最近惠州成为了全国追捧的热地，疫情之后，惠州楼市还是一路高歌!无论什么样的楼盘都非常热销，对于这种现象，小编还是提醒大家，购房不是跟风，惠州是一个投资的价值洼地，但是不要盲目选择项目，不然得不偿失。

深圳:发展面临问题——地少人多密度大

人口大户——总面积1997.47平方公里，截至2017年末，深圳常住人口1252.83万人，其中户籍人口434.72万人，实际管理人口超过2000万，城市化率100%;年轻人口净增率高达22.53%，位居全国榜首。人口密度——深圳人口密度是北京和广州的约4.5倍，是上海的1.5倍。但深圳面积为广州的1/4、上海的1/3、北京的1/8。深圳是“北上广深”中人口密度最高的城市，同时也是土地资源开发程度最高的城市——深圳国土开发强度已超50%，而国际警戒线为30%。

土地供应——深圳住房自有率仅34%，意味着有66%的人在深圳是租房居住，但是深圳过高的国土开发强度又使得深圳几乎没有新增住房用地，人地矛盾逐渐凸显

深圳特性——人口外溢

外来人口多，占比66%，安家置业需求大

深圳新房成交均价已破5万，10年间涨了超5倍。惠州将承载更多深圳外溢人口

深圳市区土地面积已经不足以支撑为了发展需求，深圳为保持持续竞争力，

大量的劳动密集型企业将会随着政策导向，东进转移。

惠州将承载更多深圳外溢人口

深圳市区土地面积已经不足以支撑为了发展需求，深圳为保持持续竞争力，

大量的劳动密集型企业将会随着政策导向，东进转移。

深圳教育缺口

深圳教育局的数据显示：

2016年公办小学小一学位缺口将达到

4.63万个

2018年公办小学小一学位缺口将达到6.1

万个，公办初一学位缺口0.32万个。

深圳向东

，是城市发展的必然趋势

每座国际大都市的发展史，都是一部向外发展的扩展史

“龙岗—坪山”由城市副中心升级为深

圳东部中心

重点完成交通建设、产业提升、公共服

务、城市发展等领域共13项重点任

务，其中“十三五”期间计划投资5600

亿元

惠阳、环大亚湾

价值凸显

港深后花园惠州将

迎来前所未有的飞速发展机遇

惠州紧邻深圳广州两个国际大都市，连接世

界工厂东莞，靠近香港，土地储备充足

拥有得天独厚的山林湖海温泉等生态资源，

被誉为一座集山江湖海于一身的国家森林城

市

空气质量常年排在全国前三

惠州是粤港澳9城市唯一不限购的城市

1、得天独厚的海湾优势：230公里海岸线将

深圳与惠州—潮州—福建—浙江—上海

相连接，为提升对内贸易输入、对外贸

易输出的快捷性，需大力推进区域协同，

2、区域产业协同发展：华为、比亚迪、富士康、

中海油等轻重工业外移，深圳城市配套升级，

土地资源整合再开发，以深圳技术为依托、

惠州资源为基础，打造新型工业模式。提高

产能效率、合理利用资源优势

3、工作在深圳，生活在惠州：深圳住宅缺口约114万

套，房子将会变得更加稀缺更加昂贵，未来只能通

过轨道交通向东发展连成的都市圈来解决人才问题，

庞大人流量只能流向关外龙岗、龙华、坪山等区，

以及临深片区……

惠州也面临发展问题—地大人少密度小

面积：11599平方公里

人口：477.70万

GDP：4103亿元

人均GDP：8.59万元

所以惠州必将承担起深圳人口外溢的重任，而且惠州作为粤港澳大湾区最宜居的城市，也是大湾区打造的生态之城，必将吸引更多人来居住!

但是很多人进入了误区，认为惠州买房，只要买到就是赚到，这是一个严重的误区，惠州可以投资也可以居住，但是您还是必须了解惠州，不是惠州每一个地方都适合投资和居住

首选临深片区——大亚湾西区（生活区），惠阳白云新城区，南站新城区

大亚湾西区分生活区和工业区，刚需型客户一定要选生活区，您如果选了工业区，您的居住品质肯定上不来，工业区以石化大道南北区分，以南为工业区，以北为生活区，工业区建议投资客，生活区投资和自助都可以。

惠阳白云新城区和南站新城区都是政府规划的区域，地铁14号线是一定通惠阳的，所以大家记住，您要选地铁口，肯定关注这两个区域，投资价值会更高，虽然现在地铁14号线没有修建，但是政府规划，人口达到，修建是指日可待，不要等地铁在建您在选择买房，那时候就太晚了。南站新城首选南站附近，高铁站的选择是没有错的。

惠城区都是适合居住，但是离深圳还是比较远，如果您的工作在惠州，惠城区的居住肯定是首选，比较偏远的博罗镇隆这些区域就不建议。

为什么在惠州买房还有坑呢？

区域选择性很重要，惠州所有楼盘都打着地铁口物业，您到底是否了解地铁14号线，16号线，1号线的规划呢?这些什么时候可以开通呢?到底是不是只是规划呢?选择开发商很重要，我说的上面几个区域都可以考虑，但是一定要考虑楼盘开发商，不然您就真的跳进坑里了!

