?相比去年以“老盘复活”的方式进入人们视线，今年迈皋桥，不仅活跃，而且硬气：新希望拿地，地价创下板块新高;金浦御龙湾屡开屡罄，千人抢房;就在上周(7.9)，迈皋桥挂出一幅低密宅地，引发关注。

不知不觉，迈皋桥已经悄悄地进阶，这块曾被主城遗忘的土地，终究是迎来了自己的“新希望”。

最高限价直降4633元/㎡

迈皋桥将添一处低密住宅区

在上周挂出的10幅地块中，涉宅用地仅4幅，其中就有城北迈皋桥G41地块。

NO.2019G41地块信息

地块位置：东至北苑西路、南至华电东路、西至住宅小区、北至方圆绿茵小区

出让面积：20622.15㎡

规划用地性质：二类居住用地

1.01≤R≤1.55，限高35米

综合容积率：

起拍楼面价：14078元/㎡

最高限价：20335元/㎡

地块位置示意图

可以看出，该地块周边老小区环伺，生活氛围浓厚，附近地铁、超市、商场、医院等配套十分齐全，距离地铁和商业比栖霞建设G53地块和新希望G01地块都要更近。

出让条件：

上述设施中居家养老中心、社区养老院、社区服务中心、育儿园、邮政所、公厕，共计5850平方米

(1)地块内应配建社区中心一座，具体要求如下：居家养老服务及老年人日间照料中心一处，建筑面积不小于2000平方米;社区养老院一处，建筑面积不小于1500平方米;文化活动中心一处，建筑面积不小于1000平方米;社区服务中心一处，建筑面积不小于1500平方米;育儿园一处，建筑面积不小于500平方米;菜市场一处，建筑面积不小于3000平方米，且应布置在地上一层;社区商业服务设施一处，建筑面积不小于600平方米;邮政所一处，建筑面积不小于250平方米;公共厕所一处，建筑面积不小于100平方米，，须由竞得人建成后移交给栖霞区政府，建设费用须经第三方审计机构确认后由栖霞区政府支付给竞得人，所对应土地按划拨方式供应。文化活动中心和菜市场不得分割销售，不得分割转让。

(2)地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给栖霞区政府。

(3)地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，公共建筑单体预制装配率不低于40%，住宅建筑100%实行全装修和成品交付。

其容积率也被限制在1.55以下，并且限高35米。可以预见的是，该地块将是一处低密改善住宅区。

该地块出让面积很小，但条件却很“苛刻”：不仅需要建养老中心、社区服务中心、育儿园、邮政所等公共配套设施，

G41地块位置十分优越，距离地铁一号线迈皋桥站直线距离约800米，步行约10分钟;距离区域目前最大的商业体万谷慧广场仅步行距离约400米。周边老小区环伺周边，居住氛围浓厚，附近的餐馆、超市、医院、学校等均有分布，生活非常方便。

地块位置示意图

地块南侧即为迈皋桥小学：

地块东侧与苏果超市仅隔着一条北苑西路：

地块北侧为方圆绿茵小区。内部目前还处于较为“荒芜”状态，地块内部杂草、树木野蛮生长，水泥、地砖的地面尚未处理，遗留下来的建筑垃圾也未清理干净。

比新希望G01地块的最高限价要低4633元/㎡。

值得注意的是，即将出让的G41地块最高限价为20335元/㎡，但是其出让面积仅为20622.15㎡，相比之下不到新希望G01地块面积(出让面积90424.47㎡)的四分之一。

新希望G01地块已动工

融创、淮安水利加盟

买房君在实探的过程中发现，今年3月底才以22628/㎡的楼面价拿下的新希望G01地块，已有动工迹象，进度可以说非常快了。现场可以看到，塔吊等机械已经进场施工，一位工人正在工地门口休息。

作为是今年刚“杀入”南京的后来者，新希望短短3个月连拿两块地，来势颇为凶猛。除了在迈皋桥拿下的G01地块，就在本月初，新希望又拿下尧化门G36地块，楼面价15977元/㎡。

