深耕内地市场近20年的瑞安房地产出现了“水土不服”

《中国科技投资》毛中楠

8月24日，瑞安房地产(00272.HK)公布上半年未经审核的综合业绩。2021年上半年，公司实现收入119.77亿元，同比增长726%;毛利49.44亿元，同比增长413%;实现归母净利润10.82亿元，同比扭亏，去年同期该数值为亏损16.22亿元。

然而，高速增长的业绩背后，瑞安房地产开始了土储缩减。在发布中报的前一个月，瑞安房地产在佛山接连退地，使其大湾区的土储归零，截止2021年6月30日，瑞安房地产的土储只有840万平方米。

与此同时，在中报前夕，瑞安房地产发布公告称公司正考虑可能分拆公司的商业投资地产及物业管理及资产管理业务并于香港联合交易所有限公司主板独立上市。

土储锐减

7月初，瑞安房地产发布公告称：旗下2家全资子公司佛山瑞房、佛山瑞康天地分别与广东佛山市禅城区土地储备中心及佛山市禅城区祖庙街道办事处订立土地使用权储备协议书。公告显示，瑞安房地产向佛山禅城区归还岭南天地项目7号及8号土地，代价为现金补偿人民币26.53亿元，相比于24.5亿的账面净值高出了约2亿元。

将时间倒退到2007年11月，彼时瑞安通过旗下8家子公司以75.1亿元成交价联合竞得岭南天地，该项目楼面价约为5004.45元/平方米，占地面积达65万平方米，总建筑面积达150万平方米。次年2月28日项目正式动工，截至目前，除去前述被退地块，项目整体已基本完工且已成为佛山市的地标。

根据原计划，被退回的两宗地块，一个拟建成430米的新地标，且该地块将涵盖瑞安房地产的丝绸试样厂项目，而另一个计划建成256米高的写字楼，但伴随着退地工作的展开，两宗地块的原计划宣告“流产”。

这并非瑞安房地产在佛山项目上的首次瘦身。早在2012年，瑞安房地产就佛山岭南天地6号及16号地段向三井出售Glroy Land的49%权益发布公告。公司全资附属SODH于当年8月22日与三井订立买卖协议，以2.24亿人民币的现金代价向三井出售Glroy Land的49%权益。待出售完成后，Glroy Land将由SODH持有51%权益，三井则持有49%权益。

此外，在2016年4月，碧桂园(02007.HK)以17.26亿元的价格向瑞安房地产收购佛山岭南天地项目的一幅土地，该地块总可售建筑面积23.15万平方米。

据《中国房地产报》消息，瑞安房地产就该地块的开发意愿本就不强，加之2020年上半年佛山甲级写字楼的空置率高达43.8%，此次的退地，无论对瑞安还是佛山市，都可以说是双赢。且瑞安房地产也表示，退地之后，地块的性质或将发生改变，如若有更大的利润空间，瑞安房地产也有意再次参加该地块的土拍。

但无论如何，随着此次的7号、8号地块退地工作完成，瑞安房地产在大湾区的土储正式归零。事实上，不止是在大湾区，瑞安房地产在全国范围内的土储都出现了收缩。相较于2017年的1150万平方米土储面积，2020年仅有860万平方米，缩水290万平方米。针对土储等相关事宜，《中国科技投资》记者致函瑞安房地产企业，截至发稿，对方未予以回应。

对此，58房产研究院分院院长张波表示：“近几年随着房地产调控的不断从紧，拿地成本不断提升，瑞安房地产的发展也逐步偏向保守，预计瑞安房地产后续依然会更为重视财务健康度。”

谋求转型

或是面对业绩方面的压力，瑞安房地产不得不选择轻资产运营的转型。8月4日晚间，瑞安房地产发布公告称正在考虑拆分旗下商业地产部门中国新天地在香港上市，并已就上市事宜同潜在财务顾问进行了早期讨论，最快明年完成上市，募资规模预计为5亿美元。

