买来自住顺便等副中心枢纽建成吃一波红利。但买完计划有变，目前租7k，月供1w。手头还有一定资金。个人目前想法：1.鉴于通州区的限购、目前租金不能覆盖月供以及资产保值增值的考虑，想置换到能产生更多价值、未来保值增值更好的区域，比如您文章中多次提到的望京、清河板块。2.不考虑住。贷款最好200以内。3.只希望：1)若贷款 租金最好覆盖月供、2)保值、3)增值，为未来置换改善做准备。

综上因素，想请问：1.现在留着运河湾一动不动是否是个好选择，因为还不满二，有一定税费2.置换到望京，是否是个好选择，以及哪个小区您推荐?(个人目前看中大西洋新城的一居室两居室、融科橄榄的一居室，但这俩价格都不低，未来涨幅空间多吗?)望京板块的租金我大概了解了一下，若贷款上好一点的小区，租金大概率能覆盖;若不贷款，也就能买到老塔楼或无电梯板楼，虽租金基本也比运河湾高，还能省下月供，但那些小区的流动性、增值空间在未来能否比得上运河湾?怕砸手里3.三里屯板块，像康堡花园和圣世一品，租金是不错但都是一居室，它的流动性如何，适合投资么?4.昨晚中国房地产报发文，保值性住房不得上市交易。这是否是个信号，再买房最好买房本是商品房性质的，或整体商住性质的?

A:回答:

您好，感谢信任!1、你太过于关注租金，商品房住宅主要的收益主体是涨幅，而不是租金，租金是基于房价不涨的前提下作为一种理财方式去计算的，因租金覆盖不了月供这个因素去计划置换，这个考虑的方向是错的，即便是置换也要是处于成长性及效率方面去考虑。

2、关于你考虑的方向，去换到望京或者清河，从兑现周期以及成长空间望京和清河无疑是要比运河湾效率上更占优势，通州还属于正在发展的区域，准确说还是一座空城，除非是受政策面影响房价才会有上涨的可能性,而这两个板块已经发展成区域的核心了，无论是产业资源导入的购买力，还是区域民生资源的成熟度都属于拔尖的水平，从中短期或者是长期这两个板块的预期都高于运河湾，但是呢，我不建议你现在去置换，你两次买入会额外增加不少成本，虽然置换后房价涨了，房租覆盖月供了，但算上时间成本和置换成本你其实是亏的，而运河湾这个楼盘是处于通州新城的核心位置，也是距离商务区及地铁最近的唯一盘，综合资源这个盘是没有问题的，即使要换也至少等到这一轮牛市过后，万一这期间通州放开限制这个盘无疑是最大的收益者，一般的牛市过后核心圈都会出现回调的现象，到那个时候你再考虑也不晚，反之不会失去通州的机会。

3、三里屯，国贸，建国门等类似于这种商务区，所有的公寓以及住宅的租金水平都很高，但涨幅全差，住宅的涨幅逻辑和商务区完全无关，优质的商品房住宅首先要有一个优质的商圈，这个商圈90%的功能都要是以提高居住条件为主，包括硬件设施，区域的园林绿化，马路，公园，软件配套设施商超等，这些都是以居住为主的服务项目，而商务区90%的功能都是以提高办公效率为主，这样的商圈位置再核心它的住宅房价水平也不会太高，投资写字楼应该找这样的区域，投资住宅应该避开这种。

4、保值性住房和商品房无关，无需关注，我们只需要知道高品质的商品房会越来越稀缺的就可以了，可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/稀缺商品房的特征,祝顺利!

Q:提问:

京总您好!请教您：目前孩子就读石景山实验小学三年级，家有八角南里房子一套约500万，现金100，夫妻年收入60+，工作稳定。原想孩子小学毕业前一年(2026年，京籍小孩入学人数骤减，西城房子可能降价)购入西城一般学区房子，在西城小升初。但现在新政出台，不知西城房子会否冲高，到2026即使下降也高于现在，那我们空等三年毫无意义。不知您建议是现在做置换还是再等等观望，谢谢

A:回答:

您好，关于学区房未来的走势，这个谁也无法预判精准到具体年份，因为这类房人为干预性太强，我们只能通过商品房稀缺特征和未来学区政策的大概走向判断要避开哪类带有学区属性的风险房产，从商品房的居住属性西城具备稀缺性的楼盘，学区属性占比低的，会随着时间的推移而再次走高，这个是无疑的，西城拥有全国最顶尖的资源，除了教育还包括民生、生产、人文,这些都是无法复制的，而稀缺性的房产是指楼盘稀缺，户型稀缺，地段稀缺，而不具备稀缺属性的房产它今天的价格主要是因学区推高的，原本以它的价值市场价可能只值10万，因为学区的加持变成了15万，这5万就是学区溢价;

如果5年后学区继续加持，那么15万可能会涨到16万18万甚至更高，反

---

版权说明： 本文由用户上传，如有侵权请联系删除！

---

标签：