二百多年前，工业革命的发源地英国在完成城市化的同时，最先面临住房问题——大量农民涌入城市，城市住房供不应求。英国推崇自由市场经济，政府不干预房地产行业，结果导致当时90%以上的房子被资本家控制，大肆抬高房租剥削工人。随后，英国政府不得不做出反思并调整政策，决定适度干预住房市场。当时的经济学家达成一个共识，把住房界定为“准公共产品”，这一理念开启了现代住房制度的先河。

德国的房价被房地产业内人士称之为奇迹，原因是，从1970年到2017年，德国名义房价指数仅上涨2.3倍、年均增速只有1.8%;而在同期，英国、法国、美国房价分别上涨52.8、16.1和12.5倍。恒大研究院最近发布的《德国住房制度启示录》中提到，房价稳定的德国，居住结构仍以租房为主流，德国住房自有率45%，55%的人口租房居住。

在一个成熟的市场，买房与租房应该是无差异的两种选择。贝壳研究院院长杨现领在接受《中国新闻周刊》采访时介绍，对于买房的人来讲，在健康发展的市场中，房屋资产会不断升值，经过一定时间的累积，资产的升值部分会覆盖首付、资金成本、养房成本等相关费用，并能带来正收益。而对于租房的人，可以相应避免购房的首付和诸多相关成本，并将节省下来的资金用于其他方面的投资。他强调，如果资本市场是健康的，租房投资的净收益与买房应该是一样的。

失衡的租与购

然而回归到现实，住房并不是一个单纯的消费问题。杨现领分析，从政府角度，买房意味着投资、住房按揭、土地财政与土地金融，总体上意味着增长、税收与就业。而租房意味着消费，它的产业链相对短，投资拉动效应弱，对增长的带动效应不明显、不直接。

所以，房价问题是经济问题，主要影响的是投资。而租房是民生问题，影响的是消费。

中国住房问题的转折点出现在1998年的房改。当年7月3日，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)，文件提出，“停止住房实物分配，逐步实行住房分配的货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭由政府或者单位提供廉租住房，中低收入家庭，购买经济适用住房，其他收入家庭购买、租赁市场价格的商品住房”。

简单地讲，政府取消了中国计划经济时代实行将近半个世纪的福利分房制度。对此，厦门大学教授赵燕菁这样描述，1998年房改如同大规模城市“上市”，使房地产一举超过股票、债券，成为中国地方政府最主要的资本来源。

的确，买房与租房之于政府有不同的意义，加上1998年金融危机的大背景，杨现领认为，我国的住房制度开始走向“重购轻租”的大方向，总体上建立了一套以购房与投资为主的住房制度框架。

而与此同时，租赁市场发展则显著滞后，经济适用房、公租房、廉租房等具有保障性质的住房供应明显保障不足，主体单一。“原则上，这个框架不改变，租房发展的底层制度基础就无法建立，租房市场也就不可能真正意义上形成大的突破。”杨现领说。

房改至今，很多人都有切身感受，过去十多年房价上涨给购房者带来了高额的回报。而相比之下，再看看其他金融产品，股票市场10年指数涨幅归零，P2P网贷平台(互联网金融)因为逾期兑付或经营不善问题，未能偿付投资人本金利息，而出现平台停业、清盘、法人跑路、平台失联、倒闭等问题，业内行话称为 “暴雷”。在杨现领看来，这些都进一步扭曲人们对买房的偏好。

租购不同权也使得住房租赁市场缺乏激励制度。现实是，在很多城市，买房会与户籍、医疗教育资源等社会福利体系挂钩。在买房和租房两者之间，人们会被引导到买房。

虽然，报告中专门提到了“加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2017 年7月，住建部等部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，有12个城市作为试点城市首先进行住房租赁试点，广州、郑州等地提出了租购同权的改革内容，但是，这些举措在短时间内并不能完全改变人们购房的习惯。

在这种租购失衡的情况下，住房自有率当然会很高。中国社科院发布的2016年《社会发展蓝皮书》提到，我国城镇家庭住房自有率高达91.2%。社会科学院金融研究所房地产金融研究中心副主任尹中立强调，每个城市情况不同，大多数中小城市不存在租房压力，压力主要是在一线城市。