在新希望G01地块四周的围挡上，除了新希望自己的品牌logo，还出现了融创和淮安水利的信息。

买房君看到，

新希望地产：

融创中国：

淮安水利控股集团：

一位业内人士向买房君透露：目前三家开发商已经达成合作，项目由三家共同操盘。

看样子，这是要合作开发?果不其然，

融创大家并不陌生，在城北燕子矶就有一个项目融创玉兰公馆。该项目曾是燕子矶的一代地王，2016年10月首开均价达到29980元/㎡，其中一栋楼更是直接突破3万/㎡，成为燕子矶房价天花板，至今无人超越。

融创玉兰公馆首开房源销许价格

淮安水利也是今年刚闯入南京市场的一匹黑马。在今年6月18日那场土拍中，淮安水利以总价21.8亿拿下桥林G30地块，达到最高限价12296元/㎡、需建设2200㎡自持租赁住房。成功触顶，成为当天土拍的“意外”看点。

此外，与新希望地块仅一路之隔的栖霞建设G53地块也已动工。相较于新希望拿地3个月就动工的进度来说，栖霞建设的进度明显很慢。项目在2017年10月拿地，达最高楼面价19955元/㎡，需现房销售，另外还要配建11000㎡保障房。

地块规划在去年7月才出炉，共建设8栋住宅(8-27层)，其中2号楼为保障房(26楼)，小区容积率为2.5，建筑高度不超过80米，建筑密度20%。

区域新房库存不足

二手房挂牌价最高超过4.2万/㎡

随着区域限价盘的收官，目前，迈皋桥板块新房库存严重不足，嘉誉山、星叶瑜憬湾、中铁青秀城在售大面积少量尾盘房源，这种情况也成就了金浦御龙湾屡开屡罄的结果，毕竟，主城3万以下的楼盘已少之又少。

大地伊丽雅特湾

令人意外的是，迈皋桥“休眠盘”竟然还有一栋楼没卖!买房君从置业顾问处了解到，

据了解，大地伊丽雅特湾拿地时间为2007年8月，至今已近12年。项目在2008年1月首开，当时均价为8500元/㎡。而最近一次加推是在2018年10月，推出16、17号楼，共138套房源，毛坯均价27000元/㎡。

眼下，迈皋桥已然面临着“断供”的局面，只能靠金浦御龙湾挤牙膏式的开盘勉强“糊口”。因此，最近有不少购房者向买房君咨询迈皋桥二手房情况。

今年以来迈皋桥二手房成交量比较平稳，价格与去年持平，没有什么变化。

链家中介表示：“像体量比较大的方圆绿茵小区，靠近地铁，户型选择也多，一年稳定的成交量在40套左右，主要都是自住，很少有投资。”

方圆绿茵小区环境

迈皋桥区域的二手房价格大多集中在2.6-3.0万/㎡这个区间，其中新小区价格普遍在3万/㎡以上。

目前，

数据来源：链家

其中，保利朗诗蔚蓝甚至有挂牌超过4.2万/㎡的房源，而该盘在2017年底的收官价格为29110元/㎡。

图片来源：链家

位于主城、环境好、房龄新又要靠近地铁，总价还要低，这样的房子在全城都不太好找，迈皋桥的性价比算是比较高的。

中介说道：“只是现在在修路，显得环境有些乱。”

品质好一点的小区二手房价格普遍在3.5万/㎡以上

“但是你别看迈皋桥灰头土脸的，，比如左右阳光，2012年左右的房龄，90几平米的两房户型出来一套秒一套，很抢手。”中介补充道。

在带看小区的途中，中介表示：“左右阳光开发商是高科置业，小区一共就6栋住宅，小区环境和物业管理都是迈皋桥数一数二的，所以价格也高。”

左右阳光小区环境

想要在这边买环境稍微好一点的小区，两房的总价普遍在230万以上，不然几乎没什么选择。

此外，中介十分诚恳地告诉买房君：“当然，一些老破小100多万也能买到，但这就没有什么居住价值。”

结语

：受工厂遗留问题影响，再加上后期发展没有名校落地，以及修路等各种原因，相较于主城其他板块，迈皋桥的声音在南京楼市中一直很微弱。目前，板块内已经聚集了保利、朗诗、中电、中国铁建、栖霞建设、香港嘉华、新希望等不少品牌房企，希望未来的迈皋桥能够在南京楼市中找到自己的存在感。

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