是否签订房屋买卖合同不仅以书面合同为准

阅读提示：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条、第二十九条规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，上述两条规定属于实质审查条款，均规定了“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一条件。对于案件当事人、律师而言，在执行异议之诉中，应如何准确理解、把握购房人是否符合在法院查封前已经签订合法有效的买卖合同？对于法官而言，在具体适用上述规定时，又应着重审查哪些方面？本文结合最高人民法院具体案例，整理、归类最高人民法院的审判观点，以供参考。

裁判要旨

执行异议之诉中，案外人排除执行的，法院应基于在案证据能够证明的双方签订相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，认定双方签订商品房买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质，严格审查买卖双方之间是否存在买卖合同关系。

案情简介

一、陈俊峰、张立平系夫妻关系。2011年5月16日，丽湖公司分别与陈俊峰、张立平签订226份《商品房买卖合同》，约定陈、张二人购买丽湖公司房屋226套，房屋单价3000元/平方米(实际购买单价1800元/平方米)，总价款83229930元，并办理了备案登记。同日，陈、张二人与中金天盛公司签订《委托付款协议》，约定中金天盛公司代其支付购房款。后，中金天盛公司向丽湖公司完成全额汇款。

二、2011年5月16日，丽湖公司分别与陈俊峰、张立平各签订一份《商品房回购合同书》，约定丽湖公司回购上述226套房屋事宜。之后，丽湖公司未按回购合同的约定向陈俊峰、张立平支付回购款项。

三、在河海公司与丽湖公司的项目转让合同纠纷一案中，河海公司依据生效裁决书申请辽宁高院执行包括案涉房屋在内的整个房地产项目，陈俊峰、张立平提起执行异议被驳回后，向辽宁高院提起案外人执行异议之诉。

四、辽宁高院一审认为，本案存在不合常理之处，两个自然人以如此大额资金购买大量房产，陈俊峰、张立平与丽湖公司之间不属于真实的商品房买卖合同关系，应为以案涉226套房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系，裁定驳回陈俊峰、张立平起诉。陈俊峰、张立平上诉至最高法院。

五、2018年3月31日，最高法院再审裁定驳回上诉，维持原裁定。

裁判要点及思路

本案的争议焦点为陈俊峰、张立平与丽湖公司之间是否存在真实房屋买卖关系。最高法院从买卖合同的定义、房屋买卖合同关系的基本法律特征出发，基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，认定双方签订买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。具体而言：

序号	案件事实	最高法院认为	结论
1	自然人在房屋尚未开发完成的情形下一次性购买226套商品房并一次性全额支付购房款	商业风险考虑，该交易本身不符合常理	认定陈俊峰、张立平与丽湖公司之间不属于真实的商品房买卖合同关系
2	陈俊峰、张立平以接近当时市场出售价格的一半购买案涉房屋	不符合开发商通常能够让利的幅度，反而与民间借贷用于担保的房屋作价通常低于实际市场出售价格的特点吻合
3	丽湖公司收到购房人支付的全部购房款后按月给付李某某居间费用	不符合常理，而按月给付利息是民间借贷中常见的情形
4	签订回购合同，在购房人已经全额支付了购房款的情形下仍保有通过回购权利	此种交易模式不符合商品房买卖合同的交易习惯
5	丽湖公司主张其分三个月向李某某支付的525万元系给付的利息	可对上述论述作出合理解释

总结

法院在审查案外人是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的案外人是否已经与房屋所有权人签订合法有效的书面买卖合同时，通常会从以下角度出发予以审查：

一、是否存在真实的房屋买卖意思表示，重点审查案外人与被执行人之间是否存在恶意串通损害申请执行人利益，逃避债务、转移被执行人财产的可能性。

审查内容主要有2方面：1. 是否存在意思表示，即案外人与房屋所有权人之间就案涉房屋是否已建立房屋买卖关系。最高人民法院在多数案例中采取的做法是：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，然后审查案涉合同是否符合《商品房销售管理办法》第十六条规定，是否对应当明确的主要内容予以记载。2. 是否符合正常交易习惯，如本案。最高法院有观点认为，合同无效应严格按照《合同法》第五十二条规定的无效情形进行判断。我们注意到，在相当一部分案例中，申请执行人通过《物权法》第一百九十一条第二款的规定，即“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”主张案外人与被执行人之间签订的买卖合同无效。对此，最高法院的态度较为统一且明确，认为《物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，该条款所规范的是物权行为，并不能直接否定合同效力，最终认定房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。此类“买卖”合同不具有房产销售的真实内容，不以房产销售为主要目的。在房款交纳的方式上，相关款项未打入出卖人账户，相关款项仅开具收据，未开具交纳房款发票。在诸多方面均存在有异于普通的商品房买卖形式。通常，此类“买卖”合同实质是以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金，此类做法可能构成非法吸收公共存款罪，至少也是行政机关应当采取处罚措施的违法行为。由于该类合同未能形成真实的商品房买卖意思表示，不具备商品房买卖合同的核心条款，因此不属于真实有效的房屋买卖合同。不动产的买卖合同一般都是书面的，是否合法有效主要涉及买卖合同是否为预约合同、是否系伪造以及是否名为买卖等，查清相关事实后即可按照实体法的规范审查判断。对这个问题,在司法实践中更多的争议在于买卖合同的签订时间是否系在人民法院查封诉争不动产之前。对此，买受人首先应当承担证明在查封前已签订合法有效书面买卖合同的举证责任。

若申请执行人对买受人举示的证据有异议，则应承担反证的举证责任，如对形成时间申请司法鉴定以确定买卖合同是否系倒签等。但是,不动产买卖合同在房管部门已备案的,则因备案合同的公示性而无需买受人进一步举证证明。在案外人向法院提交房屋买卖合同、付款收据、交房确认书等证据后，法院会初步认定当事人之间存在真实的房屋买卖关系，如果当事人一方对案外人证明的事实存在异议的，法院会要求其提供初步证据证明对方所述行为为虚假，当事人一方不能仅以“本案存在大量违法行为及疑点”为由，认为其因客观原因不能自行收集相关证据，要求人民法院依职权调查收集证据。

根据《民诉法解释》第一百零九条规定，只有在当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，方认定该事实存在。但是，绝大多数情形下，申请执行人对于其主张的“案外人与被执行人存在恶意串通损害其合法权益的行为”，难以举证证明。如果异议一方不能直接举证证明该买卖合同存在合同无效事由的，法院将认定买卖合同成立并生效。

五、是否在法院查封前签订。

关于查封时间的认定，人民法院送达回证的备考栏记载的查封时间与土地房屋权属登记的查封时间不一致的，由于在查封前签订房屋认购书并办理网签的，房屋被查封后无法进行网签。如果不动产登记中心显示网签时间在法院查封之后的，土地房屋权属登记中心作为有权办理土地房屋权属登记的法定机构，其作出的该项登记表仍具有公示效力，在人民法院送达回证的备考栏所载事项与土地房屋权属登记的法定机构出具的证明文件所载明的内容出现不一致的情况下，有关土地房屋权属登记事项的认定，因土地房屋权属登记的法定机构出具的证明文件

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