这并非新天地第一次谋求上市。早在2009年，瑞安房地产就曾考虑拆分新天地独立上市，2012年5月28日，瑞安房地产发布公告称港交所已确认公司分拆中国新天地的建议，但在次年初举办的业绩会上，瑞安集团主席罗康瑞宣布该计划终止;2015年年初，瑞安房地产再次定下让新天地下半年入市的目标，但在2016年举行的15年业绩会上，瑞安房地产又暂停了该计划。

仔细对比时间节点，新天地每次的上市决定，似乎都与瑞安房地产钱袋是否充足有关系。根据瑞安房地产高层对外的表态分析，之所以在2016年搁浅新天地的上市计划，是因为“估值太低”，加上在此之前瑞安房地产将位于虹桥天地的酒店和上海太平桥企业天地物业进行出售，合计回款超过130亿元，彼时“不差钱”的瑞安房地产便选择了暂停新天地的上市计划。而今时不同往昔，截至去年年底，瑞安账面上实际可支配灵活资金不到百亿，紧缩的“钱袋”让瑞安再次考虑拆分新天地谋求上市。

瑞安房地产此次拆分新天地上市或许和自身资金压力有关，尽管中报会上并未披露瑞安现阶段的现金流，但值得注意的是，今年6月瑞安房地产发行了一笔总价4亿美元的5.5%可持续发展挂钩债券，该笔债券主要用于偿还前期债务以及未来的经营。“亿欧网”援引业内人士分析称，此次募资至少为5亿美元，而将新天地拆分上市，是罗康瑞拯救瑞安低迷业绩的重要一步。

对于瑞安拆分新天地上市，张波表示：“在房地产调控从严、房企融资持续承压的环境下，房企在开发经营层面的压力也逐步增大，拿地层面和部分城市商品房限价的压力尤为明显，各地的限购和限贷政策也导致区域去化预期下滑;其二是房产的集中度不断增加，品牌房企追求规模化的脚步也在不断加速，轻资产化模式是在资金压力下快速扩展规模的方式之一”。

在中报会上，罗康瑞也指出：“与上海市黄浦区国资(企业)合作，各出资50%开发太平桥项目，是瑞安轻资产方式开发业务的一个体现，此举将实现双赢的局面。”

回望瑞安房地产的开发经验，多以旧城改造和城市更新为主，无论是佛山的岭南天地，还是上海的翠湖天地、瑞虹新城，都是基于大规模的旧城改造，其中岭南天地更是当时广东规模最大的旧城改造项目。正如知名地产分析师严跃进所言：“旧城改造，可以证明瑞安的品牌影响力，也证明了瑞安是城市更新的杰出代表，但是城市更新体量大，约束条件多，竞争类的企业多，也是瑞安在今后所需要关注的地方。” 正是这样来自重资产运营的考量，倒逼着瑞安房地产开始轻资产转型。

伴随着轻资产转型，瑞安房地产退地以及拆分新天地上市背后的逻辑显现，正如严跃进所言：“退地与上市等一系列做法是企业在反思既有的资产结构做出的积极优化。淘汰一些开发前景不强的项目，同时促进优质资产上市等，这都是瑞安整个企业体系会考虑的内容。”

张波表示：“作为典型的港企，瑞安并没有追求规模化发展，而是更多关注于利润率表现，从瑞安在内在的发展来看，一直深耕城市更新领域，但城市更新这一赛道本身就不是‘快车道’，同时对于现金流还有很高要求。近几年随着房地产调控的不断从紧，拿地成本不断提升，瑞安的发展也逐步偏向保守，预计瑞安后续依然会更为重视财务健康度。”

“在房地产开发后时代，去杠杆化，重品质化的时代，能够占据重点城市的旧改项目，也是发展潜力的体现。但旧改项目本身对于房企实力的要求较高，开发周期长，对于现金流的要求更高，一般财务稳健型房企，加上独特的地缘资源，会更具长期发展优势。”张波补充。

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