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北京跑赢大盘的房子不超过20% 我们的选筹跑在大盘前面

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Q:提问:

您好，我手里有同小区两套90平万年花城五期两居室，一套A全南估计可卖700-740(刚挂出)，具体看市场，另一套B二改三的紧凑小三居，目前自住，有3岁多刚上幼儿园的娃，趁楼市回暖，刚以近14年的最低价866捡漏签约了隔壁万年花城四期C房139平大三居，供自住改善及长期持有缓慢增值，因为看好片区宜居环境及长远发展。孩子2026年9月入学，夫妻两人都在大央企集团，收入稳定且可协调海淀西城政保政策保底，考虑到学区政策的不稳定，不打算提前操作，打算等2025年用B二改三房去置换到海淀或者西城区，不打算纯学区，打算居住属性优先兼顾学区

目前在看红山世家和紫金长安，其中紫金长安非常满意，优点是育英小学和育英学校一次性解决小学中学9年教育，上学特别便利，离我单位走路15分钟，离我老公单位地铁3站，一次性满足居住上班和上学及综合发展，小区品质也好，除了价格高之外零缺点，目前如果只卖一套，只能买得起1居室上车，不想两套都卖了换一套，想保留目前两套的房票实现资产多功能布局，首选保留新入的大三居C长期持有，卖B套换宜居兼顾上学盘，求从宜居和保值增值兼顾学区的角度推荐值得入手的海淀区和西城区值得入手盘。多谢

A:回答:

您好，感谢信任!1、万年花城作为板块内的标杆收益于丽泽影响，从保值及增值上都是很好的，但不至于好到你要把80%的资源全部都压在这个盘上，楼市严重分化后可以重仓的位置只有一线顶流区域顶流楼盘，过去投资房地产追逐的是潜力，未来追逐的是剩余价值，也就是谁的海拔会更高，因为你购买学区房的思路以居住属性为主兼顾学区，这个方向是正确的，既然这样你把玉泉营的2套移到西城或海淀才是真正意义上的多功能布局，只要选筹上避开学区属性占比过高的盘，它的上限肯定是要比玉泉营高的!像你原计划只能买一个小的，这种购房思路是针对于溢价比较高的学区房，如果未来学位发生变化可以将损失降到最低，但你如果以居住属性为主就没必要了;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,

2、选筹上五棵松紫金长安这个盘确实好，但它的学区溢价也是很高的，近15万的单价不符合这个位置的购买力，这个价格不如去万柳拿碧水云天了，从居住属性碧水云天的楼盘资源以及地段资源都要比紫金长安好很多，学区的话也要优于五棵松，西城你可以关注西四，阜成门，广安门，展览路，融城，北露园，华裕园，爱民里，远见名苑，朗琴园这些盘都是值得用2套去换的，如果你对更看重品质可以重点关注碧水云天和远见名苑，朗琴园，可以参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利!

Q:提问:

您好 请问北京郊区房子(顺义)想置换市区(朝阳或海淀)现在是好的时机么?想解决二人通勤距离过远问题及兼顾孩子上学能有好一点的学校。以及资产保值。基本情况：孩子小学5年级 考虑初中转学区。夫妻双方均在海淀工作(单程1.5h 且加班多)。目前考虑三种方案：方案1：卖掉一套房子 300万首付 正常商贷买450左右小两居(芍药居 或朝阳其它地区房子比较旧一些)方案2：卖掉两套郊区房子，首付500 买700-800左右房子(清河或望京次新两居 或芍药居小三居)方案3：卖掉一套 首付300，加杠杆(dyd方式)买700-800想请教三种方案哪个更推荐，dyd是否可以选择。感谢

A:回答:

您好，1、关于置换的时机;你可以参阅星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理/市场凉热定律,无论是那种调整，准确说淡季才是置换的最佳时，因为旺季一些热门板块的成交量很活跃，房主的预期都比较高，一般好位置好房源都会比市场价略高才能拿到，对于买家而言这个时期是没有讲价空间的，或者说讲价空间很小，从过往楼市的波动周期去判断，北京一般是经历过一波大涨后必会出现一段冷静期，这个冷静期跟政策面，经济面，社会面等众多因素挂钩，有的时期两三年，有的则是四五年甚至更长

时间越长对于在拔高阶段买入的越不友好，这意味在你在最高点接盘随之市场下行，我一直鼓励追涨，但是需要在冷静期而不是高峰期。基于这种因素，如果你对市场有很强的洞察力，可以卡在市场回暖的前夜，只是这种操作难度很大，需要付出大量时间和精力，比较简单省心的是判断一个大概时间提前介入即可，通过近些年的楼市表现和接下来的政策走向，提前1-2个月买入，这个是相对稳健的!2、关于方案：你可以重点考虑方案2，顺义本地缺乏优质产业，这种区域如果没有自住的需要，没必要再留，且你是往核心位置换，清河和望京的次新两居都是很好的产品，在未来的板块行情上是一定要比顺义反应快的，祝顺利!

