经历过成色不足的“银四”，五月的南京楼市迎来了一波翘尾行情！

南京楼市超10盘公证摇号

新房方面，进入五月中下旬以来，，千万级豪宅在高首付门槛下也基本能做到开盘日光，展现了南京超强购买力。

此外，进入5月以来部分刚需楼盘表现也很出彩，打破了一季度区域新房滞销的局面。

5月南京二手房成交量为9115套

二手房方面，，同比2022年5月(成交6111套)，。优质次新房小区，时而打破成交记录。

虽然市场有豪宅和高性价比楼盘在提振信心，但5月南京楼市总体增长动能持续趋弱，市场延续低位盘整。

●南京楼市，机遇与危机并存。

01

5月新房成交环比下跌12.16%，

楼市分化进一步加剧！

1、5月南京新房成交量同比、环比双降！

五月成色到底如何，我们用数据说话。从克而瑞数据来看，5月南京市商品住宅成交量同环比双降，成交55.55万方，环比下降11.88%，同比下降17.8%，同比过去三年处于最低位。图：南京市商品住宅近五年1-5月供求量价(数据来源：cric)

据南京网上房地产数据统计，截至5月31日下午15时，南京新房累计共成交27038套。

经过换算可得，5月南京新房成交量为4699套

。(统计时间不同数据可能稍有差异)

下降12.16%

这个数据，环比4月(5350套)，成交量，同比2022年5月成交的5618套，降幅达到 。

随着6·1的到来，金三银四红五月都交出了成绩单。

金三：新房成交量达到8138套银四：新房成交量达到5350套红五：新房成交量达到4699套

能够看出来，五月份新房成交量是近三个月来最低点。

2、5月新房上市量环比微降7.8%！

造成这种现象的原因，与5月份新房上市量的减少有一定关系。

据不完全统计，5月南京楼市共有超30盘领取销许，总上市房源量为3500多套，环比4月33盘领取销许、3798套房源上市量来看，降幅约7.8%。

上市量有所减少，新房成交量自然也会受到影响。

3、摇号盘、日光盘增多！高端改善市场坚挺！

楼市总体表现，还是趋于平淡，不过，本月也有不少楼盘“闪闪发光”。

5月南京共诞生了11家摇号盘，囊括刚需到改善客户群体，最低中签率为大校场云尚紫薇的洋房，仅约8%。

中宁府、越秀和樾府、金基皓樾、金基新睿樾府、伟星誉璟府、仁恒江湾世纪、朗诗玲珑新亭

此外，等楼盘，在本月创下了开盘售罄/基本售罄的热闹景象。

这其中，朗诗玲珑新亭，打头阵!项目首开推出68套房，销许均价约39984元/㎡，开盘当晚全部售出。

中宁府也大放光彩，首推1号楼54套房，装均价约7.3万元/㎡，主力户型建面约248㎡、298㎡，最贵的一套房源总价高达4221万。开盘当天中午，所有房源售出!

此外，个别偏刚需、地缘改善的项目，比如大城东的高科紫麒景院、美都星屿熹战绩同样不俗。

我们看到，摇号盘基本以5万+/㎡的豪宅项目为主。

高端改善产品需求旺盛，且由于高端改善群体大多有置换资本，所以在购买力上也更强劲。

而高端改善产品恰恰也是产品力做到极致的好产品，在新房市场仍是硬通货。

相比之下，刚需、刚改盘的竞争压力更大，远郊或热度不高的区域只能凭借较高的佣金来吸引渠道卖房，市场分化加剧，正在从“分化”走向“极化”。

02

5月二手房成交环比下滑15.9%，

千万级豪宅成交价格有所突破！

9516套

二手房方面，据我爱我家南京公司数据显示，5月南京全市二手房成交量(含高淳、溧水)，，同比则上涨超50%。

2022-2023年南京二手住宅成交量价情况

(说明：该数据为南京网上房地产官方发布数据，经核实为过户量套数，存在一定的交易滞后性，不能完全代表当前市场情况，仅供参考。)

