京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

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Q:提问:

京总好，看完了您精华文章感觉相见恨晚!7年前为了最大化杠杆使用率，基本都买的一手房，没想到16-17年政策疏解限流人口造成资产增长缓慢，目前主要诉求：压缩数量，整合换筹到未来5-10年涨幅最大的区域。目前持仓：1燕郊欧意水岸一居+燕郊悦容湾二居,2房山熙悦山澜庭三居+房山大学城悦佳苑三居;3通州运河湾三居+运河湾二居;目标方向：计划保留一套运河湾2居自住等待运河CBD兑现，卖出其他5套。凑齐1500左右换一套增值大的改善(主要诉求增值，父母养老偶尔住)

疑惑点：1燕郊有必要等地铁开通吗?还是现在就卖掉?2 房山即将(2娃+职住条件)放开限贷，是否回催涨房价，要等等政策落地再卖吗?3 通州(医院，学校交通)发展速度超快，肉眼可见，运河湾位置绝佳，但是全区双限购房价5年几乎没涨。如果现在换筹到朝青、朝阳公园、望京，担心会不会=追高接盘+踏空通州利好兑现，被两边打脸? 4 卖出后拿1500子弹，买朝阳哪个盘未来5-10年增值最佳?

A:回答:

您好，你的缩小仓位策略很好，1、关于燕郊的卖出时机，有好的方向需要更多资金可以及时换仓止损，所有涉及到燕郊的我都劝退，不是说这个位置不能投资，而是不适合外行人投资，燕郊适合打阶段性，低进高出，这需要对本地市场极强的渗透才能做到，换句话说你在朝阳某一个区域是投资高手，但在燕郊就是完全的小白，不光是燕郊一切环京区域的投资属性都很弱，只能说地铁开通会有一波热度，有可能炒作起来会有一个不错的涨幅，楼市长期繁荣的核心是高精尖产业，只能利好一时，房山也一样，这两个位置我建议是在合适的机会点全部清仓，一套不留!参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;

2、通州的造城速度确实很快，但北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难，今天运河空置率是很高的，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集群，这是时代的产物,如果通州要发展成像亦庄望京这样的区域，至少要有下一波时代红利才有可能性，否则会很难，我常告知星球内会员通州兑现需要很长很长时间是这个原因，运河湾的位置在武夷花园是最好的，也是距离运河最近的，你保留一套2居很好，这种区域重仓的代价太高，相反像望京这样的区域可以重仓，买房投资在位置上一般就2种类型的区域，一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置，

原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口，城市新增的人口最初也是来到这些区域租房，这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富，购买力的最终需求是改善住房条件,这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好的房产价值自然会提升;而未来的核心位置，像通州是ZF投资的产业导向性发展,不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择; 品质次新的价值产业资源是第一要素，北京四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展持续得到持续的升值，这些位置的天花板很高，造成房价飞涨的是货币，可以理解只要货币无限增加，这些房子会一直上涨，价格只是个信号!可以参考星球精华栏文章08#通货膨胀货币与房价

3、关于选筹，参考精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),87#朝阳跑赢大盘选筹导图,按照星球内精华文章选筹保赚,祝顺利!

Q:提问:

京总好，我目前正在卖房，麻烦给指点一下。1.我目前准备卖掉朝阳区将台乡丽都壹号小区139平米的三居室，从今年上半年开始挂牌，历史成交的最高价是1170万左右，今年小阳春的时候有一套1163万成交的，我心里预期是1150万卖掉。从挂牌开始到现在最高有人出到1130-1140万，但是见面谈过一次后来也没有谈成。后来再出价基本就是1100万左右了，我觉得价格太低就没有出手。今年9月份出了政策之后看房的人明显变多了，但是真正出价的人还是很少，价格还是很低迷，目前有一个是出到1130万左右，已经是近期最高价了。您觉得目前这种市场行情我是抓紧卖掉还是可以再等等后续有没有新政策?最好的出手时机是在什么时候呢?我最晚可以等到明年春节以后卖也可以。

