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投资芝加哥房地产-做你的研究

2021-12-02 16:34:03 企业新闻来源:
导读 在过去的 10 年里,芝加哥的人口停滞不前。在过去三年中,它减少了1 5%——减少了 110,000 人;毫不奇怪,租金仅上涨了 7%,房价仅上涨

在过去的 10 年里,芝加哥的人口停滞不前。在过去三年中,它减少了1.5%——减少了 110,000 人;毫不奇怪,租金仅上涨了 7%,房价仅上涨了 7%。约20万人收拾行装搬离;许多到香槟、罗克福德和伊利诺伊州的其他地方,也有到凤凰城、密尔沃基、洛杉矶、印第安纳波利斯、达拉斯等大城市。

直到最近的飙升(在这里不太可能持续)之前,房价都以每年 2% 到 3% 的通胀率上涨。这表明对各种住房的需求非常疲软。另一个衡量需求的指标——“收入价格”——表明过去十年房价一直低于当地平均收入所能支撑的水平。

尽管目前对住房的需求不佳,但投资者必须关注未来的需求。我们未来需求的最佳指标是就业;更多的工作意味着更多的住房需求。

我们需要考虑涉及哪些类型的工作。在像芝加哥这样的大市场,许多工作都与人口规模相关——医生、牙医、杂货店,以及所有人都需要的各种服务。建筑业的工作通常是周期性的——因为住宅建筑的激增不会持续。提供超出这些基本水平的增长的工作使我们能够衡量未来的增长是高还是低。

在过去三年中,芝加哥失去了 200,000 个工作岗位,其中包括 20,000 个零售业、20,000 个制造业、20,000 个医疗保健、20,000 个政府和 40,000 个商业服务业。一刀切的损失,伴随着人口的减少。只有金融部门和相对较小的建筑部门没有失业。

未来最有可能出现的情况是这个非常大的市场持续收缩,在过去 20 年中,制造业工作岗位流失。

在住房整体需求萎缩的市场中,投资者仍然可以找到机会,因为一些子市场的表现总是比其他子市场好。在缺乏可靠增长的情况下,最好的策略是避开市场的上半部分:修复房屋以提高租金价值或将大房屋划分为高档出租单元;请注意,未来的租金上涨幅度不大,因此请保持严格的预算。由于入住率下降的风险,应避免使用大型公寓物业。

借助邮政编码数据可以识别有前景的子市场。投资者应该远离房价非常高或非常低的地区,应该寻找有很多租房者的地区,并应该寻找稳定的房价上涨。在所示的选定子市场中,邮政编码 60402(伯温)、60506(极光)、60608(芝加哥)、60616(芝加哥)和 60804(西塞罗)看起来很有希望。

投资者必须知道当地邮政编码的最佳租金范围,在那里可以找到最多的当前租房者。平均而言,租户会在两年内搬家;您将经常需要寻找新的。租金在最佳租金范围内的房产在吸引替代租户方面遇到的困难最少。超过这个范围,投资者将面临租户周转期间出现数月空置的风险,甚至可能需要降低租金以吸引租户。


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