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科城山庄二手房出售信息(科城山庄二手房价格走势)

2023-11-21 15:33:41 楼市速递来源：https://www.hnhaofang.com/

导读萝岗有两个没啥存在感的项目，一个是绿地杉禾田，一个是科城山庄。绿地杉禾田准备上渠道了，主推叠墅，套均总价800-1000万元，接下来估计各位接到中介CALL客的频率会增加

萝岗有两个没啥存在感的项目，一个是绿地杉禾田，一个是科城山庄。

绿地杉禾田准备上渠道了，主推叠墅，套均总价800-1000万元，接下来估计各位接到中介CALL客的频率会增加；洋房嘛，从去年开始搞内部认购那栋基本没得选了，新房源得等到年底或者明年。

科城山庄呢，居然悄咪咪地搞促销了，要知道以前多要一个点折扣跟割它肉似的。老友新邻转介那都不叫事儿，和别人家套均三万五万的全民营销佣金相比只能叫蚊同牛比。重点是，部分大户型单位折后售价低于3.5万元/㎡了。

科城目前在售二期锦泽园C21-22栋，三期峻森园C9-10/C17-C20栋。

话说这几栋楼都位于三期内，连编号都一样是C开头，为啥分属两期，在两个售楼处销售呢？还不是因为股东方不一，哈哈。

峻森园最大的不利因素源自北二环带来的噪音干扰，以至于坊间戏称三期为“呼啸山庄”，同样有此“美称”的还有保利罗兰。

非要说对于哪一栋影响更大，那自然是北侧的C9、C10、C17，尤其是北向单元；靠近小区核心、有其他楼栋作为屏障的C20、C21、C22相对要好一些（点击大图可查看在售楼栋）。

这种相对性优势，毋庸置疑，亦体现在售价上。

在售楼栋分布图

二期目前仅余C21、C22两栋在售，临路而建，所幸并非主干道，主要供本小区车辆通行。C21栋与会所间设有停车场出入口，02、03低层单位受影响较大。

车辆停放位置即为日后停车场出入口

在售户型比较单一，125㎡三房两厅两卫、约139㎡/143㎡四房两厅两卫。

因设计已有些时日，无论是房型的面积和尺度，还是梯户比，与时下客户的需求均有一定的出入，从而直接导致销售受阻，尤其是约125㎡的三房。倒霉催的如C21栋02单位，21套，眼下只售出1套。

先看约143㎡四房两厅两卫。

它的好处呢，多开间朝南，大面宽设计，采光通风是OK的；入户花园提供了净污分区的过渡空间，有效保持室内空间的清洁；玄关位置可以适当设置一些收纳系统。

缺点呢，功能分区比较琐碎，比如餐厅和客厅分置，走道空间无法充分利用，客餐厅共享性比较差；动静分区不明显，家人活动流线多有交集等。

125㎡三房呢，就房型而言，属于非常传统的布局，户型本身没有槽点，在房价处于较低水位的时候，去化没有太大问题。但是，当房价上去后，面积、房型和客户购买力、需求出现了错配。现在的客户，需要的是125㎡的四房。

如果说好的产品，可以将销售的难度系数降低10%；那么不合时宜的产品，则有可能成倍拉升难度系数，尤其是当价格不作大幅折让的时候。

目前现场报价3.8-4万元/㎡之间。嗯，这个价格的话，三房只能被星樾摁着打了。

所以亲们，不管你们是买一手房还是买二手房，务必考虑户型的迭代性，因为它影响着你转手时的销售难度和售价高低。

给你们看个因户型使用率问题，导致电梯楼售价还低于楼梯楼的典型。

三期主力在售户型约128㎡/约136㎡三房两厅两卫、约142㎡/158㎡四房两厅三卫和约180㎡四房两厅。房型格局与C21\C22栋大同小异，但因为面积更大，大而不当的感觉就更为明显。

来，感受一下，尤其是180㎡这个四房两厅三卫，你觉得这个厅好用不?

作为一个大户型产品，户型设计的精细化、功能空间的精细化、收纳空间的精细化、家庭成员流线的精细化，原本应该做得更好。

目前销售中心对外报价，幅度依旧是3.7-4万元/㎡，当然可以谈，前头说的两套单价在3.5万元/㎡的单位，一套在17栋，一套便在19栋。

三期的园林也颇迷，本来嘛，正常的商品住宅开发，都是一期更比一期好，但科城三期的园林还不如二期。

为什么呢？

从下面两幅图，明显可以看出是因为总平图调整了啊。

原总平图

现三期总平图

此外，偌大个小区，商业配套仅仅有一期二期之间那一丢丢，这么多年除了钱大妈就是沙县小吃。

日常性消费，贪方便的话，只能蹭蹭敏捷广场的；要不就只能去奥园香雪那边了。

作为一个总占地约36万㎡，总建筑约100万㎡，分三期开发，接近六千套住宅、两万多位住户的小区，这么点商业配套，过分了啊。

房子虽然不怎么样，架不住它地段好，片区基建给力啊，毕竟与区府相邻而居。

地铁：21号线已通车，水西地铁站与一期二期距离较近，正门出发不过七八百米，三期就稍微远一些；7号线二期至2020年3月进度至8%，计划2022年通车。

有轨电车：这玩意儿自然远比不上地铁，但眼下科城山庄仅有一路公交车及便民小巴，有轨电车1号线开通后，可作为板块内出行的有益补充。

高速入口。萝岗互通立交萝岗收费站就在小区边上，这玩意儿吵是一方面，但确实也方便。对了，黄埔有两个萝岗立交，不要搞混哦。

水西路。作为黄埔区广州开发区新近谋划的八车道城市快速路——创新大道的组成部分，水西路将由原双向6车道拓宽建设双向8车道，道路宽度54米，中间预留了9米用作有轨电车用地。

生态环境。小区园林不行，但周边有两个山体公园，环境还是不错的。

学校。配套两所幼儿园、一所小学，不仅解决了本小区孩子的读书问题，眼下学位有富余，也接收周边小区学生。根据2019年黄埔区公办初中招生地段划分，科峻小学对口广州市玉岩中学、广州科学城中学、北师大广州实验学校（初中部）、玉山学校（初中部）。

小区二手放盘价格，以3.4-3.5万元/㎡居多，虽然放盘量不大。

如果置业目标瞄准区府板块、长岭居板块的，与其花同样价钱买“我靠有轨”的新盘，还不如在这里挑个二手房，毕竟它的二手，还有100方出头的三房。

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