森兰，是一个高开低走的区域。

2011年8月，森兰第一个住宅项目仁恒森兰雅苑开盘，同年9月份网签均价44133元/平米。

2020年6月，森兰雅苑贝壳挂牌均价67928元/平米。

九年涨幅53.91%。

2011年9月，宝山金地艺境网签均价18263元/平米，现在挂牌均价43340元/平米。

九年涨幅137.66%，即使交房后大理石脱落砸死业主。

涨幅165.45%。

同期开盘的还有后来施工过程中倒塌的莲花河畔景苑，2011年均价25555元/平米，现挂牌67928元/平米，

国际社区，房价涨幅也不像国内了?

01

首先介绍一下森兰的基本情况。

森兰是继古北、碧云联洋、新江湾城后的第四代国际社区。

当然新江湾城只是过来蹭一下热度，跟“国际”二字不沾边。

古北为虹桥经济技术开发区的外籍人士而建，所以有较多日韩侨民在此居住;

碧云、联洋为金桥经济技术开发区尤其是是通用汽车而建，所以也有较多外籍人士，尤其是碧云;

森兰为外高桥35万工作人群而建，其中有一百家以上世界500强，日常也能遇到一些白皮肤黑皮肤;

新江湾城，纯粹的国内土豪尤其是宝山的钢材贸易商老板的后花园。

不过五个社区的共同点是：统一开发居住环境比较整洁、生态环境良好、以高档住宅为主、配套优质的教育资源等。

森兰大致可以分为三部分，北部是产业办公区，附带花园城、森兰商都等商业体。

中部是大面积的绿地，这是森兰社区最大的亮点。总规划超过3.87平方公里，而森兰总体面积仅6.01平方公里，即绿地就占了64.39%。

联洋、源深、花木的房产中介言必称世纪公园，这里的绿地面积是世纪公园的2.7倍。有谁不希望自己家门口就是一片绿地。

南部是高端住宅区，由仁恒、绿城、星河湾等顶级开发商联合打造。

这里本来就是农田，又是统一规划开发，又是几个最擅长做豪宅的开发商入驻，一股浓烈的豪宅区既视感迎面扑来。

社区环境，是森兰的又一杀手锏。

还有就是一个森兰明珠小学。作为浦东最顶级的小学之一，明珠一直是鸡血家长心目中的圣地。

明珠ABC中高级职称教师占比55%左右，森兰明珠目前只有31%。

不过这个小学刚开始招生不久，师资水平与市区有一定差异。

而且更让人绝望的是，这里没有中学。意味着子女快到初中阶段就要换房子。换房子不可怕，可怕的是你价格涨的没别人快。

怎么换怎么吃亏。

除了这三点，森兰并没有其他优势。

位置上位于中环外。众所周知，东北部的中环外位置上等同于其他区域的外环外，一直是远郊般的存在。

社区内唯一的地铁6号线也比较鸡肋，由于只有6节编组，早高峰人超多;而且处于区间外，班次比巨峰路以南各站少了50%。

不过住国际社区的人，应该也不乘地铁。

商业稀少医院暂无。

其他方面，

距离商业中心花园城、森兰商都2公里以上，基本需要驱车前往。都驱车了，何不去市区呢?

森兰商都是一带一路展厅，二楼有各国商品展示，不过人气真的不足。逛完森兰商都再去一下LCM一定会感叹，这里才是市里啊。

花园城大部分商家还没开业。森兰地区居住密度如此之低，是否可以支撑起大型商业体都是一个问题，祝花园城的商家好运。

其他，自驾去陆家嘴也挺堵的。

02

这样一个区域，二手房要价7万，新房要价7.5-8万，是不是高了?

在全市来看，一定是高了；在浦东来看，不高。

在陆家嘴沿张杨北路，房价依次递减。森兰放在这个梯队中，并不显得突出。

证大花园已经15年房龄，非主流开发商产品，品质并不惊艳，价格却高达7.3万。相比之下，一河之隔的森兰7-8万的价格并不过份。

而且都是小学学区顶级，初中无学区。

以及陆家嘴向南，三林地区如有同品质新房上市，价格也不会低于8万。三林已经接近外环，而且背负着动迁基地的名声。

注：黑色标签为均价与森兰持平板块，红色标签为价格高于森兰板块

在全市范围来看，森兰应该是高了。

金虹桥、金汇地区交通四通八达，配套相当成熟;相比之下，森兰生活不便，最远触达距离为陆家嘴，超过陆家嘴与森兰关联不大，价格却已持平。

学区是可复制因素，但生态一条不足以支撑这么高的溢价。

绿地，在上海并不是一个稀缺资源。美兰湖、顾村公园、世纪公园、临港、佘山、赵巷都有成片的绿地。

虽然森兰定位于高端社区，却有大量1000万以下房源，1500万以下是绝对主力。

意味着这里仍然是一个中产阶级社区，意味着商业、医疗配套仍然是刚需。

这些刚性需求尚未满足，将资金用于购买大片的绿地是不是有些奢侈了?

