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作者：庄海军/律师

摘要：一文读完，税费会算。一文解决税费的疑难点、易错点和易错点。本文是目前可见的最全面的上海二手住房交易税费的专题文章。读完本文，复杂、琐碎、易出错的二手住房交易税费基本不会再难倒你。

本文适合购房者、售房者、房地产从业人员、法律从业人员以及潜在的购房者、售房者阅读。

一、本文的目的：说透税费，会算税费

二手住房转让的税费看似简单，实则复杂、琐碎。实务中纠纷多发，经常发生实际缴纳的税费比签约时测算的金额超出许多的情况，由此引发房屋买卖合同纠纷和中介合同纠纷。这类纠纷产生的根源是当初算错了。作者从事房产交易与纠纷的解决十几年，对实务中存在的问题了如指掌。作者用一篇长文彻底说清税费实务中的疑难点、易错点和易忽略点，解决购房者、售房者和房产从业人员的税费痛点。

本文原理与实操技术并重

本文就是要说透上海二手住房转让的税费，让你真正了解税费、读懂税费、会算税费。，本文还把，不仅让你知其然，更让你知其所以然。你有所收获是我写作这篇文章的目的。这篇文章应该会纠正甚至颠覆你很多关于二手住房交易税费的认知。

增值税、个人所得税、附加税和契税（由于土地增值税和印花税目前是免征的，本文不再做介绍）

交易环节涉及的税为四种，即。由于增值税和附加税是深度关联的，我把这两个合在一起介绍。下文我会把每个税种的方方面面都切开，一一剖析，掰扯清楚。一文让你从交易税费的门外汉变成半个专家。

二、对以往税费表的评价：实用性差

朋友圈里、网络上经常会有房产从业人员发二手住房交易税费表。这种税费表经不起推敲和深究，漏洞多，语义不明，实用性非常低，实属“花拳绣腿”，华而不实。实务要求我们计算税费一定要准确、全面、实用，不能有错，一定要有可操作性。

让你陷入一种“自以为懂了”的状态。真实的客观情况是你不懂，但是你不知道你不懂，你以为你懂了，“自以为是”

单纯一个税费表，没有相当的文字阐释的情况下，对于一般公众和非资深的房产从业人员来说，实用价值很小，有时候还会误导你，，这样就很容易出错。何况朋友圈里的税费表整理者水平实在有限，内容不仅疏漏多，而且甚至会存在错误。

本文正是要克服之前税费表的弊病，把二手住房转让的税费说清楚，让一个普通的购房者和售房者能够准确地计算税费。本文为了行文方便，也会放上税费表，这个税费表比绝大多数的税费表更加全面、准确、实用，但是一定要配合文字充分理解。本文的重点当然不是这些税费表，而是其他部分。你读透了本文，你会明白税费表只是水到渠成的结果而已。这世上本没有税费表，只是图方便的人多了，便有了税费表。

三、计算税费的大前提：三个概念

概念1：家庭

具有隐蔽性

我们要讲三个概念，为什么把“家庭”这个概念放在首位?因为它重要，并且它。它不像“普通住房”这个概念这么显性，“普通住房持有满五年免征增值税”，这里的“普通住房”谁都不会忽视。但是再看“满五年且唯一，免征个税”，你知道它实际要求是“家庭”唯一吗?这里的“家庭”是隐性的，以至于很多人不知道它的存在，一般人很容易忽略它，这样就会出错。像限购也是如此，限购从来都是以家庭为单位的，从来不只考量个人。

契税和个税的征收均是以家庭作为考量的，不是考量的个人。说“唯一”也好，说“首套”也罢，都以对象的“家庭”来评价的，不是以对象个人来考量。

我们这里说的家庭不是普通民众的理解或者一般语境中的含义。辞海和现代汉语词典对家庭的释义如下，“以婚姻和血统关系为基础的社会单位，包括父母、子女和其他共同生活的亲属在内”。在这种内涵下，三世同堂是一个家庭，四世同堂也是一个家庭，但请不要把这种通俗意义的家庭概念代入到我们税费的语境中。

