区位概况

①项目区位

惠阳雅居乐花园位于惠阳淡水城区东部，片区划分在淡水新桥片区内，按照楼市区域划分属于南站新城片区，是目前惠阳区政府重点规划打造的新兴片区。

根据2018年底，惠阳区住建局发布的《关于惠州市惠阳区南站新城示范区城市设计(草案)的公示》，南站新城片区规划范围：北以白云路为界、南至厦深铁路、东至惠澳高速、西至淡水河，规划用地面积11.9平方公里。

以此划分范围来看，惠阳雅居乐项目并不在规划范围内，而是位于南站新城核心规划区的东侧，属于南站新城辐射范围。(如下图)

②区位发展

南站新城作为惠州环大亚湾新区的三个起步区之一，是服务惠阳、大亚湾区和深圳东部地区的惠阳新中心区，未来发展目标为粤港澳大湾区的区域服务平台(RSP)，将承接南站新城商务总部、软件和电子信息等产业功能，设计目标为粤港澳大湾区.立体生态城市。

在基础建设方面，总投资78亿元的城市配套PPP项目，规划建设15所学校，2所大型综合医院和山体公园等配套设施。投资合作协议签约仪式已于2017年7月举行，但目前进展较缓慢。

深圳地铁14号线及惠州轨道1号线经过南站新城并设置站点，依托区域轨道交通网络实现与深圳及惠州主城区的快速连接。

按照《南站新城示范区城市设计(草案)公示》，道路方面将形成“三横五纵”的主干路网结构。

如道路交通系统图所示，三横为中山东路、白云路和金星大道;五纵为站前路、内环东路和新增三条内部通道。图中的大门埔路和纬五路两条东西走向的次干路未来可与项目接驳。

③交通规划

【轨道交通】项目距离惠州南站约7公里，目前深圳-惠州-汕尾的捷运化列车已开通，到深圳北站约30*。

根据惠州市城市轨道交通线网近期规划，深圳地铁14号线惠州段、惠州地铁1号线均设惠州南站，实现与深圳及惠州主城区的快速连接，距离项目较近的站点为新桥站和惠州南站。

但由于惠州常住人口未达到地铁开建标准，目前惠州轨道交通尚处于停滞状态，动工*未知。近期又有传出深惠城际和深大城际正在前期规划当中，此外也不排除会将惠大铁路改为客运线的可能性，关于轨道交通规划信息一切以官方公布为准。

【高速路网】距离项目最近的为惠大高速新桥和淡水东出入口，并与深汕、沿海高速接驳。

从深圳光明区宝安区、福田、南山、龙华区出发，可由机荷高速转深汕高速，直转惠大高速，在淡水东出口或者新桥出口下高速，沿惠澳大道到达项目。

从深圳罗湖、盐田、大鹏出发，可由沿海高速转惠大高速，在新桥出口下高速，沿惠澳大道到达项目。

从深圳龙岗出发，可由深汕转惠大高速，由新桥出口下，沿惠澳大道到达项目。

【市政道路】目前项目通往外部的市政路仅有一条规划路，周边主干道有惠澳大道和白云路。

由规划路转至惠澳大道南行，接惠大连接线通往惠州南站，全程约7.4公里，*15*左右，目前*距离与淡水中心区相比并无太大优势。

惠澳大道北行转白云路通往惠阳淡水城区;项目门前的规划路至白云路一段目前有部分仍在修建当中，交通有所不便;惠澳大道北行通往惠城区方向。

④航拍图解

项目东向：三面环山，碧风山目前是未开发状态，仅有中心区域一条市政规划路与外围连通，并贯穿整个项目。

南向：惠大高速和厦深高铁线在项目南侧交汇，西南向为惠州南站方向。

航怕图中可以看到，整个项目分为多个地块开发，现一期部分已基本开发完毕，一期1、2组团已于年初交楼，但目前还在装修期，入住率低。一期3组团和三期分别将在今年年底和明年中交楼。公立学校现在建当中，预计将于今年9月正式开学。

西向：沿规划路西行连通白云路，但目前尚有一段在修建当中，通行有所不便。

西侧分布有雅居乐开发的另外一个新盘：雅居乐珑禧花园(在建中)和石径工业区。惠大高速以南为片区另社区—碧桂园南站新城，其原为中信新城后被碧桂园收购，但自2017年8月以来的两年均无房源推出。