03

所以在根源上讲，被高估的不是森兰，而是浦东。

而浦东被高估是因为供需失衡。

马克思主义经济学告诉我们，决定房价的因素有两个：使用价值与供需关系。市场通过调整供需关系，使价格在使用价值附近徘徊。

由于浦东开发较晚，整体资源与浦西相差仍然较多。

浦东GDP高达12000亿以上，占上海三分之一，人口数量也接近上海四分之一。

但是三甲医院占比仅13%，重点高中占比仅17%，而且质量与浦西也存在较大差异。

商业密度，更是云泥之别。浦东开发最早的区域，陆家嘴附近商业便利度可能会达到浦西的高度，其他地方还有几十年的差距。

所以宽泛的来说，同等品质的小区，浦东可享受的配套是逊于浦西的。

即，使用价值低于浦西。

不过价格上却与浦西持平或者超过浦西，这是因为浦东供需严重失衡。

通俗的来讲就是，产业多、人口多，但是房子供给量不足。

无论是人口还是GDP，浦东增长幅度均超过全市，占据份额越来越高。

而且浦东人口占比一定是被低估的。

由于产业聚集，大量外来人口涌入浦东，这部分人暂时无法落户，但是却提供了购买力。

这部分人具体数字无从考究，如果人均产值浦东浦西差异不大，浦东人口占比将接近GDP占比。

但是浦东开发前大部分地区是农田或者农舍，后来大部分被拆除;浦西存在大量老公房，至今仍在被使用。

而且仅20年，浦东盖房子的速度也不快。

可以查询到的数据是2006-2019年，这期间浦东建的房子只占24%。

而且大部分在原南汇地区，与产业重心张江、金桥、外高桥却集中分布于原浦东新区。

原南汇区规划

这种失衡的布局加剧了供需失衡。

张江价格破10万，唐镇价格破7万，是因为这些购买力确实没地方释放了。

外高桥地区同理。35万人在此工作，但是居住区却分布零散，所以我们一直觉得浦东很荒。

需求得不到满足，价格一定被抬高。没办法，总不能跑到浦西郊区去买房吧。

房价受供需关系影响这一点很容易被忽视，但对我们购房有相当指导意义。

最明显的，一个地区如果汇集了大量刚性需求，能有其他选择就不要去凑这个热闹。

比如万科乔高。

田林7、8年没有新房入市了，当地居民置换需求一直被压抑。万科乔高出现，一定会一窝蜂的抢占售楼处，从而形成局部的供需失衡。

这时，对非本地居民而言，这个区域就是被高估的，能选择其他区域赶紧逃走。

04

所以对于在外高桥工作的客群来讲，森兰价格并不高。

毕竟证大家园也不便宜，进入中环后高品质小区更是在10万以上。

甚至陆家嘴、张江的客群，如果向往安静的生活环境也可以将森兰作为一个选项。

浦西的客群，就不用过来凑热闹了。

投资型客户，更是要尽量躲开。

之前买在森兰的业主，一定会有同感：这里实在是涨不动。

仁恒森兰雅苑的案例前面提到过了，9年涨了50%，算上利息与交易成本，大概率是亏的。

而且由于新房价格难以突破，二手房上限就被卡的很死。之前板块单价冲击过9万以上，森兰名轩二期一开盘，价格又被打回原形。

有5万多的新房，谁去买9万的二手房?

之前涨不动的原因之一是营销溢价太过严重。这么高的定位，这么大面积的绿化，这么好的学校，傻子都知道这里好。

所以仁恒凭借强大的营销能力收割了一波，价格被透支了5年以上。

时至今日，价格里的水分大部分已经被挤出，不过另一个原因又当头一棒：

过了十来年，这里配套仍然一片荒芜。

初中迟迟不能落地，连学校名字都不能确定，许多网友猜测可能是高行中学。如果真的名校配一菜中，学区溢价要打折扣。

方圆5公里一家第七人民医院，大部分情况还需要去浦西，着实不太方便。

与新江湾城类似，商业配套的软肋也看不到解决的希望。这么低的人口密度，即使有规划大型商业配套也支撑不起来。

只有碧云2000万以上的房源可以说商业无所谓，其他人一定是刚需。

所以这里看不到可以投资的因素，但凡是正向的配套都已经体现在房价中，且进一步改善困难重重。

人口流入速度远超盖房子的速度。

另一个大的背景是浦东整体是被高估的，原因前面提到过：

不过时至今日人口增速已经放缓，新房建设却没有停止，渐渐的供应量饱和之后价格会有所回落。

以上为正文

编辑/环线咨询

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