2.我现在同时也考虑买一套西城的学区房占坑用来给孩子上学用，目前在德胜看了几套一居和两居，大约在680-750万之间，现在这种市场行情下买德胜是个合适的选择吗?6-7月份的时候当时价格比较低，现在稍微起来一些了，我计划是两年后孩子上学之后就给卖掉，不知道到时候能不能在保值的情况下顺利卖掉?(我家孩子不用考虑会掉出德胜学区的问题)我买这个德胜的房子不需要卖丽都壹号这个房子的钱，不用考虑卖房和买房之间的衔接问题，您觉得买和卖分别应该安排在一个什么时间节点?谢谢您的解答。

A:回答:

您好，1、关于丽都的出货时间，你从今年上半年挂牌到现在出现价格波动的现象是因市场氛围原因，按照以往的规律春节过后的小阳春即便是市场再差，或者说没有明显的利好推动，此阶段的成交量是有明显好转的，尤其是三居以上的户型，准确说这个时间线应该是从上一年的元旦、春节开始，一直持续到第二年的三四月份，如果市场热度足够可以到五一左右，这个时间是卖方市场，你小区在这个时间段高位成交属于正常的价格水平，导致这种阶段性热潮的主要原因是跟大户型购买力的资金获取通道有关，再往后出现低点，高点跟新政相关，如果你不是很着急使用现金的情况下，可以继续等下一个元旦春节甚至三四月份的小阳春，今年的春节和明年的小阳春从形势看是要好过去年的，你有更多的选择空间可以在高点出货，这只是针对于你卖出后使用现金的建议，如果你卖出后再买，比如置换，投资其它板块就要另论了。可以参阅星球81#北京房产投资核心逻辑和原理/市场凉热定律;

2、关于后者德胜的进货时间，你完全可以等孩子入学前的最后期限买入，只要符合学校对于落户的要求即可，你2年后才需要学位，现在买时间跨度还比较大，不一定会原值出，因为学区房人为干预性太强，尤其是西海重点片区，谁都控制不住，最好的选择就是即用即买，用完就出，这样它的涨跌和你没有任何关系，你也不用为此去承担风险，祝顺利!

Q:提问:

京总好，我们目前在京两套房，一套是西城德胜学区的50平米1980年的老房子，一套是朝阳豆各庄富力又一城三居，大孩在德胜这边上小学，小孩明年到德胜去上小学。目前我们在离学校不远的海淀冠城园租房住。计划在小孩子明年上小学后，把这两套房全部卖掉，在冠城园购买一套三居，按照目前的价格，总价在1600左右，卖掉那两套房子基本不用怎么再贷款就可以买了。主要是觉得未来的老破小学区房虽然是德胜但形势也不明朗，豆各庄那片的增值缓慢，冠城园又是这附近相对拿得出手的社区，感觉这样整体反而会更保值一些。

不知道您觉得这样是否可行?还是说留下那两套中的某一套，再通过贷款加杠杆来购买冠城园的房子?这个方案是否有点激进?另外，我父母的户口刚转到北京不久，他们名下还有一套经开区那边的绿城桂语听澜102平三居，明年交房，但他们在老家住，这套房子五年内应该不会有人去住。这个房子距离产业和公园的地理位置都不远，小区的各项品质也很高，再加上旁边学校的加持，是否可以长期持有一段时间?谢谢。

A:回答:

您好,1、现阶段加杠杆是否激进取决于你购买楼盘后期的成长性,如果楼盘还有预期,并且空间足够大;这种情况加杠杆是为了扩大面积,以此在兑现时产出更高的利润,如果楼盘已经见顶,或者预期很低,兑现周期不明朗,这种情况再去盲目加杠杆就属于激进行为;你可以参阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用;

2、你们持有的这三套盘,从效率上讲是要做全部调整的,其一德胜这套小户型,学位使用后及时脱手就不用再去承担学区房的变化风险,方向上很好,其二富力又一城这个盘主要是输在了板块上,本身这个盘的居住体验很好,也是整个商圈的标杆,但遗憾的是豆各庄的基础资源太差了,就目前区域的一个现状也很难脱胎换骨,而且朝阳的重点发展方位是以国贸为点向东北方向延伸,望京外溢出去的部分都是重点方位,这个完全落地后基本已经成饱和状态了,往后就是修修补补,具体可参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,这样的一个现

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