崇明无疑是上海经济最落后的区域了，2020年GDP仅382亿元。与之相对，一江之隔的江苏启东GDP高达1223.10亿元，雄踞全国百强县第二十一位!

两个区域都同时面向长江与海洋，土地面积差不多(启东：1208km2，崇明：1413km2)，人口也基本位居同一量级(启东：967313人，崇明：637921人)，经济发展差距怎么会这么大?

而且崇明还紧抱上海大腿，比如前几年将江南造船厂迁至崇明，上实也过来开分校，还准备建地铁，怎么就干不过江苏的一个普通县级市?

虽然经济不景气，崇明的楼市却开始火爆，甚至有新房都触发积分——认购率高达170%。

两个信息结合在一起，崇明就有意思得多了。

先天条件不足、后期时运不济。

崇明经济落后有双重原因：

关于上海与长三角的关系一直有两种论断，时常吵得不可开交：一方认为上海带动了长三角的发展，越靠近上海的县域经济越发达;另一方认为是长三角经济高度发达，一定会催生出一线城市，比如上海。

只要融入长三角经济体系，经济都不会太差。

今天我们不去讨论谁对谁错，长三角经济发达、工业体系完备、民间交流频繁是公认的事实，

这个体系的威力也经过了多次验证。

不止一次有企业家发现新疆的袜子、服装卖得比长三角贵，毕竟长途运输过来，不过这些产品的原材料却取自新疆。

所以他们做了多次尝试：在新疆建工厂，就近选取原材料、生产、销售，成本一定更低，售价一定更低。

新疆生产的棉纺织品成本比长三角的售价还高

然而发现恰恰相反，——当然大家现在都明白，一件产品不是有一家工厂就足够了，而是需要大量的上下游配套，以及大量的产业工人。

长三角的各个县市就有这样的优势，只要交通方便可以融入长三角经济体系，就能在体系内分一杯羹。当然这杯羹启东分到了。

启东虽然也是偏居一隅，不过却是大陆的自然延伸，道路通畅、资源互动高效。这里不仅有沪陕高速、启扬高速，还有铁路以及无数的毛细道路。

崇明由于是岛屿，之前与外界交流依靠轮渡，这样一个封闭的区域完全无法融入长三角经济体系，于是沦为一个内生型农业区域。

当然跨海大桥都能建成的当下，崇明的地理劣势完全可以得到解决，比如为了开发浦东，修建了十余条大桥、隧道，现在浦东与浦西几近融为一体。

不过崇明长江大桥2009年10月31日才建成通车，而且目前也是仅有的一条路上通道——崇明合并进上海后很长一段时间都没打算开发。

建国后上海是中国最大的工商业城市，人口数量、消费力无疑是全国第一，不过面积却仅617平方公里，大量农副产品需要全国采购，号称“吃全国”。

后来为了迅速工业化，社会主义国家普遍实行“工农业剪刀差”，上海需要找到自己稳定的农副产品来源。当时中央明确下发了大城市要逐步实现副食品供应自给自足的政策。

经过计算，仅仅满足上海的蔬菜需求就至少需要23万亩农田，上海的土地储备根本不够，于是只能合并周边县市——1958年将江苏的10个县划入上海，其中就包含崇明。

所以合并之初崇明的使命就是发展农业。

当黄浦江上桥梁一座又一座地建设起来，崇明过江大桥直到2009年才通车就非常自然了——浦东定位要高得多。

直到世博到来，江南造船厂迁到崇明，并且开通了公路大桥，崇明才开始融入上海。

自从上海大桥开通后，崇明的发展明显开始提速，其实大桥只是一个时间点，主要发生的变化是上海市内。

不管规划了多少新城、多少开发区，我们发现上海近几十年的发展仍就是摊大饼模式。

徐家汇、真如、五角场、花木副中心时代，上海边界由四号线环内扩展至内中环。

闵行、宝山、川沙、大虹桥四个主城区时代，上海开发边界开始拓展至外环外。

其实城市边界扩展至外环时，上海就开始明显地向西南部发展——闵行除了浦江全境划入主城区，提供了广阔的开发空间。

而且东北部，宝山淞南已经相当成熟，杨浦几乎全境开发完毕，外高桥已经遍地工厂正在谋求转型。

于是寻求大片土地的华为只能远赴青浦，西部有大量的土地可以建设各色小镇。

当城区土地不足发展面临瓶颈时，上海提出了新城策略，一举将开发边界推至郊环线附近。

可以看到新城几乎都位于西部、南部，东北这里挂零——实在没有大量低廉的土地。

这样就造成一个非常不均衡的处境：徐家汇、莘庄工作的年轻人，可以远赴松江新城甚至小昆山置业，然而外高桥、杨浦这里就没有这样的扩展腹地，在外高桥前往惠南置业将是一场噩梦。

