回首2021年，房地产行业一贯的发展逻辑被纷纷敲碎，从政策、金融、土地供应、到销售、服务、二手房挂牌等，全都在发生着改变，政策如同一双大手，对跑偏的房地产市场进行着全方位的修正与调控。

去年是“房住不炒”贯彻实施最坚决的一年，非理性的投资热潮正在从楼市逐步剥离；抢房、炒房的畸形现象正在被纠偏；保值、增值不再是楼市追求的目标。有人说，去年是地产人最艰难困苦的一年，因为“活下去”成了不少房企的年终目标。也有人说，今年是面向未来的转折年，经历蜕变的阵痛后，房地产将更加有序地健康发展。

我们有理由相信，经历了2021年的寒冬，2022年的楼市必将韧性前行。。

2021年廊坊楼市白皮书——政策篇

2021年房地产市场需求透支、政策用力过猛和企业过度追求规模多方内外因素叠加，城市市场成交和房企销售遇冷，部分企业债务违约频发，加重购房者、地方政府和资本市场各方观望情绪，各项行业指标表现“前高后低”。下半年起房企资金面紧张，拿地、投资明显谨慎，四季度房地产单一行业下行压力有向关联行业蔓延趋势，多城多项目出现停工现象。

一、2021年廊坊楼市政策盘点（点击小标题查看原文）

（1）廊坊市建筑“容积率”指标计算有变

2021年9月10日，自规局发布关于印发实施《廊坊市建筑容积率指标计算规则（试行）》（2021）的公告。对比2019年4月公示的计算规则，本次调整的一些规则要求更加符合当下客户对于建筑的要求，贴近实际生活所需。当然，随着标准层层高、地下空间标高底限的放宽以及阳台面积计算标准的调整，也给了房地产企业的规划设计更多的发挥空间，让改善型产品有更多的产品力支撑点。

本次计算规则主要有以下几点调整：

1、适用范围的差异表述：试行主要还是廊坊主城区的范围。

2、住宅建筑层高的差异化要求：试行的住宅层高根据建筑高度将高层与低层做了差异化，同时也放宽了建筑高度的底限要求（由3米放宽至3.6/3.9米），更利于高端改善住宅的规划建设。

3、办公、公寓等层高的底限调整：首层层高明确了不大于5.1米，同时标准层高底限由原来的3.9米调整为4.5米，这样办公、公寓产品的层高上有更多的规划设计空间。

4、针对特殊功能的公共空间层高需求，审议后可适当提高，更加的人性化、合理化。

5、关于主体结构外阳台的计容标准调整：在进深1.8米的范围内，现行规则封闭阳台将计入全面积，不封闭阳台将计半面积。与房产测绘的大方向更加一致，或将迎来半封闭阳台的设计小高潮。

6、地下室顶板面的标高的提升：不计容标高由高出室外地坪1.2米以内，调整为1.5米以内。将更加利于半地下室的打造，利于下空间的通风与采光。

7、本次新增地上停车楼、鼓励被动式、装配式的说明。部分原规则要求诸如入户花园、底层车库及坡屋顶空间的要求在本次规则中未提及。

（2）河北省六部门印发《关于进一步加强房地产开发项目全流程监管的若干措施》

2021年8月，河北省六部门印发《关于进一步加强房地产开发项目全流程监管的若干措施》，廊坊七部门转发转达，目前具体措施已在逐步落地。

（3）廊坊市关于加快推进绿色建筑产业发展的若干意见

自2021年1月起，印发《关于加快推进绿色建筑产业发展的若干意见》，全市推进落实装配式及被动式绿色建筑落地建设。已经取地未办理工规证的，依然按照新政执行。新取地项目全部按照政策要求执行。

