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上海房价走势最新消息2021(今年房价走势最新消息)

2023-11-04 02:49:38 房产资讯来源：https://www.hnhaofang.com/

导读在当今信息泛滥的时代，人们容易陷入所谓的“信息茧房”，无法自拔。这种情况不仅出现在对大数据的追逐中，也在房地产市场上存在着。每天市场上都有各种判断和分析，但我们需要反思自

在当今信息泛滥的时代，人们容易陷入所谓的“信息茧房”，无法自拔。这种情况不仅出现在对大数据的追逐中，也在房地产市场上存在着。每天市场上都有各种判断和分析，但我们需要反思自己是否也陷入了自己创造的信息茧房中。这个假期，我们团队进行了一次反思和复盘，统计了各种大数据，希望给大家提供一些直观的感受。真相与我们所了解的事实之间依然存在着巨大的鸿沟。

让我们首先思考一个问题：上海每个月有几个小区能够卖掉一套房子?这个问题的答案具有一定的借鉴意义。一个小区通常拥有几百套房子，市场可供流通的房源只有数十套是正常的。如果一个小区一个月连一套房子都卖不掉，那么很可能需要重新考虑置换周期的问题。那么，你知道上海一共有多少个小区吗?这个问题的答案各种论点都有，但我找了很久也没有找到官方口径的数据。直到我发现了一个数字：1.94万个。我向我们的数据库团队确认，他们告诉我上海大约有2万个二手小区。所以，在这两万个社区中，每个月能够成交的小区大约只有5324个。换句话说，超过七成的小区可能每个月都卖不掉一套房子。这个数据让人不禁产生思考，我们身处的小区是否能够做到每月成交一套房子呢?

这5324个成交的小区，相应的月成交套数为1.37万套，换句话说，即使每个月都能卖掉房子的小区，月均平均成交套数也只有2.5套。你如何理解这个数字呢?在那些相对不错的小区里，如果这个月已经成交了2套房子，那么我自己想要卖掉我的房子的概率就不大了。我统计了一下，能够单月卖出2套以上的小区数量很少，只有2640个小区，占全市小区数量的13%左右。所以，请问一下，你的家是不是这2640个小区之一呢?如果不是，那么未来你的房子的流动性可能会非常差，你需要花更多时间考虑它的变现周期。

让我们来看看这2640个小区的情况，它们的样本能够给我们提供哪些信息呢?通过对这些小区进行大数据分析，我们发现大部分小区分布在外环外，尤其是浦东地区的小区最多，其次是闵行和宝山，这些地区都是常规意义上的居住大区。值得注意的是，这些成交的小区与成交量的区域分析如出一辙，重新审视成交原来是这样的模样。那么，请问你的房子是否属于这13%之中呢?

接下来，让我们看看这些能够流通的小区在房价上是如何换来的。我们对这2640个小区的整体成交表现进行了分析，想要知道房价到底涨了还是跌了。这个问题其实有点魔幻，因为你可能听到的声音有跌有涨，而且对比2020年以前的数据又似乎是涨了。所以，我们将问题具体化一点：与去年9月相比，今年9月的成交价是涨了还是跌了?为了回答这个问题，我们对数据表格进行了两项处理。我们找到了今年9月和去年9月都发生过成交的小区;为了避免单套成交数据背后的特殊情况，我们筛选出了单月成交量达到或超过2套的小区。通过对比去年同期，我们发现这些小区中涨幅大于0的小区有777个，占总数的29.43%。但考虑到价格波动在常理范围内，我们剔除了涨幅在5%以内的小区，最终得出有明确涨幅的小区占比为11.74%。同样地，跌幅大于0的小区有1862个，占比70.53%。剔除跌幅在5%以内的小区后，有明确跌幅的小区占比为44.39%。这些数据或许与你的感觉不太一致，但也许你根本没有想到过这些情况。

这些涨价和跌价的小区也是有趣的。涨价的小区基本上都是涨幅较小的，超过15%涨幅的小区在全上海市场上几乎没有。大部分涨价小区的涨幅在5%至10%之间，这使得一套500万的房子涨个25-50万，这样的情况还是比较多的，但是要记住这56%不是全市小区的56%，而是在有涨幅且有明确涨幅的小区中的56%。至于为什么会涨，那是因为这些小区大多位于核心地段的核心资产。比如中粮天悦壹号，最新成交的一套位于楼王位置，成交单价达到22万，去年同期的单价约为20万，而2021年底成交的单价为18.5万。这是一处次新房，地段、小区和会所都很出色，属于绝对的城市核心资产。所以在这样的市场环境下，它不仅可以不断成交，而且价格还能居高不下。类似这样能够抗跌的小区还有露香园、华侨城苏河湾、融创滨江壹号院等。不过，也有一些特殊情况的小区，比如华山夏都苑和东安二村。华山夏都苑的户型特殊，附近的领事馆的人都喜欢住在这里，所以虽然很久没有成交，但是喜欢的人真的很喜欢，所以价格会稍微上涨，这是一种特殊的涨价节奏。而东安二村更特别，去年上半年均价还只有7万，但随着动拆迁消息的传开，价格逐渐上涨，到今年1月30日，均价已经涨到14万，但即使你愿意以14万的价格购买，也不一定能买到，因为这里的拆迁价格至少要20万起。

接下来是降价的样本，它们更加有趣。虽然涨价的小区涨幅相对较小，但降价的情况却千差万别。我们按照每5%为一档来观察，涨幅的小区很容易被归类，但降幅的小区则各有特点。降幅最多的区间也是5%至10%，但10%至20%的降幅占据了很大比例。降价的小区占到了总数的70.53%，其中有明显降幅的小区占比为44.39%。这些数据展示了上海二手小区的成交均价出现了下滑，而且并不是与几年前相比，而是与去年同期相比。

那么，为什么要写这篇文章呢?最核心的原因是向大家传达一个观念，了解市场走势固然重要，但市场和个体之间并没有直接关系。有人在淡市中赚到了钱，有人在牛市中犯下了重大错误。对于个人而言，除了看准趋势，更重要的是能否做出明智的决策。但无论如何，这是一场小分子的游戏，盲目选择的代价很可能会变成分母。所以，在这里祝大家好运，假期快乐。

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