从2005年到2023年的二手房成交量价走势，高低起伏的成交量仿佛上海滨江壮丽的天际线。

日前，国家统计局数据显示，6月份，上海二手房价格环比下降1.2%，跌幅居70城之首。

上海楼市真的这么差了？

看着持续下滑的二手房成交均价和时不时豪宅打折的信息，人们清晰得认识到：上海楼市处在一个下行趋势中，是尚未探底还是黎明前夕，现在还是未知数。至少，从过去18年得楼市发展来看，我们在一个转折点中，阵痛多久还需要继续等待。

从暗流涌动的市场中，抓住本质，才能正确预测方向。

从历史中寻找经验，过去18年，上海楼市价格大体上一路上行，但是几个关键的转折点的变化才真正影响了上海大盘走势。

2008年：经济危机

2016年：去库存

2018年：贸易战

2021年：疫情&核验价

几载沉浮，上海楼市又站上了新的转折点上。

在房万的读者交流群里，群主发起这样一个话题：如今的上海二手房市场，像上海的哪一年?

其实哪一年都不像，上海楼市的周期性并不强。

哪一年都是综合因素作用下，独一无二的一年!而被大家记住的，是那些大起大落的市场，是之后楼市走势有重大影响的年份。

 

低开高走的2008年

2008年整一年的二手房成交量都在1.5万套的容枯线下，全年的2/3月份成交量都跌破了1万套。美国次贷危机席卷全球，直接给中国股市、楼市附上了一层冰霜。

房地产行业在那一年也很“动荡”，“房地产暴利即将终结”的言论深入人心。在11月的四万亿计划和降息之前，房地产行业经历了一段至暗时刻。

 

拐点论

和今年一样，当时各种关于大势的预测出世。1月份万科董事长王石提出，3月份SOHO中国董事局主席潘石屹抛出“”。

“楼市该不该救?”也成为各种饭局上的固定话题。

 

2008年的金融危机最先感受寒潮的是外贸行业，其次才是国内A股上市的企业，金融领域的从业者等。

最显著的表现就是谁谁谁的股票被套牢了，不一定是本人，但是身边一定有或者听说了这样的例子，经济形势比起今年是严重很多的。

市场信心

而2008年和2023年的却是不同的。

2007年那会经济形势好，人们是攒了一些钱的，市场信心足，虽然次贷危机给企业带来至暗时刻，但是普通人的体感是后知后觉的。

但是2023年的今天，我们才度过了3年的疫情，人们手上是没钱的。而且产业发展动力也不足，人们收入和为未来收入的预期都是打折扣的。

 

“四万亿”计划

11月出台的，经济很快就在2009年被盘活了。整个2009年，上海二手房市场的成交量都很高，直到2010年的调控才给市场降温。

2008年和今年的上海楼市差异还是很大的，一则经济下行程度不同，二则也不会再有像“四万亿”计划的大手笔了。

狂飙刹车的2016年

2016年也是一个转折点，更贴切得说，这个转折点的到来是从2014年就开始铺垫的。

宏观层面

2014年GDP增速放缓、经济下行。从来看，经济通缩、企业去库存、供给侧改革等，地方土地卖不出去。地方债务高企。

微观层面

从来看，房企最先感知市场的冷意，资金链紧张，营收下滑。很多企业半年报显示收益惨淡，企业内部人员队伍收缩。

万科王石在2014年万科股东大会中提出“白银时代”的观点。而打工人直观的感受也是失业率高，上半年股市大跌。

当年的“两会”提出对房地产“分类调控”，地方政府有了更多自主权，之后的“央五条”，放宽信贷和放松“限购“。在经济下行的压力下，这些政策的并没有给房地产带来明显刺激。

2014年上海楼市如何起势的?