A、发展目标。①绿色建筑：全面执行基本级绿色建筑标准，重点推动一星级绿色建筑落地，到2025年，一星级绿色建筑占比达40%以上，鼓励发展二星、三星等高星级绿色建筑；大力推广绿色建材应用，到2025年，城镇新建建筑中绿色建材应用比例达到40%；稳步推进既有建筑绿色改造，持续推进太阳能热水、地源热泵和空气源热泵等可再生能源建筑应用；探索绿色生态城区（园区）建设。②装配式住宅：2021年起全市城镇新建装配式建筑面积比例达到20%以上，每年按不低于2%递增，到2025年达到30%以上。政府投资的项目，原则上采用装配式方式建设；非政府投资项目，新建装配式建筑面积比例按上述要求执行。③被动式超低能耗建筑：2021年全市新开工建设被动式超低能耗建筑不低于12万平方米，每年以不低于10%递增，到2025年全市竣工和在建被动式超低能耗建筑不低于80万平方米。

B、要求。单宗土地面积达到100亩的出让、划拨居住建筑地块或总建筑面积20万平方米及以上的项目，在规划条件中明确应建设不低于10%的被动式超低能耗建筑。

C、执行时限。本意见出台前已经取得土地的项目，截至本意见印发之日尚未取得建设工程规划许可证的项目，严格按要求建设绿色建筑、被动式超低能耗建筑和装配式建筑；已经取得建设工程规划许可证的项目，可自愿建设。

D、政策支持。①补助：给予每平方米不超过400元资金补助 ②容积率：按其地上建筑面积9%和3%给予奖励 ③预售：正负零可办预售证 ④公积金：贷款额度上浮10% ⑤资金监管：前移一个点拨付。

（4）廊坊市住建局印发《关于调整市区住宅专项维修资金交存方式的通知》

2021年11月，廊坊市住房和城乡建设局印发《关于调整市区住宅专项维修资金交存方式的通知》。明确要求，开发企业不得代收住宅专项维修资金，不得擅自将房屋交付给未缴存的购房人。与此同时，房屋交付时，契税也不得由开发商代收代缴，且当前资金监管要求全部放款划入监管账户。

（5）《廊坊市物业管理办法》修改调整

关于业主委员会、收缴物业费、停车位的条例进行调整，自2021年12月10日施行。

（6）河北省最新契税标准确定了，2021年9月1日执行

河北省契税适用税率为百分之四。其中，个人购买普通住房适用税率为百分之三。契税法不过是将原有条例上升到法律层面，与之前的土增税税法一样，并不存在契税上涨的情况。

（7）廊坊市规范农村建房行为的若干措施出台

2021年12月15日，廊坊市人民政府办公室印发了《廊坊市规范农村建房行为的若干措施》。从规划、用地、建设方式等6个方面入手，提出规范措施。加强建设用地管理。农村住宅建设应依法依规办理建设用地手续，严格落实“一户一宅”规定，充分利用原有宅基地、空闲地建房。农村住宅原则上只能用于村民自住。提倡绿色环保建设方式。推广适合农村住宅的装配式混凝土结构、轻钢结构等新型结构体系、建筑节能技术、绿色环保建造方式和新型材料。

（8）《三河市存量房交易资金监管办法》出台，房产交易重大调整

2021年8月23日，三河市制定出台《三河市存量房交易资金监管办法》，并配套研发了廊坊市首家具备监管期间利息返还功能的存量房交易资金监管系统，实行存量房交易资金监管网络管理制度。存量房交易资金监管系统，运用网络技术，实现与签约合作监管的各服务银行、不动产登记中心等部门间的实时工作对接和信息互通。房屋买卖合同签订后购房首付款将进入资金监管机构，完成过户后原房主才能拿到房款。此外，9月1日起实行预约方式办理不动产转移登记业务包含存量房交易、夫妻更名、离婚析产、继承、赠与等业务。

二、2021年全国楼市政策

全年楼市调控高达651次，刷新历史纪录，同比涨幅高达33%整体调控政策表现为上半年收紧，下半年市场下调后逐渐出台稳定调控的政策。

1月1日，房企正式开始执行“三道红线”

要求房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1。

1月1日，房地产贷款集中度管理制度正式生效

在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

第一档为中资大型银行，包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

第二档为中资中型银行，包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行，房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。

第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括城市商业银行、民营银行、大中城市和城区农合机构，房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%。

第四档为县域农合机构，房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%。

第五档为村镇银行，房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。

2月9日，深圳推出二手房指导价机制 多城效仿

深圳市住房和建设局发布建立二手住房成交参考

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