Q:提问:

京总好:请教一个问题:我非京籍，但是有一套购房资格(已经使用)。孩子在京(东直门地铁站附近)工作居住。现在，想在朝阳、顺义等东北部地区再选一套有院子的联排或者是叠墅，预算1000-1500万左右，需兼顾优秀一点的幼、小教育资源，请推荐几个楼盘。孩子再有两年就具备购房资格，我是期待非核心区减除限购后可以购买，退休后居住刚需，时间不是特别着急，可考察等待。如果有条件很优秀的二手房，也可以考虑。谢谢

A:回答:

您好，你可以关注中央别墅区正在卖的新房项目，中铁诺德阅墅，它的合院叠拼产品在1200-1700左右，这个项目的位置很好，产品在这个价位里属于中上等类型，二手盘可以关注温榆河的两侧：泰禾北京院子、龙湖双珑原著、首开琅樾,中央别墅区是目前北京所有的别墅区配套最完善的一个，包括它的低密度氛围感和教育医疗也是远超其它区，但是1500左右在这个位置去选叠拼或者联排，这个价格很尴尬，1500能拿到的所有产品，虽然总面积上来了，但是它每一层的活动空间都很小

按照中铁那个盘总面积300左右，一共4层的话每层也就70平左右，这个竖向生活分区结构和横向有很大的差距，平层单位住惯了150平的，突然给你换到200平的你会感觉大了很多，甚至换到180平的就会有明显的变化，而竖向结构的联排，看似总面积从150平提高到了300平，实际你的单层活动空间是缩减了一倍，从150平缩小到了70平，这个心理落差我给你描述或许你感受不到，就是说这类产品线的居住体验并不好，你真正的体验过才知道有多差，在中央别墅区投资如果是1500我更建议买一套大平层，如果是倾向于带院子的最好是把总价提高到2000往上，尽可能买面积大一些的，可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选盘的标准,祝顺利

Q:提问:

星主好，和您咨询换房困惑，希望能得到您的指点，非常感谢!我家情况是：门头沟老城区，快4公交站旁边有一套12年的电梯回迁房(商品房属性)，60平小两居;另一套房也是门头沟老城区，京煤医院附近，15年的商品房，90平两居;孩子是21年11月生的，预计28年上学;老公在东四十条地铁站旁边的写字楼上班，我在云岗的航天单位上班。

现在想卖掉门头沟的60平两居，腾出一个购房资格，但是下一步买什么没想好。第一个想法：在玉海园买个三居，我们单位总部在永定路，可以坐班车到云岗，并且目前有玉泉小学的共建资格;第二个想法：在门头沟90平两居的小区买一套大三居，改善居住品质，因为现在90平小区性价比很好，然后再把90平的两居卖掉，等学区房价格再回落些后看看是买东四十条附近或玉海园学区房。犹豫的点就是在现阶段孩子不着急上学，学区房走势不明朗，担心买到了高点，现阶段的主要需求是扩大家里房子的面积，让孩子和老人住的舒服些，所以非常希望能得到专家的指导，十分感谢!

A:回答:

您好，感谢信任!关于重置的建议，由于你的字面描述信息不全，我看不到具体小区名称，我就按照我的理解给你回复，描述中12年这套60平回迁房应该脱手，其一你已经提到了是回迁房，即便是可以上市交易，但回迁房的本质是硬件设施和人文素质，这两点都不如纯商品房，其二，60平的小两居所承载的购买群体非常有限，只能是刚的不能再刚的客群，这部分群体对于房价的推动很小，你也可以理解为60平的2居不是门头沟这个区域未来的主流户型，从这两点你出这套不会错的。

第二套15年90平商品房小区，从产品的角度上看，每个区域的次新盘都是比较稀缺的，但门头沟这种小区太多了，像上岸地铁，冯

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