深耕东莞多年的万科，在市场上依旧占据绝对比重。

据中原地产研究院数据，2022年东莞万科全市网签金额约186.12亿元，继续保持东莞第一!

目前东莞万科在售的项目有万科时富·金色家园2期、瑧山悦、南部湾万科城5期、万科松樾花园、万科星城、万科公园里、万科棠樾、未来之光。多个项目，是2022年的热门盘。

而展望2023年，据淘房志初步统计，万科在东莞预计有6大纯新项目入市。分别为万科瑧湾汇、星河传说二期万科维斯顿、旗峰山境花园、万科龙湾旧改、凤岗万科观湖花园、大岭山万科嘉城花园。

可以发现，明年万科重仓区就在主城区，有4个纯新项目，而且基本是改善、豪宅定位。

例如位于东莞行政文化中心的万科瑧湾汇，无敌地段，周边配套繁华，面积段143-190-310平，主要大户型、豪宅户型段。

另外，星河传说二期万科维斯顿250-300㎡户型。旗峰山境花园143-260m2户型。万科龙湾旧改89-195㎡户型，相对小一点。

这些项目户型面积段大，所以总价也是极高。例如万科瑧湾汇，最小143平，单价算6万，总价也要800万+。

这几个项目，我也简单做了估值，总货值预估550亿，为万科2023年的销售额提供了“弹药”。

1

万科瑧湾汇，户型143-190-310㎡

预估总货值：100亿

万科瑧湾汇，得益于超级优越的地理位置，自从拍地之前就广受关注，万科拍下后，关注度更是达到顶峰。

项目占地面积约7.32万㎡，总建面约36.59万㎡，其中住宅供应约17万㎡，单价预估6万一平，住宅货值100亿左右。

笔者认为，项目亮点：

其一，项目是东莞市行政文化中心，最后的大规模居住用地。

其二，聚集了当下东莞最顶级的商业配套。地块对面是东莞市政府，500米范围内便涵盖了中心广场、市民服务中心、汇一城、国贸城等顶尖城市配套。

不仅如此，项目周边市民中心三期、东莞体育馆升级改造、东莞博物馆即将开工，配套还在升华。

其三，真正的出则繁华、入则幽静。项目西南侧有片城市中央公园，于闹中保留一份清净，居住舒适度大大提升。

万科瑧湾汇效果图(此为示意图，仅供参考)