从各区成交来看，5月浦口成交量跃升至全市第一，达1713套;江宁则排在第二位，成交量1648套;鼓楼、栖霞分列三四位，成交量也都破千套。

环比来看，主城九区成交量均有不同程度下滑。

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

虽然就本市而言，南京二手房成交数据有所下滑，但是从3-4月份全国典型城市二手房成交数据来看，综合对比城市能级、人口规模、库存总量等等，南京3-4月的二手房成交数据还是走在全国前列的。

这其实也一定程度说明，南京的行情也优于大多数核心城市。

173935套

南京二手房挂牌量方面，截至目前，链家网数据显示当前南京二手房挂牌量。(注：数据包含公寓、商业，非纯商品住宅的挂牌量)

这个挂牌量，还是比较高的。

背后原因无外乎两个：一是投资客抛售资产，落袋为安；二是改善置换需求增长，改善人群将非核心劣质资产置换为优质区位改善房产，也推动了二手房挂牌出售房源的增加。

5月南京二手房实际成交议价空间为6.5%

目前，南京二手房依旧是买方市场，据我爱我家南京公司数据显示，，环比又增加了0.8%。

从市场反馈来看，目前二手房市场仍是以价换量居多，处于绝对买方市场，购房者在谈判过程中牢牢占据主动权，不少业主为了尽快出售也都配合让价。

2022-2023年南京二手住宅议价空间情况

数据来源：我爱我家南京研究院

从成交价格来看，最大亮点还是在千万级二手房豪宅市场，成交价屡创新高。

中海凤凰熙岸，成交一套建面约147.06㎡户型，单价8.47万/㎡；金鼎湾·今朝天下，成交一套建面约200.45㎡户型，单价10.72万/㎡；仁恒江湾天成：成交一套建面约283.52㎡户型，单价10万+/㎡海玥名都，成交一套建面约244.61㎡户型，单价9.32万/㎡；滟紫台：成交一套建面约212.29㎡户型，单价5.5万/㎡。

要知道，南京大部分二手成交房源都是降价成交的，唯独千万级豪宅仍然在涨。

03

下半年楼市怎么走？

平稳修复+政策刺激，仍有上行空间！

经历了一季度补偿性需求消耗殆尽，楼市现在重新回到一个平稳期。

所以接下来对于各方，买房人、开发商或者房东也好，要做好准备，接受一个缓慢修复、平稳修复的周期。

下半年南京楼市会朝着什么方向走？

首先， 房地产市场温和复苏的大趋势不会变，楼市风向转头朝下的可能性不大。

其次，由于楼市处于弱复苏状态，未来城市与城市、板块与板块、楼盘与楼盘之间的分化会更加明显。

最后，在近期政策利好的叠加下，南京楼市成交仍有上行空间。

5月，南京从需求端出台多项调控政策。

第一，放宽限购。

针对南京户籍，可开具一张“南京市产业集聚区购房资格”购房证明，购买南部新城、江心洲、红山新城、幕府创新区新房或二手房;针对外地户籍，可以直接在六合区和江北新区的大厂、葛塘、长芦街道购房，且不限套数。

第二，出台公积金新政。

可签订补充逐月提取还商贷协议，用当月剩余住房公积金缴存额归还商业贷款;多子女家庭首次使用公积金贷款购买首套房最高可贷额上浮20%;提取公积金支付房租限额提高50%，无房多子女家庭可再提高20%;6月1日正式执行。

第三，拟放宽人才落户和六区落户门槛。

35周岁以下大专学历毕业生可直接落户;持有六区居住证、且连续缴纳6个月社保可落户江北新区、江宁等六区。

南京抢人的势头，很明确!

在宽松的楼市政策之下，买房人也有比较好的买房机会。

6月，南京楼市预计有20多家楼盘上市，涉及河西中、河西南、大校场、小行、雨核、燕子矶等热门板块。

比如大校场的秦淮金茂府、绿城凤栖潮鸣;河西中的海玥万物;雨花小行的万科朗拾二期;燕子矶的燕尚玥府等楼盘。

这些楼盘本身就具备足够高的话题度和市场热度，随着它们的入市，有可能为六月南京楼市带来爆点，提振信心，促进南京楼市进入稳中有升的发展态势。

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