选择楼盘：

首选品牌开发商，品牌开发商建造质量，品质，环境毋庸置疑，现场可以看得到，物业一定要选择好物业的楼盘，对于后期生活品质以及房子转卖有很大帮助，如果小开发商的确位置很好，您可以考虑。不是所有楼盘都是地铁口物业的，所以一定要慎重!

一、惠州投资，区域筛选的2条最核心标准

(1)离深圳远近

深圳面积小人口多产业强房价贵，对周边城市的发展带动和房价辐射作用非常大。对于房产投资来说，惠州最大的价值不在于它自身的发展，而是临深受到深圳发展红利的辐射。

惠州当前自身发展一般，所以只能说是哪里越靠近深圳，哪里就越有投资价值。但惠州那么大，不可能任何一个地方都靠近深圳。所以，投资惠州第一个标准就是要选靠近深圳的片区。

(2)有无地铁规划，尤其是与深圳有无地铁直连

城市与城市之间的连接方式有很多种，高速、高铁和地铁。但是对于投资房产而言，地铁的价值一定是最大的。因为这是短途人口选择最多的交通方式，相比高速、高铁的人流，地铁人流才是最有效的购房人群。

我们投资惠州，不仅靠考虑房价涨幅的问题，更要考虑未来转手的问题。只有那些与深圳有地铁相连的区域，才会是深圳刚需客外溢可能性最大的区域。所以，投资惠州的标准，在靠近深圳的基础上，还要靠近地铁，尤其是靠近与深圳直连的地铁。

带着这两条标准，我们再来分析下惠州各区域的价值。

二、惠州各区价值分析

惠阳、大亚湾、惠东、仲恺、惠城、博罗、龙门7大区域。接下来，我们就按这个顺序来逐个分析。

从南到北、从西到东，惠州总共有：

1.惠阳区

惠阳曾经很大，追溯到上世纪50年代，整个东莞甚至是深圳基本都归属于惠阳管辖，后来经过多次分割和行政级别变动才形成现在的惠阳区，面积小了行政级别也低了。

虽说是惠州的一个区，但是这个区比较特别，它的区中心离惠州城中心是有一段距离的。它是惠州最靠深圳的区域之一，直接与深圳东部的坪山和龙岗两个区相连，到深圳福田通勤距离也就50多公里。

惠州7个县区中，惠阳的经济并不显眼，去年GDP485亿，产业自然也不强。但惠阳却是最多深圳人来买房的区域，为什么?因为这里是典型的深圳人的睡城。

要做睡城，首先你的交通必须要方便，而惠阳的交通是整个惠州最好最完善的。首先看高速，惠州连接深圳的4条高速都从惠阳经过;其次高铁惠州南站，到深圳北站只需25分钟，不会比在深圳坐地铁上班慢;

最重要的是地铁，惠州当前没有通地铁，但是深圳主动要把14号线延伸到惠阳，虽然惠州段现在改为由惠州自己上交审批，但我认为审批确定只是时间问题。这条14号线的价值对于惠阳来说甚至比高铁还重要，40多分钟就能到福田中心。

白云新城板块和南站新城板块

惠阳最有价值的板块有两个，。

白云新城板块

一方面是紧挨深圳坪山，另一方面是有14号地铁线经过。作为14号线进入惠阳的第一站，它离深圳14号线终点站的距离也不过2公里。换句话说，即使14号不延伸到惠阳，它也能享受得到深圳段的地铁。

南站新城板块，指的是围绕着惠州南站的区域。这里虽然离深圳相对白云新城要远一些，但是14号地铁线在这里也有站点，也就是说这里是高铁站和地铁站的交汇点，价值不言而喻。

白云新城板块、惠州南站板块

所以，作为离深圳最近，同时又有深圳地铁延伸的区域惠阳，是投资惠州最值得关注的区域。而其中，区域内的是最值得投资的板块。

2.大亚湾

大亚湾实际上就在惠阳的南面，和惠阳在位置上就是一南一北的关系。所以在离深圳的距离上，大家差不多，大亚湾也是紧挨着深圳坪山区。和惠阳不同的是，大亚湾靠海，拥有滨海度假资源，所以也会有滨海度假项目。

从经济总量来看，大亚湾GDP505亿，但是整个大亚湾的人口也只有20万，实际上

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