前不久，著名导演冯小刚及妻子徐帆以1.18亿港币(约1.07亿人民币)售出位于中国香港中半山富汇豪庭的大户型豪宅，持有13年后，该豪宅涨幅翻倍，售出后账面赚6000万港币。但是，业内人士看来，持有13年的房产有这样的收益率其实并不算高。

今年以来，经历过短暂的小阳春之后，二季度国内楼市进入低谷期。楼市的低潮，也渗透到了豪宅市场。据《第一财经》的报道，“从2019年到2022年上半年，高价房市场已坚挺了三年多，如今终于走到了下行周期，尤其是顶级豪宅，无论是一手还是二手，成交量均大幅度下滑。”

从疫情三年的暴涨，到眼下的理性回归，高端住宅的波动，与高净值人群的投资偏好和财富流动紧密相关。

他告诉「后浪研究所」，身边的很多客户都在出售豪宅，大多用于企业回血。

34岁的黄昭棋，是在上海高端楼市经营12年的豪宅中介。

他见证了上海豪宅市场的分化与成形，亲历了疫情前豪宅市场的低迷，共享了三年疫情期间豪宅市场的狂欢。他自己也经历了从白手起家开始的阶层跃迁：跟上海最顶级的富人群体打交道，在一处又一处豪宅的流转间实现自己的财富积累。

与财富打交道久了，财富也不再是笼统的概念和模糊的数字，对黄昭棋而言，财富开始变得具体而有形。丈量财富的标准是阳台的夜景，是后花园的面积，是悬浮的圈层，是大宗交易中的博弈，以及一念之间的跃迁与跌落。

以下是黄昭棋的讲述。

黄昭棋

“买涨不买跌”

今年的豪宅不好卖了。

尤其是最近，豪宅市场的挂牌量也多了很多，打个比方，上海华府天地那个盘之前可能挂出来的也就一两套，现在有六七套。像前几年上海400平米的豪宅一房难求，最近400平米的也多起来了，大概几十套这样。

很多豪宅都在降价，虽然大幅度的降价还没有，但是10%、20%的概率还是有的。

去年豪宅市场的成交速度是很快的，客户也没那么犹豫，现在房价跌了，大家都是买涨不买跌，成交一个单子还是很难的。

我最近也在跟我的客户聊，其实超级富豪的日子是不受影响的，所谓的超级富豪，我觉得身价至少在50亿以上的，那种5000万以上到几十亿之间的普通富豪，他们现在活得就比较难了。我身边接触的业主大多是企业经营不下去了，才被迫卖自己的豪宅，我觉得现在市面上十套豪宅有六七套是这样。

虽然现在豪宅市场不是特别好，但是聪明的富豪还是会把钱放在房子上，关键时候房子能救他的命。

现在卖的大部分豪宅的房东都有很高的抵押，购买的时候都是做的经营性贷款，豪宅没有上涨空间了，又急于拿这套房子变现去还贷款，如果你后面去卖的话，就挣不到那么多钱了。现在看来他们这个钱也没落袋，都是补窟窿去了。

绿城黄浦湾的一套458平米的豪宅，疫情期间最高的报价是2个亿，现在那套豪宅成了不良资产被拍卖，起拍价才1.28亿，在报价上就少了6000多万，我觉得这套房子能拍到1.5亿、1.6亿差不多。还有很多类似的不良资产也在拍卖了。

其实上海豪宅的行情在疫情期间是涨过的，好一点的豪宅价格都翻了两三倍。前两年国内的疫情管控比较好，大量的国外购买力回流，本身豪宅也比较稀缺，导致这几年豪宅一涨就是几千万。

，短短几年，我的这个客户就实现了阶层跃迁。

我的一个客户，工薪阶层，最开始用900万买了一套复兴珑御的房子，两三年后再卖正好赶上豪宅涨价，那套房子直接涨到3000多万，套现后又去“打新”翠湖天地，打中了一套五六千万的豪宅，现在这套房的市场价是1.2亿至1.3亿

但是市场经济是一条抛物线，你不可能永远涨，大环境不好的话，涨上去的价格势必要回调，其实现在就是一个博弈的时候，大家都在等一个信号，等着另外一个顶级富豪出来高位接盘。

黄昭棋视频中的豪宅

豪宅中介的“进阶”

没来上海之前，我真的不知道上海的富豪到底多有钱。

我老家是湖南农村，家里条件不是很好，上大学的钱都是跟亲戚借的。我大学读的是体育专业，那个时候我不想当老师，也不想考公务员，一眼望到头的日子不是我想要的，个性又比较好强，想的是要么出人头地，要么人头落地。我要努力改变自己的命运。

