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了解地产、房产前沿资讯，帮助我们掌握更多的地产、房产知识，不论是在生活当中还是在工作当中相信都会有所帮助的，如果各位小伙伴们感兴趣的话，小编接下来就为大家推荐一篇关于地产、房产方面的文章给大家吧，小编今天要分享的文章为降杠杆握现金偿负债谋转型龙头房企打法生变，希望各位小伙伴能够喜欢哦。
中国恒大、碧桂园、万科A等头部房企近期悉数披露了2019年年报。在经历前期高速发展后，头部房企逐步转入“降杠杆、握现金、偿负债、谋转型”的高质量发展模式。
龙头房企前期储备了大量低成本土地，拥有较深的“护城河”。在整体增速放缓、面临大规模偿债压力的背景下，龙头房企带头降低负债率，严格把控现金流及回款，提高企业运行安全。
降低负债率成共识
中国恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润为408.2亿元，同比下降48%。截至2019年底，公司资产负债率为77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率为159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。
“从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，用最大的力把负债降下来。”中国恒大董事会主席许家印表示，“高增长”是销售高速增长，今年要实现销售额8000亿元，到2022年要实现1万亿元；“控规模”就是严控土地储备规模，实现土地储备负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；“降负债”就是把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年把总负债降到4000亿元以下。
许家印指出：“2018年、2019年，中国恒大销售回款每年维持在4500亿元左右。如果今年实现销售额8000亿元，回款按7000亿元计算，会增加2500亿元的销售回款。同时，中国恒大今年减少土地储备3000万平方米，等于减少600亿元支出。一增一减可以实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”
碧桂园2019年实现营业收入为4859.1亿元，同比增长约28.2%。其中，来自房地产开发的收入为4750.12亿元，同比上升28.6%。股东应占利润约为395.5亿元，同比增长14.2%。股东应占核心净利润约401.2亿元，同比增长17.6%。公司净借贷比率为46.3%，较2018年同比下降3.3百分点。2019年，碧桂园权益物业销售现金回款约5301亿元，权益销售回款率达96%。
碧桂园表示，报告期内实现了快速强劲的销售回款，保障了充足的现金流，大幅提升抵御风险的能力。2019年房地产调控持续深入，房企融资全面收紧，碧桂园是行业内少有的兼顾规模增长和负债管控的企业之一。
土地及项目储备多
龙头房企追求高质量发展、大规模降负债、控制拿地规模的背后，与其储备了大量低价土地和可售货值有关。
以中国恒大为例，据恒大管理层介绍，目前恒大拥有2.93亿平方米土地储备，今年可售总面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿元。按照64%的去化率估算，可实现销售8110亿元，完成8000亿元销售额并无太大压力。充分利用充足的土地储备，大幅增加现金回款，同时减少买地支出，可以大幅降低债务总额。这是其他房企难以得到的优势。
碧桂园指出，截至2019年底碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2512个，已获取权益的可售资源约17022亿元，潜在的权益可售货值约7159亿元，权益可售资源合计约2.4万亿元。可售资源中97%位于常住人口50万人以上的区域。其中，位于深圳的已获取权益可售资源约217亿元，潜在权益可售资源约1408亿元；目标市场为深圳的已获取权益可售资源约1276亿元，潜在权益可售资源约2691亿元。
克而瑞认为，在均衡布局的策略下，碧桂园项目覆盖五大城市群及其他区域一到五线城市。其中，长三角、粤港澳大湾区、京津冀等五大城市群权益可售资源占比达74.7%。这些区域人流密集，拥有政策利好，房地产市场发展空间大，为业绩可持续增长提供了良好保障。
谋求转型契机
龙头房企也在积极布局和推进非地产业务，通过多元化布局降低主业经营风险，谋求新业态转型契机。
以碧桂园为例，2019年初碧桂园明确地产、机器人、现代农业是未来三大重点业务。同时，提出碧桂园是“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的新定位。2019年，碧桂园持续围绕地产主业挖掘新市场和新动能，机器人建房、机器人餐饮、现代农业等新业务均有显著进展，“多元布局、协同发展”的格局气象初显。
2019年碧桂园率先打造机器人餐厅连锁品牌，成立全资子公司千玺机器人餐饮集团。2020年2月，由千玺机器人餐饮集团自主研发的“24小时无人、全自动化运作”煲仔饭机器人出现在武汉的疫情防控隔离点，为医护工作人员免费提供煲仔饭配餐服务。截至今年3月，机器人餐厅已有5家实体门店正式对外营业，2020年单体煲仔饭机器人将细化量产计划，并向全国范围拓展。
中国恒大则在新能源汽车领域持续发力。许家印称，争取未来3-5年成为规模最大、实力最强的世界新能源集团。
许家印透露，恒大造车对产品和核心技术的要求都是世界领先，“不敢说14款车都能爆款，但有信心保证8-10款爆款车。”投入方面，恒大CFO潘大荣透露，2019年恒大合计在汽车领域投入147亿元，未来两年计划投入200亿元。
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