租金上涨背后的链条

对于这次房租上涨的原因，当前有两个声音：一是专业租赁机构疯狂抢占房源，哄抬房租;二是一线城市租赁市场供需缺口大。

从微观经济学上讲，商品价格是由该商品的供给和需求决定的，房租也不例外。但是影响租房市场的因素并非只有供需关系，它还受到房价的影响。当房屋作为消费品时，房价会影响租房市场的需求，即房价高，大家买不起房，自然会跑去租房。而当房屋作为投资品时，房价会影响租房市场的供给，这就牵扯到年租金收益率。

既然是投资，就要考虑收益，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比，在1：300?200之间比较合理，即需要200?300个月可以收回成本。换算成“年租金收益率”就是4%?6%之间，它代表着一年下来，靠出租房子收回了成本的多少比例。

但是近年来，国内房价居高不下，年租金收益率越来越低。尹中立关注到，2003年前后，北京或上海的年租金收益率在5%左右，到了2017年，京沪两地的年租金收益率降到1.5%，如果剔除掉物业管理费、维修费用等，出租房子根本无利可图。

这就出现了一个矛盾的现象：对于房东或者投资方来讲，租金收益率太低，房租不是偏高而是偏低;而租客却认为房租太高。尹中立分析，造成这个现象的根本原因是房价与收入水平偏离太多。

租金收益率过低，造成的结果之一是投资方或者房东缺乏出租房屋的动力，提供出租的房屋少，租金自然也会上涨。目前存量住房是住房租赁市场的主要房源，但从现实情况来看，一部分住房所有者出于租金水平低或者其他原因，房子处于空置状态。

根据西南财大中国家庭金融调查与研究中心的调查报告，2013 年，我国城镇住房平均空置率为22.4%。腾讯网、腾讯房产研究院、中国房地产报与《腾讯智慧》联合发布的《2015 年中国住房空置率调查报告》，2015 年5 月一线城市住房空置率为22%，二线城市为24%，三、四线城市为26%。

根据专家数据，美国的住房空置率长期保持较低水平，即使美国楼市最差的2007?2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。

在刚刚离职的我爱我家副总裁胡景晖看来，目前热议的长租公寓在资本的挟持下高价收房的行为，对房租增长只是起到推波助澜的作用。据他粗略估算，北京有近100万套房子空置，既没有自住也不出租。而对于年租金回报率只有1.5%，低于发达国家的5%?6%的水平，胡景晖认为背后的原因就是土地财政、高地价推动高房价。

尹中立认为，政府需要干预住房租赁市场，从供给角度增加政府主导的租房供给。北上广深一线城市虽然土地稀缺，但是和人口相比，如何合理利用才是关键。比如每年新增居住用地中，更大的比重用于保障性住房，有利于住房矛盾的化解。

租赁市场背后的社会治理体系

各国的共识是，房屋租赁市场具有社会福利属性。杨现领说，租金稳定是民生稳定和社会稳定的重要基础。同时，租赁具有更多的消费属性，租金是CPI(居民消费价格指数)的重要构成部分。租金上涨过快会引发潜在的通胀风险，对经济和社会稳定造成威胁。无论是成熟市场，还是发展中市场，租金支出都是家庭消费支出的重要部分，因此，租金稳定对于通胀的管理非常重要。

另一方面，租房市场也与人口城市化密切相关。“当前，我国城市化过程最突出的矛盾就是人口城市化慢于土地城市化，即大量流动人口和新市民无法在城市获得正常的居住与生活保障。这些人群收入偏低，支付能力有限，租金上涨过快，不仅会对他们的融入城市构成无形的障碍，而且，一旦他们回流农村或小城镇，也将对大城市的服务成本产生供给冲击，从而导致城市化的倒退。”杨现领说。正是基于这些问题，租赁市场的稳定性非常重要，甚至比房价的稳定性更为重要。

在对住房租赁市场的管理中，政府应当担负重要责任。然而，我国房改不过二十年，住房制度“重购轻租”，导致租房市场发展滞后，围绕租房市场的制度仍有大片空白。

尹中立分析，当下我们租房市场实际上更多的是个人对个人行为占主导，政府介入少，这个市场更多的时候是处于

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