同时，徐汇区、长宁区衍生出的大量商务需求不高的产业，可以前往青浦、松江、奉贤筹建工厂，杨浦、金桥、外高桥则失去了拓展空间。

在上图也可以看得很清楚，新城的边界在东北部是长江——于是外高桥、金桥衍生出的刚需置业、产业落户需求只能向崇明释放。

众所周知浦东开发有四驾马车：陆家嘴、张江、金桥、外高桥，如今四个片区都接近成熟。于是陆家嘴金融业开始向北延伸，造就了北滨江的迅速开发;于是张江开始南扩，周浦、康桥的大片区域被纳入张江。

扩容后的张江

这时金桥、外高桥的软肋就体现出来了——合并南汇后提供的大量土地在南部，金桥、外高桥鞭长莫及。

于是只能向北，将触角延伸至崇明。

当然区域内都有产业保护政策，浦东更加鼓励产业向南迁移，不过市级领导一定有更高的格局——何必舍近求远。

所以长江大桥建成，所以需要建设地铁崇明线——将崇明的部分区域纳入北浦东发展体系。

另一个典型标志是：2016年7月22日崇明撤县改区。

撤县改区是一个非常敏感的事情，当年湖州长兴县撤县改区时遭到了县委以及当地人民的强烈反抗，甚至爆发了游行示威。

大家算得很明白，湖州并不是经济发达的地级市，撤县改区无非是市里看中了长兴的财力。

长兴作为浙江财政“省直管县”，财政80%留给自己，20%交给省里。变成湖州的一个区之后，一半要交给湖州。

我这什么都没有，不怕你打主意。

但是崇明就没有遇到这个阻力：

其实对于崇明这样的经济落后区域，撤县改区一定意味着更多的转移支付。独立行政权限跟白花花的银子比起来，算不得什么了。

当然这笔帐上海市委一定也算过，将崇明纳入浦东或者上海东北部的延伸一定是利大于弊，因为没有什么比缺少发展纵深更可怕。

当然崇明的开发也面临相当阻力。

2001年国务院批准《上海市城市总体规划(1999—2020年)》时，崇明就被打上了“生态岛”的标签，此后但凡涉及到崇明的规划，这三个字就一定会出现。

生态，意味着不能过度开发，不能有大量污染性企业，江南造船厂选择长兴岛也是尽可能的减少影响吧。

所以崇明选择了文旅产业，打造东平国家森林公园、东滩湿地等概念地标，举办花博会提升全市影响力;

所以崇明选择了科技型企业，打造了智慧岛等“科技小镇”。

智慧岛入驻企业

当然房地产开发是提供区域竞争力的重要途径，于是这里规划了国际实验生态社区。

国际实验生态社区选在沪陕高速进入崇明岛的第一站：陈家镇，选在地铁崇明线的必经之路，尽最大程度吸收市区客群。

地铁崇明线规划落地之前有不少猜测是线路要经过城关镇，因为这里才是传统意义上崇明的中心。

不过落地时尽可能的照顾到了经济回报，仅通过经济发达的长兴岛、陈家镇以及东滩。

东部纳入主城体系的陈家镇东滩区域、西部依旧内生的本岛。

所以地铁通车后我们可以将崇明分割为两部分：

一旦纳入主城，房价就要纳入主城体系。许多情况下不是房子值多少钱，而是被挤压的需求将房价抬高到应有的位置。

比如上海房地产启动时，莘庄就是刚需客户的边缘，他们的购买力就是莘庄房价;

后来莘庄已经成为主城区，刚需客户撑起了新城;

新城房价也越吵越高，大家只好前去环沪。

按道理讲环沪的土地供应不受上海控制，可以提供大海一样的库存，可是房价依旧被推高——购房者需要你到那个价格。

所以环二一直呼吁上海郊区放开土地供应，让这些被挤压到环沪的需求回流。他们预算固定，上海郊区只要有足够的供应，房价将与环沪持平，但是大家通勤却便利得多。

所以当需求被挤压至崇明时，推高这里的房价是早晚的事情，你值不值不重要，重要的是我除了崇明还能买哪?

当然纳入上海体系也会存在一些风险，城市发展规律一定提示我们警惕“虹吸效应”——当融入大城市分工时，有可能优质资源被大城市吸附。

实际上这个过程一直在发生，作为全国最大的经济体上海人口一直处于增长之中，然而近些年崇明人口数量却在下滑。

现在撤县改区后对崇明的扶持力度加大，崇明新的过江通道

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