航拍图中可以看到，项目整体开发程度近半，东侧还有三块规划用地，二期地块现刚刚启动建设。

北向：惠大高速和惠澳大道走向一致，北行通往惠城区方向。

目前在售的四期晨麓组团和二期地块均位于项目南部，距离厦深高铁较近，未来入住或有噪音干扰，此外南侧红线外靠近厦深铁路分布有原住民居住区。

项目配套详解

项目周边生活配套主要依托于惠阳淡水城区，距离较近的新一城沃尔玛商超和星河商业约8-10公里，*在20*以上，区域配套这里就不做详解，配套介绍将以自身配套为主。

①商业配套

社区内规划有约5万㎡商业街铺，但由于目前入住率较低，还有部分商铺在售中。目前一期高层组团内仅有极少数商铺在运营中，华润万家便利超市已进驻。

②教育配套

社区内有教育配套有：一所十二年制公立学校、在四期地块北侧还规划引进一所九年制私立学校、此外社区还规划有三所幼儿园，分别位于四期私立学校旁和项目北侧两块规划用地中。

12年公立制学校占地约10.32万㎡，建面约7.15万㎡，小学36个班，初中18个班，高中36个班，办学规模约4500人。校内配有教学区、运动场、图书馆、办公楼、宿舍、食堂等教学设施。目前正在建设当中，预计今年9月正式开学。

根据2019年惠阳区淡水街道公办中小学招生学区划分，惠阳雅居乐花园小学、初中分别划分在惠阳第二中学附属小学和惠阳第二中学，即是项目正在建设中的公立学校。

③交通配套

社区巴士站已开通，公交巴士线路通往龙岗双龙站、惠州南站和惠阳淡水城区。运营*早6:00至晚8:30，每天八班次，约60*/班。

惠州南站线(往返路线)

雅居乐——直达惠州高铁南站，票价单程3元。

龙岗线(往返路线)

雅居乐——龙岗长途汽车站(途径双龙站A出口)距离双龙地铁站约500米，票价15元。

淡水立交线(往返路线)

雅居乐-马骝岭-一中实验中学-好宜多-立交桥，票价3元。

④文娱配套

社区内的主要休闲配套有约4200㎡香麓湖和约8800㎡会所，均位于一期。会所内配有泳池、羽毛球场、棋牌室、健身室等休闲设施可供业主使用，此外项目东侧碧风山未来规划有山体公园。

项目整体规划

惠阳雅居乐花园总占地面积：103万㎡，建筑面积约300万㎡，预计共分六期开发，是雅居乐地产在惠湾区惠阳南站新城片区打造的*百万级配套大社区。总房源约1.6万余户，物管为雅居乐物业2.1元/㎡。

社区内主要配套有：一所十二年制公立学校(预计9月开学)、三所幼儿园(规划)，一所九年制私立学校(规划)、约5万㎡商业街铺，约8800㎡会所(运营中)内配有泳池、羽毛球场、棋牌室、健身室等休闲设施、社区巴士站(已开通)、约4200㎡香麓湖、东侧碧风山规划有山体公园。

目前已投入使用的配套均集中在一期。

③项目动态

项目于2015年中入市，一期产品分为1-4组团组团和别墅区，1-3组团2015年均价约3800元/㎡(毛坯);第4组团于2017年10月-2018年3月陆续推出，均价约1.09万/㎡(带装修)。

综合点评

惠阳雅居乐花园作为区域内少有的百万级大社区，项目自成一体，社区内各项生活配套规划较齐全。自2015年中入市至今已开发有四年*，现社区内配套设施已在逐步完善中。由于还处在开发中期阶段，一期已交楼区域仍在装修期，入住率偏低。沿街商铺多为业主自营，未引进大型商超，未来商业运营情况较难把控。待公立学校建成使用后，相信居住氛围会有显著提升。南站新城片区享有高规格的市政规划，但目前进展较缓慢，周边区域环境一般。未来配合惠州南站新城的建设，局部路网还将持续补充完善。

价格方面，1.09万/㎡(带装修)起的价格与惠阳北部三和区域新房价格相当，属于惠湾区域价格洼地，这是优势。

目前在售的四期地块临近厦深高铁，部分楼栋或会受到一定的噪音干扰，挑选房源朝向时需要注意。户型面积以三房刚需户型为主，但部分户型非南向，整体户型实用性一般。

97㎡2+1房两厅两卫

紧凑小三房户型，客厅开间3.6米，景观阳台朝北。厨卫空间较局促，主卧为南向，3.4米开间，带独立卫生间;两个次卧均朝北，采光欠佳，入户套内阳台可作为房间使用。

98㎡2+1房两厅两卫

这个户型最大的弊端是朝向，客厅景观阳台、次卧和主卧均朝东向;主人房带独立卫生间，套内阳台空间较小只能做书房使用;入户玄关过长造成空间浪费，整体看户型设计不太合理。

95㎡2+1房两厅两卫

客餐厅竖厅设计3.6米开间，景观阳台、主次卧均为南向，主卫空间较小;公卫和厨房宽敞实用;套内阳台仅有2.1米开间，只能做书房或多功能房使用。

86㎡2+1房两厅一卫

西向户型朝向欠佳，客餐厅为横厅设计，景观阳台为西向;主次卧均为西向，主人房和套内阳台连通，可改造为套间，舒适度提升;厨房空间较小，仅有一个卫生间。

118㎡3+1

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