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当今最紧迫的房地产(和社会)问题之一是经济适用房的短缺。“由于多年来住房生产需求滞后，住房负担能力对的中等收入和低收入家庭来说是一个日益严峻的挑战，”城市土地研究所特威利格住房中心执行主任克里斯托弗·普托米 (Christopher Ptomey) 说。幸运的是，其他房地产问题之一——实际上是趋势——是适应性再利用。
办公室转换机会
将 50,000 多处空置的房产中的一些——尤其是随着越来越多的雇主允许远程工作而可能仍然空置的办公楼——转换为住宅单元能否满足需求?“当位于靠近交通和便利设施(如公园、杂货店和学校)的密集、高度适宜步行的社区时，从办公室转换为住宅有助于解决该国经济适用房短缺问题，” Active Design 中心首席执行官说乔安娜弗兰克。
房地产咨询公司RCLCO的 CEO Adam Ducker对此表示赞同。“这可能是增加我们负担得起的住房产量的一种极其有效的方式。它将把未充分利用或有过时风险的建筑物改造成新的单元。” 虽然不容易……
办公室转换障碍
Ducker 指出：“挑战——以及我们很少看到将办公室改建为住宅的原因——是因为它并不便宜。” “事实上，它不一定比今天的新建筑更便宜。” 他建议，政府计划是使这些改造更加普遍的一种选择，对于希望增加市中心活动、步行性和交通便利住房的地方规划委员会来说，这些可能是一个有吸引力的选择。
“这将是在就业机会丰富的地区提供经济适用房的一种非常好的方式，这是大多数老化办公楼所在的地方，”达克补充道。他观察到，办公室改建为公寓楼的另一个优势是它利用了现有的基础设施(包括水、电、宽带、人行道和消防栓等)。
Ptomey 评论说，还有更多好处。这些市中心的改建“比在已建成住宅区的建设更不可能面临社区的反对”，正如加利福尼亚州强烈反对其最近的住房法一样，并且“增加社区内的用途多样性可以提高其经济弹性。”
他认为这种模式面临的挑战是不可预测的建设挑战，导致更高的成本和租金，经常不兼容的平面图，商业建筑业主对成为住宅业主缺乏兴趣(使销售成为实现这些转换所必需的)，以及监管障碍提供抑制因素。积极主动的官员正在解决后一个问题，他们正在寻求增加其所在地区住房存量的方法。
办公室转换成功案例
由Mercy Housing Lakefront开发的芝加哥阿辛顿阁楼项目成功克服了一系列挑战，将空置、破旧的办公楼改造成有吸引力的经济适用房。“西尔斯总部大楼搬迁后，社区多年来的投资减少和衰退导致了许多挑战，” ULI Americas 对屡获殊荣的开发项目的描述中写道。“重新开发西尔斯综合大楼的各种尝试都取得了有限的成功，随着时间的推移，这座建筑已经严重恶化。”
尽管出现延误和修复成本增加，该项目最终在 2017 年 3 月建造了 181 套经济适用房。为了提高这些中低收入居民的生活质量，阁楼大楼包括一个健身房、每层楼的洗衣房和青年社区会议空间和健康计划。
挑战与。需要
MHL 总裁 Mark Angelini 分享了以下转换的一些要求：
对 HVAC 系统的全面评估;
在安全性和舒适性方面的修复和绝缘需求;
对于 b/c 类建筑，可能需要更换窗户以降低能耗;
此外，现有的管道立管可能需要进行重大的重新配置以满足住宅占用的需求。
尽管该项目取得了成功，但开发商警告说，许多建筑物不适合进行高效改造，更不用说像阁楼那样提供健康增强功能了。他警告说，将办公室改建视为住房需求的“箭矢”，“不是唯一的解决方案”。
Angelini 进一步指出，在我们完全摆脱大流行之前，我们不会知道有多少办公空间可用。“混合办公室工作将继续存在，并将不可避免地导致更小、重新配置的办公空间需求，但几年后，办公室空间占用的程度将不清楚。”
额外的健康机会
对于想要进行改造项目的业主和管理人员，CfAD 的 Frank 提供了额外的想法，以提高其符合其组织受人尊敬的Fitwel标准的健康潜力：
通过在建筑物内和周围建立和实施无烟无烟环境来促进更高质量的室内空气。
通过实施短期和长期自行车停放来支持主动交通。
通过现场花园和激活其他聚集区域(如室外庭院、屋顶或室内休息室)提供社交互动机会，人们可以在这些区域相互交流。
通过整合绿色植物、水景或自然通风等生物设计元素来促进精神恢复——所有这些都将室内和室外环境联系起来。
通过整合哺乳室或站来支持孕产妇和幼儿健康。
负担得起的健康优势
在开发经济适用房项目时，您为什么要超越基础?符合环境、社会、治理框架 的资产更有价值、可保险且可能更容易获得资金。健康设计是 ESG 的一项功能，CfAD 的 Fitwel 等认证可以帮助开发商获得融资折扣，例如房利美的健康住房奖励。
额外的住房机会
增加经济适用房存量的其他选择是部分办公大楼改建，其中一些楼层用于住宅，而另一些则保留办公空间。Angelini 指出，这已经在发生。
酒店到工作室的转换是另一种具有内在优势的方法：“开发社区似乎发现酒店到住宅(工作室)的转换在经济上更易于管理，”RCLCO 的 Ducker 评论道。在大流行和其他危机期间，许多城市已经利用闲置的酒店房间来安置无家可归的人口。为了使它们对 ESG 和健康友好，可能需要升级。
结论
大流行以最痛苦的方式驱使人们迫切需要安全、健康的住房，将其作为公共卫生和 ESG 的当务之急。全国民选官员和政策制定者应该寻找提高其可用性的最佳选择，包括适应性再利用，同时保留其居住居民的生活质量考虑。
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