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青岛房价2023年最新房价(青岛房价2023年二手房

2023-11-29 12:05:22 楼市速递来源：https://www.hnhaofang.com/

导读买一套好房子从关注「青岛楼市研究员」开始正文2166字，预计阅读时间：可能6分钟文观察员老王今年?楼市的双11，老王预测对了70%?。价格的最低点不是出现在“11·11

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2166字，预计阅读时间：可能6分钟

文/观察员老王

今年?楼市的双11，老王预测对了70%?。

价格的最低点不是出现在“11·11”，而是11?·12日的下午。和一位读者从高新区西回青岛的路上，老王的手机里突然蹦出了一条成交信息，价格让老王?感到瞠目结舌。

一套?130平平方米的毛坯房，这个月比去年开盘时，整跌出了一辆特斯拉model Y。

随后打电话找开发商的负责人落实，得到了肯定的答案。

?你们可是财大气粗的央企啊，就这么点房子，至于吗?

领导说，不纠结了。

想到了房价会跌，没想到会这么跌。

那2023年剩下这一个半月房价还跌不跌了?

重压之下“弃子”认输

财大气粗的央企，成为这轮降价潮的主角，是从10月份开始。

但我想提醒读者们：

价格之外，我们其实更应该关注的是产品?。

比方说某开发商将150㎡+的户型单价一口气降了4000+，问题就是产品有问题。

在一个老青岛不认可的地段上，做大平层……普通刚需够不着的总价之下，品质改善又觉得150㎡+做三室不够实用，这当然很难卖。

然而?，十一前调价之后，这个产品卖爆了。道理很简单?：目标客群已经薅不动的情况下，把底线降低，吸纳之前?完全不能上车的客群。

郊区的盘卖不动，?每月的回款要保证，滞销货打折是常规操作。

所以，十月份的市场特点没有新意：

1、特价房数量有限，抄上就抄上了，没抄上以后也都没机会了?；

2、卖得好的户型没降价；

图文无关

但是当下的市场，则是另外一种态势：开发商开始弃盘式卖房。

你看好哪一套，你出个价，交点钱，我们去总部申请。只要不做白日梦，你给的价格还在成本之上，那么在一个合适的时机，还是有惊喜的。

在竞品不断增多，二手房跌跌不休的月份里，开发商对于一些存在缺点的楼盘，?制定了更为激进的促销方式。

从老四方到东李，再到唐岛湾，?这样的趋势越来越明显。

所以我们看成交数据，会发现虽然新房成交总量在下降，但是成交均价大涨：

?那些从没买过房子的年轻人，大概率不会在这个年末出手；但是经验丰富的改善族，?开始进场抄底了。

数据说明了一点?：

“作死”涨价预示一个结果

就是在这样一个市场之下，数落哪些盘降价了自然会获得更多的流量，但是老王觉得应该更多的去研究涨价的楼盘。

因为在愤青的眼中，这个市场涨价就是作死。

11月12日中午，老王和一位粉丝到一个年底交付的准现房楼盘询价?。这个楼盘位置不好不坏，距离地铁有1.3公里，有点小别扭。问题是户型被合作方定死之后，接盘的开发商没有什么太多发挥的余地，好在口碑、物业都很好，所以我们能明显感受到，现场的人气比?期房楼盘高很多。

让老王想不到的是，在楼市整体下行的情况下，这个楼盘竟然?涨价了。在今年8月份，老王的一位读者去算价，同一户型精装是2.7万元/平方米左右，但是现在价格已经到了3.1万元/平方米左右。即使置业顾问有议价的保留，那么按照这个开发商的调性，也是2.9万元/平方米左右。

地段、园林?、户型，都很普通，凭什么?

在这个市场之下，老王有点不理解。但是离开营销中心，看着楼盘隔壁的次新房，老王理解了。

现在这个次新房小区，大量不满两年的二手房上市。套三双卫的边户都在3.2万元/平方米左右，有价差;问题是二手房还要有中介费和高昂的税费，这一块又是?20万。

作为一个马上交付的新楼盘，这时候买跟买个次新房办手续拿钥匙是一样的，装修品质更高，物业更好，这种对比就是开发商的底气。

在明年?金九银十出现分化，伴随着一些楼盘进入交付期，这些楼盘所剩不多的房源会缓慢涨起来。

所以，这场价格战的一个结果：

因为与二手房相比，这一代的新房赠送面积都很客观，再加上税费的优势，那些着急结婚，孩子马上到预产期的买房族，?在不得不买的情况下，会给开发商这样的底气。

关注一个风向标

虽然成交数据很差，但是现在市场上，还有大量持币观望的购房者?，大家心中主要还有两个问题：

1、?房价会不会继续跌下去？

2、现在的?市场行情会维持多久？

当下每周千套左右的成交，可以说是青岛的铁底?。我们就假定这个成交量会维持到明年的三月份，那么影响房价走势的因素还有三个?：一个是开发商是不是着急回款;二是产品有没有明显缺点?;三是板块内有没有能够碾压?竞品的明星项目。

对于挑剔的购房者来说，第二条可以忽略。因为存在明显缺点的楼盘，价格再低你也不可能买，只是能接纳这些缺点的购房者出手。

那么第一条和第三条，在未来这四十天内，都会被一个因素左右?：

?土地供应。

如果开发商拿了新项目，那么老项目的人有了下一个饭碗，那么大概率是要快马加鞭卖老盘，以免新坑被别人占了;如果开发商没有拿新项目，老项目在11月末冲的差不多了，那么到了12月份，为了明年一季度还有饭碗，也不可能做清盘的搏杀，降流速会是开发商操盘手心中的小九九，价格在12月份大概率是?止跌上升的。

从这次东李改善产品大跳水可以看出，合川这样的明星产品，以及大量土地的供应，对于板块内的老盘是“双杀”，所以有开发商坐不住，?降价出货。

土拍尘埃落定之后，如果东李土地是被绿城、万科这样的开发商拿到，那么板块内老盘还会降价出货，赶在新盘上市前出货;但是如果是平台公司拿地，鉴于融海·启城等楼盘的表现，那?明星楼盘真就没有着急的理由了。

毕竟合川只有不到200套房子，靠?光了这个楼盘，剩下的房子慢慢卖就是。

所以，对于那些手握重金，想在北方宜居第一城捡漏优质资产的人而言，未来每个周的成交数据，每块地的土拍结果，都值得你去关注。

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