黄昭棋的老家

2011年我带着500块钱来到了上海，我住的那个房子被隔成7间，我住在厨房的位置，四五平米大。

刚入行的时候，我在一家专门做中高端住宅的中介公司卖房子，主要做市中心的房源，价格都比较高。以前是没有豪宅概念的，普通住宅和豪宅的区别没那么明显，只能说豪宅是好一点的房子。同样的地方，隔条马路，以前可能豪宅比普通住宅的单价贵个三四万顶天了，现在的话可能有几十万的差距，总价得差几个亿。

那会刚好又碰上上海出了限购政策，楼市行情不好。我就天天去马路上拦车发传单，感觉自己像个乞丐一样，还是有点丢人的。

那个时候的自己就是个井底之蛙，喜欢跟人抬杠，觉得自己老牛了，谁都瞧不上，也没见过世面，不知天高地厚的

，可能你会觉得开个100万的车就牛到天花板了，但是你见过世面之后就发现你的认知颠覆了你的三观，别人一晚上吃个饭喝个酒花个几百万，你可能一辈子也赚不了几百万。

机缘巧合之下，我两个月就开单了，卖了一套四五百万的房子，基本工资从 1700 涨到了2500，但是干了一年多，实在干不下去了，我崩盘了。那个时候我也比较活络，也勤快，我的一个客户让我去他那上班，但还是不行，每个月两三千块钱，这不是我想要的工作。正好我们公司的副总要卖一套古北的房子，我就这样又回去卖房了。

我想我这次绝对不能再崩盘了。好在我满血复活归来以后很快就开单了，卖出去一套1500万的房子，因为是我师父帮我谈的，最后我拿了2万块钱。

关于交易、税费、限购政策什么的我都不太清楚，协议我都不会写，我只有靠我的个人魅力。

那个时候我的专业水平还很差，

你要想开单，首先得让客户信任你。我这个人脑子还是比较清楚的，我会用逆向思维做很多东西。比如，我在介绍房子的时候喜欢告诉别人房子的缺点，客户也不傻，你不如直接告诉他，因为没有十全十美的房子。

80%的经纪人都不会做资料的，就凭一张嘴，但我会在每次带看的时候精心准备好资料，我还会把我的头像打印在封面，有时候他看完房子之后会问你，你有个资料让他翻开直接就能看。

我一般都不坐客户的车，如果带看别墅的话，我都是在前面跑，让客户的车跟着我，因为我跑得足够快。

我还会展现我的运动天赋。很多中介会坐客户的车子去小区，

看完房以后我还会给客户发一条感恩的短信，我也会讲我的人生经历给他听，我是从农村出来的怎样怎样，大家会觉得我一个农村出来的小伙子来上海打拼不容易，但他没有悲观，反而凭自己的努力越来越好，打感情牌嘛，这样很多人比较欣赏我，我觉得人心就是这样，他能感受到我的真诚，客户认可我的人品，对我的做事风格有所了解之后，开单只是顺其自然的事。

2014年我碰到一个客户，他要投资办公楼，我就把市场上所有能做的项目都汇总了一下，邮件给他，最后成交了一个8000万的单子，那是我自己开出的第一个大单。

那笔成交让我在公司一战成名，当时我们公司有三五千人，部门都很全，签约有签约的人，售后有售后的人，法务有法务的人。那个时候自己的实力还不强，专业知识也很薄弱，成交这么大单子有一定的运气在。

当时提成下来的时候是挺兴奋的，扣税都扣了近十万，后来我拿着这笔钱去中国香港澳门玩了一圈。虽然我卖房子，但是对买房子是没什么概念的。我喜欢车，就去买车，给自己买了一辆奔驰。

黄昭棋和他的车

我觉得你要赚钱，也要学会怎么花钱。我虽然敢花钱，但我从来不乱花钱，毕竟家里条件不允许，小时候也吃过苦，存钱的概念还是有的。

后来我在的那家公司被收购了，觉得自己再待下去只会被束缚，那会我们成交一个单子的佣金不是3%，还是2%，但是公司还要分走一半，给信息方、钥匙方、独家委托方、助攻方等等，最后分到你个人的税后最多就是佣金的25%，觉得自己再怎么努力也就赚那么多钱。

当时我的人脉也积累得差不多了，2018年就决定出来创业了，自己成立了一个中介公司。当时的市场比较平稳，房价没有大涨。我这个人就是逆向思维，市场不好的时候十有八九人都转行了，但是对我而言我少了一个竞争对手，那是不是我的机会就多了，加上你本身足够专业的话，其实你可能会比市场好的时候赚的更多。

我们现在招人要看综合素质，看你的学历、形象等等，最主要的是你要能开单，还要有赚钱的欲望。

豪宅中介的门槛相对来说是比较高的，你想想，我们卖的不是白菜，不是农夫山泉，卖的是上亿的顶级豪宅。

卖豪宅这些年，我买了房，买

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