“家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女”（见财税〔2010〕94号文第一条）。

二手住房交易税费语境下的家庭的含义是特定的：

鉴于此，我们可以得出以下结论：

1、单身的成年人（可以是丧偶、离异或者尚未结过婚）是一个家庭；

2、离异的成年人和由其抚养的未成年人是一个家庭；这是实践中的操作口径。

3、父母和单身成年子女分属不同的家庭；

4、夫妻二人，没有孩子，构成一个家庭。

家庭的概念很重要，我们必须充分理解，不能有一丁点的含糊。我们必须拆解的清清楚楚、明明白白。为了检验你是否真的理解家庭的概念，下面举两个例子。

例1：一起共同生活的5个人，祖孙三代，爷爷甲，父亲乙，母亲丙，成年的孙子丁和成年的孙女戊。

问：五个人分属于几个家庭?

答：4个家庭。

甲自己作为一个家庭，无论丧偶还是离异。

乙、丙是一个家庭。丁是一个家庭，如果他结婚了，他和他的配偶共同构成一个家庭(如果有未成年子女，则夫妻双方加未成年共同构成一个家庭)。

戊对应一个家庭。

所以是4个家庭。

例2：甲、乙系夫妻，生育子女丙和丁，丙、丁均系未成年。现甲、乙离婚，丙由甲抚养，丁由乙抚养。

问：离婚后，是几个家庭?每个家庭的具体构成?

答：两个家庭，甲和丙一个家庭，乙和丁一个家庭。

追问：甲和丁是一个家庭吗?

答：不是。

概念2：普通住房

普通住房的概念也很重要，无法分清普通住房和非普通住房也无法准确无误地计算税费。

增值税和个人所得税都需要先确定交易的住房属于普通住房还是非普通住房。

这个概念也是计算税费的前提。其实，掌握了什么是普通住房也就掌握了什么是非普通住房。从逻辑上来说，普通住房以外的住房就是非普通住房。

房屋位于内环内低于450万、内外环间低于310万、外环外低于230万

税费语境下的普通住房与社会生活中的普通住房含义也是不一样的，不要去想你的生活常识。官方对于普通住房的界定比较相对复杂一些，有三项规定，但是在目前的实践中只用总价一个指标就能准确区分是普通住房还是非普通住房。简而言之，。用图表示就是这样：

请记准区域和总价的对应关系。另外必须要说明的是，普通住房不包括临界点的数值。

以下的讨论和税费知识没有关系，只关心税费计算的同志可以直接跳过以下几个段落。

现行的普通住房标准是2014年11月20日起开始施行的，已经使用近八年。

八年间，房价发生了巨大的变化，但是我们普通住房标准没有一丝变化，还在沿用2014年的标准。现在的普通住房的标准已经严重脱离了社会现实生活，很有黑色幽默的味道。从税的角度来看，上海的普通住房现在是少之又少。在上海，最普通的民众住着再普通不过的蜗居，但是在纳税时，它极可能是非普通住房，因此而无法享受相应的优惠税费政策。这真的有点“魔幻”现实主义的味道。

区分普通住房与非普通住房的意义是什么？是为了给普通老百姓更多的税费优惠，是差异化税率。

买卖普通住房(便宜，小)的民众交易时，少交点税;买卖不普通的好房子(贵，大)的民众多交点税。

“半年调整一次”。

上海的房价变化比较快，正常情况下，两三年左右就应当调整一次普通住房标准。其实2005年上海第一次颁布普通住房标准时，在政策中称但是现在的标准马上就要施行满8年了,这8年间上海的房价涨了多少?但标准还是原来的标准，你说这个标准得有多脱离现实?

第一次是单价标准，此后三次都是总价标准。

下文我梳理了上海调整普通住房标准的历史。自2005年至今，上海发布了四次标准，也就是调整了三次。下文与税费无关，对历次普通住房标准没兴趣的读者可以直接跳到概念3。

(滚动条开始)

明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费

发端是2005年4月30日国办发[2005]26号 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知，在该文件的第五条的条目是“”，本条中要求：各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。

国家税务总局 财政部 建设部《关于加强房地产税收管理的通知》国税发〔2005〕89号 该通知的第二条规定，“

2005年5月31日以前，各地要根据国办发〔2005〕26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准(以下简称普通住房)。其中，住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。

于是，2005年5月31日，上海市财政局 上海市地方税务局 上海市城市规划管理局 上海市房屋土地资源

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