再过半个月，2022年惠州楼市就将落下帷幕。对于行业外的看客，这一年过往仿佛只在转眼间，但于行业人而言，苦闷、压抑、坚韧、突围……行路匆匆，五味杂陈。无论是年初低迷行情里的不知所措，还是政策暖风下的政企多方合力纾困，以及当下疫情防控新形势下行业潜在的新机遇，2022年楼市这360多个跌宕起伏的日夜都终将成为过往。

关注今年市场的发展情况，若将全年市场按照时间运行轨迹连接成轴，过去这一年惠州楼市呈现出泾渭分明的上下半场格局。上半年，市场交易在春节周期的2月探底后，市场在暖市政策、购房活动等利好刺激下逐月回归，“四连涨”至年中6月的破8000套交易峰值;下半程市场则陷入起伏行情，各月度销售数据围绕5000套的月交易线上下浮动，市场筑底复苏迹象显现。

看回交易数据这一趋势则更为明显。尽管各相关市场机构监测数据并未出炉，但依旧能从政府前一阶段的经济数据报告中找到痕迹。

据惠州市发布的最新经济运行情况数据，前10月，全市销售商品房面积规模1044.9万平方米、销售金额1154.67亿元，分别下跌18.7%和25.5%。可以看到，尽管对比往年市场下滑明显，但对比周边城市市场交易仍处在较高位，全口径商品房销售保持在月均100万平方米的规模，新建商品住宅也维持着单月50万平方米的稳定值。

当下，楼市即将进入2023年的新航程。随着疫情防控新形势的到来，以及城市经济产业沉淀的内功，惠州楼市无疑也将迎来新的发展局面。如何更好地认知当下的低位震荡市场和后市发展机遇?回看来时路无疑是一个不错的方法。惠州楼市相关行业专家就建议行业各方要跳出当下短周期维度看市场，将市场参考坐标系拉长至5年或10年周期，厘清企业兴衰和行业涨跌的因果，持续反思修正，回归到行业发展和产品制造的本质，与城市共舞。

无论是多年期的调控应激效应扩散，还是企业过度金融化挤泡沫，城市愈发聚焦耕耘实业的成效都在稳步为行业的软着陆夯实支撑。在此，南方日报记者也将细数2022年的惠州楼市变幻，理一理过去一年里市场的变迁故事，数变革、观新局，为购房者厘清迷雾，为行业探路子。

第一季度：

市场低位徘徊，入市托底

回顾2022年惠州楼市的发展历程，自市场从2021年周期转入，交易低位徘徊就是绕不过去的词汇。叠加春节周期疫情防控的严峻形势，市场较前一年市场低迷的下半程行情更为寒冷。

据惠州市统计局发布的数据显示，在2022年一季度，惠州市商品房销售面积规模247.65万平方米，对比去年同期的339.8万平方米销售数据下滑近四成。在惠民之家数据平台监测的住宅网签数据表现中，1—3月全市交易新建商品住宅数分别为4210套(45.82万平方米)、2264套(23.54万平方米)、3452套(38.27万平方米)，春节周期的2月市场降至罕见的低位值。

原本期待着蹚过去年的低位市场能够在新年里大展拳脚的企业迎来一盆冷水，推售端开始进一步紧收，在业务拓展层面，鲜有企业入市摘牌新土地，都转入平静的消化库存阶段。

关注土地市场的发展可以看到，惠州市城投集团、惠州水务集团、交投置业以及惠东环大亚湾新区建设公司等地方纷纷进场拿地。一方面是由于巨头房企隐退土拍市场平淡，实现以底价摘得高性价比地块;另一方面也意味着土地市场正依靠着拿地支撑市场避免集中流拍行情出现。

不同于往年期巨头房企纷纷扎堆竞价的局面，在这一阶段，仅有惠州老牌房企德威集团入市拓土，在2月28日以6.8亿元竞得惠阳区三和街道铁门扇村地段4.44万平方米土地，作为德威花园城的储备开发用地。

一、二级市场近乎停滞，惠州楼市将如何发展?在一季度市场发生的故事给出了答案。记者注意到，阶段性的市场停滞并未引起行业的恐慌，在行政端，惠州市各级政府继续锚定既定的调控策略，持续加大违法违规行为的查处，大亚湾、惠阳等区县陆续公布违规中介机构名单和打击违规销售企业行为，稳住行业运行大环境;与此同时，在行业端，政企联合启动“购房直通车”活动，既是助力在惠创业就业人员置业安居，也是为楼市交易注入活力。