“930"政策放松首套房认定

是国庆前夕的，真正打破了购房者的观望态度;是开发商的积极自救;是;2014年的上海楼市画上圆满句号。

2015年的上海楼市，去库存是主题词。

在一系列救市的政策刺激下，二手房市场火爆，成交量井喷。这也导致了2016年上海楼市价格的大幅上涨。

在2016年下旬，政策逐渐收紧，限贷限购层层加码，成交量逐渐下降。而由于价格走势的滞后性，狂飙的价格直到2017年下旬渐渐冷静下来，停止上涨。

2016的楼市像是高速狂飙后急刹车，是去库存后的稳步发展。

低速行驶的2018年

“低气压”但是稳

2018年的上海二手房市场，。2018年的上海二手房的成交量还行，徘徊在荣枯线附近，没有大涨，除了2月份跌幅也不大。

贸易战、P2P暴雷、股市去杠杆暴跌、外汇储备下降和信贷收紧

那一年的经济并不平静，。说是小型经济危机一点也不为过。普通人感受到的就是裁员潮的来临，从18年的下半年大厂被传出各种裁员和停招新闻。这一点倒是完美贴合当下情形。

“验资+全款”

在看房地产行业内部，新房打折出售，但是要求，套牢了大笔资金。而且2017年政策调整，一整年的“低位”成交量也没等来什么政策救市，自然对2018年的二手房市场信心是有影响的。

市场信心不足，市场处在观望状态

在看2018年的二手房成交价，整体是罕见的下滑趋势。这主要是由于。还有就是。

临港自贸区限购调整、虹桥主城片区规划的公示和长三角一体化示范区成立

2018年的低迷的上海楼市在2019年才显示出“乐观“的走势。市场大环境好转，经济发展稳中有进。上海政府也发布了利好房地产的消息：。

2018年的经济大环境和今年有一定相似性，但是政策层面迥然不同。而之后的发展趋势也不同。

高开低走的2021年

2021年的二手房市场总体高开低走。上半年，上海二手房还是保持了非常好的态势，成交热度非常高，价格也是一路攀升。但是下半年就出现了量价齐跌的状况。

经济环境不错

2021年上半年的“热闹”一则是由于，虽然那会国际上经济不景气，但是国内内循环表现良好。

二则是由于疫情没有当时对上海的影响并不大，甚至为上海吸引来了一波带资回国的企业和留学生，人们对上海楼市的信心十足。

集中供应和积分制

三则是的诞生，新房市场的波动进而刺激二手房市场均价的上浮。

核验价政策

而繁华的景象在7月份出台后戛然而止，整个二手房市场仿佛被浇了一盆冷水。

同一套房子，原来三成首付，现在可能需要付到五成左右才能购买。甚至当时市场流传“首套变二套，二套变全款”的夸张说法。二手房交易的政策加码直接表现在二手房价和成交量的下滑。

在2022年其实政策的影响逐渐降低，市场慢慢回温中，但是遇到疫情这一黑天鹅事件，上海二手房成交受限。上海成交量一直处于低位中。

2021年的起伏是疫情和政策的影响大，而今年主要是经济形势不好，情况也并不相似。

最后

经济下行。2023年上半年，上海楼市相对低迷，地产行业大批裁员，房地产交易持续低位。

六月已过，七月上海楼市以继续低迷的态势拉开了下半年的帷幕。上海楼市又该何去何从。

回顾谷底的历史，上海楼市的复兴大多靠政策和经济手段的刺激。如今的破局之路亦是如此。

国务院总理7月21日主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

大批资金和房票流入上海楼市，势必会在二手房和新房市场掀起一阵波澜。

7月27日，住建部发文提出要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

上海楼市政策即将放宽!2023年的楼市下行局势即将逆转!

折叠时空，过去的18年上海楼市中，我们见证了那些历史转折点。当局者迷，在多年后看来，那不仅是上海楼市的转折点，更是数个家庭和个人的转折点。

今天的我们站在了新的历史转折点上，这一次，我们能把握机会吗?

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