为匹配如此高的板块站位，万科也选择了最高端的瑧系产品系，规划建设8栋高层住宅，产品主要为建面约143-190-310㎡大平层户型。

从进度来看，预计最快明年3月入市，首开2栋143㎡，2梯3户。如果算单价6万的话，总价要800万+，算最低门槛了。

2

万科维斯顿，约250-300㎡大平层

预估总货值：70亿

万科星河传说二期万科维斯顿，是万科布局城区的又一重磅项目。

其所在的黄旗山片区，因占据着城市最核心的地段和资源，成为东莞赫赫有名的第一代富人区。星河传说、中信御园、新世界花园、天骄峰景、愉景花园等豪宅，都分布在此。

据了解，项目定位为万科高端瑧系。占地面积约4.1万平，总建面约24.49万平，共有3栋塔楼以及4栋街区商业，由住宅、公寓和商业三种业态构成，预估货值70亿左右。

星河传说二期万科维斯顿这个地段，有黄旗山传统豪宅血统+核心商业+万科操盘，前景不言而喻。

实拍图，2022年10月

项目主力产品为建面约250-300㎡大平层产品，预计2023年下半年推出。

3

旗峰山境花园，143-260m2

预估总货值：80亿

旗峰山境花园，东城体育公园TOD地块。位于东莞龙脉黄旗南，是东莞传统富人区，前拥南城CBD，毗邻火炼树旧改，区域位置十分优越。

项目与中海莞府仅一路之隔，周边还有光大天骄御峰、新世纪豪园、万科皇马郦宫、万科御景湾8号等成熟小区，生活氛围浓厚。

作为东城另一个豪宅，东城旗峰山境花园由中天、宏远、峰景联合开发。

据了解，项目项目占地面积约5.9万平，总建面约18.2万平，建筑限高120米，预计货值80亿左右。

东城旗峰山境花园地块规划图

项目主推建面约143-260m2高端改善型产品，从拿地到备案再到动工，进展速度非常快，预计2023年5月份面市。

4

万科龙湾旧改，89-195㎡3-4房

预估总货值：150亿

2022年10月份，东莞市自然资源局公布了10宗关于《万江街道龙湾北片区控制性详细规划》的批前公示。

万科龙湾巨无霸旧改项目共涉及10宗地块，其中6宗地块为商住和居住用地，4宗为商业金融业用地，2宗为教育用地。

商住和住宅部分，总占地约10.2万平，总建面约51.3万平，预估总货值150亿左右。

根据此次官方发布的公开信息显示，龙湾巨无霸旧改项目将分为6个项目分批开发，项目备案名分别为：龙湾新城花园、龙湾公馆、龙湾苑、龙湾花园一区、龙湾花园二区和龙湾花园三区。

来源：搜狐焦点东莞

其中，最早动工建设的是龙湾新城花园项目。预计将于2022年9月1日动工，2025年9月1日完工，该项目占地面积2.5万㎡，建筑面积14.5万㎡，规划有住宅、商业(含销售中心)、幼儿园以及地下室。

此次万科龙湾旧改位置极佳，改造范围分布在坝新路左右两侧，坐落于三江六岸片区核心的中央活力段板块，打造滨江宜居大城样板。

据悉，项目涵盖建面约89-195㎡品质三四房产品，首批产品预计今年入市。

5

凤岗万科观湖花园，计容建面13.6万㎡

预估总货值：40亿

凤岗万科观湖花园，位于官井头村商住更新单元，东至官井头水库、南至富民北路、西至富民路、南至水库工业一路。

早在2021年5月完成备案，总投资约35.7亿元，建设单位是东莞市科华房地产有限公司，关联房企为万科集团。

项目就在官井头村水库旁，建成住宅后视野开阔，算是不错的滨水地块。

项目所在的凤岗官井头，居住氛围比较浓厚，周边聚集着大运城邦、中海云麓公馆、名流印象花园等超大型居住社区。

与此同时，项目距离规划中的深圳地铁10号线东延线大运城邦站不远。开车出行前往龙岗中心城和大运中心十几分钟，半个小时即达深圳中心区。

项目占地约4.1万平，容积率3.2，计容建面13.6万平。根据公建配套要求，需返还官井头村集体1.9万平商品房物业，以及配建1所建面3284平的9班幼儿园，该项目可售住宅货值预估40亿元左右。

6

万科嘉城花园，计容建面45.5万㎡

预估总货值：110亿

大岭山万科嘉城花园，正是2021年1月11日拍出的城市更新项目(2021WD009)，由万科联合体以8.79亿元拿下。

嘉城花园位于在建中的R1线大岭山北站范围内，东莞TOD试点项目，未来可便捷通达城区、松山湖等。

该项目分为三片区域，分别对应嘉城花园一、二、三区，合计总用地面积约10.94万㎡，计容总建筑面积约45.50万㎡，预估总货值约110亿左右。

项目周边有连平文化广场、太公岭公园、梅林市场、连平小学、盛基小学、信利国际农产品贸易城等配套，各类生活配套资源齐全。

大岭山北站效果图

项目挨着光大山湖畔、万科麓湖别墅两个小区。光大山湖城，该小区二手房参考价为24197元，另一小区万科麓湖别墅项目，套均总价在千万级以上。

万科嘉城花园具体的户型面积段，目前还不知。

最后，万科2023年预计入市的6个纯新项目。这里面，主城区的新盘，关注度是最高的，尤其以万科瑧湾汇为代表。

如果2023年想要置业万科，这几个即将入市的纯新盘，可重点关注。

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