行业长效性发展机制的探讨也得到快速推进。在这一周期里，惠州发布《惠州市加快发展保障性租赁住房实施方案(征求意见稿)》和年度土地成片连片开发方案等文件，计划在2025年前将筹集不少于2万套保障性租赁住房房源，完善住房保障机制，加速搭建多渠道供应的住房体系，满足各类住房需求群体的居住需求。红色物业试点工作也在加速铺开，城市社区居住环境优化机制也在有序探索发展。

与此同时，城市未来的发展梦想也在稳步起航。惠州市1号公路(惠霞高速)全面开工建设，发布全市推进粤港澳大湾区建设2022年主要工作安排，细化33条措施深度融深融湾，惠州进一步打开了经济产业发展格局，驶入“双区”追梦和建设宜业宜居宜乐宜游优美花园城市的“快车道”。

第二季度：

纾困政策施行，交易行情连涨

如果说一季度的市场尚存前一年市场遇冷的不知所措，进入二季度，惠州楼市则开启了各方合力自主自救的发展进程。

从该阶段的市场统计数据来看，4—6月，新建商品住宅网签数据分别表现为：3940套(43.31万平方米)、5009套(51.51万平方米)和8061套(88.08万平方米)，呈现逐月上行的势头。结合一季度2月的低谷交易表现，全市新房住宅交易连续上涨4个月，市场恢复至6月的高位水平。

在疫情环境下一直备受忽视的二手房交易市场，同样也在这一周期拉出了交易“阳线”。2257套、2290套和2715套，连续三个月交出破2000套交易值，更是从2月947套网签数经历“四连涨”至6月的2715套房源交易表现。

具体到为何?政策传导效应无疑是关键。记者注意到，尽管年初以来，中央、省各级暖市措施频频，但更多还是属于吹风层面，实际的效应有限。直至4月30日，惠州市住房和城乡建设局、惠州市自然资源局、惠州市住房公积金管理中心等6部门联合发布《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》，从贷款支持、预售资金监管、土地出让和售房政策等环节全面施策纾困市场，保障市民合理住房消费需求。其中，允许提取公积金支付购房首付款被认为将极大地为公积金缴存市民购房提供便利。

政策落锤，效果立竿见影。在彼时的采访过程中，“五一”周期市场出现了久违的看房热潮，搭配企业的各类型优惠措施，碧桂园、万科、方直等多家企业均取得乐观的“五一”销售战果。

值得注意的是，在纾困政策的大框架下，将惠阳、大亚湾移出限购片区，公积金账户余额支付首付款等措施均迅速迎来了实施细则。尤为值得关注的还有这一周期购房贷款政策层面的松绑，不只是银行放贷速度提速，在5月5年期的首套房贷利率更是降至4.25%的历史低位，利好刚需置业，切实为购房市民安家送去便利。

市场交易的筑底复苏始于政策刺激，但市场并非只有政策。

在行业企业层面，在一季度的“购房直通车”活动基础上，4月，仲恺政府联合银行、房企开启“人才留驻仲恺赋能城市未来”惠民安家公益活动;6月，市住房公积金协会联合银行和房企发起针对公积金缴存职工的“惠民安居”购房优惠活动，通过搭台深化房企和购房市民的沟通交流，实施额外购房补贴，助力市民安家，为楼市持续注入活力。

在企业端，缓过神来的房企也开始陆续自主施策，除了跟随政府和行业协会开展购房活动，加大优惠力度以价换量外，大亚湾金沙濠逸花园、德威江誉城等多个楼盘陆续开始推出保价销售，与购房者签订保价协议却保选购房源一定周期内不降价，提振购房市民的置业信心。

第三季度：

城市产业集聚发展，企业坚定信心深耕

进入2022年市场下半程，惠州楼市上半年的涨势行情戛然而止。6月的高位交易表现在7月出现明显回落，单月新建住宅网签6037套(64.62万平方米)。随后的市场则进入起伏阶段，在7月和8月，市场交易数据分别为4786套(50.85万平方米)和5242套(56.42万平方米)。

“虽然都希望市场上行的势头能够一直延续，能够快速恢复至高位交易表现，但结合市场的现状环境，显然不现实。”惠州市房地产业协会秘书长刘潇介绍，在政策和行业各方协力下，楼市交易一定程度上得到复苏，但市场的大环境没有改变，市场的流动程度有限，交易的上限值也将比较有限。

在沟通过程中，刘潇也对市场给出了自己的看法。她介绍，相较于上半年谷底的逐步上行，三季度市场交易的上下浮动反应的市场更加真实。“可以看到，各月度的交易变现都是围绕一定的中位线浮动的，这也就意味着市场真正完成了筑底，等待复苏反弹的机会和环境。”

在这一周期公布的惠州市上半年经济运行情况数据中，惠

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