【案情简介】

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原告蒙某某与被告邓某于2012年5月8日签订《二手房屋买卖合同》，约定：蒙某某将位于桂林市叠彩区某乡某村×-×号房屋出售给邓某，所售房屋总金额为(人民币)柒拾万元整(含附属设施费用)等条款。合同签订后，蒙某某发现双方签订的《二手房屋买卖合同》违反了桂林市国土资源局文件《关于叠彩区某乡某村建设用地的通知》、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《二手房屋买卖合同》无效，蒙某某向邓某说明情况后，要求邓某将房屋返还给蒙某某，但是邓某拒绝返还房屋。

于是在2017年4月19日，蒙某某委托广西明辩律师事务所韦伟成律师代理其向桂林市叠彩区人民法院提起诉讼，请求确认原、被告于2012年5月8日签订的《二手房屋买卖合同》无效，被告返还原告位于桂林市叠彩区某乡某村×-×号房屋。

【代理意见】

代理律师韦伟成认为本案系确认合同无效纠纷，主要争议焦点为本案所涉合同是否违反法律、法规强制性规定，是否有效。具体而言，就是原告蒙某某与被告邓某之间的《二手房屋买卖合同》有没有违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，如果违反，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《二手房屋买卖合同》无效，反之亦然。

一、关于原告蒙某某与被告邓某签订的《二手房屋买卖合同》是否违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的问题

桂林市叠彩区计划与经济局《关于桂林市某乡新建“某村”立项指示的批复》文件及桂林市国土资源局文件《关于叠彩区某乡某村建设用地的通知》文件，这两份文件明确说明了某村的土地性质为集体土地，而且进入某村建房的农户只限于某乡范围内的农民，其他任何单位或个人不得进入该村建房，所批集体土地的使用权不得转让、出租或改变用途。原告蒙某某在转让本案涉案房屋给被告邓某时，依照《中华人民共和国物权法》相关规定可知，该房屋所属的土地使用权一并处分，所以该房屋土地使用权一并转让给了被告邓某，但是根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案涉案房屋所属土地使用权不得转让。因此，原告蒙某某与被告邓某之间签订的《二手房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。

二、关于原告蒙某某与被告邓某签订的《二手房屋买卖合同》是否有效的问题

本案原告蒙某某与被告邓某之间签订的《二手房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的强制性规定，所以根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，该《二手房屋买卖合同》无效。

由于，原告蒙某某与被告邓某之间签订的《二手房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。所以根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，《二手房屋买卖合同》无效后，因合同取得的财产应当返还，即被告邓某应将原告蒙某某的位于桂林市叠彩区某乡某村×-×号房屋返还给原告蒙某某。

【判决结果】

一审法院判决如下：

一、原告蒙某某与被告邓某于2012年5月8日签订的《二手房屋买卖合同》无效;

二、被告邓某将位于叠彩区某乡某村×-×号房屋返还原告蒙某某。

案件受理费10800元(原告蒙某某已预交)，适用简易程序减半收取5400元，由被告邓某负担，本院退还原告蒙某某5400元。

【裁判文书】

一审法院认为，本案的争议焦点是：本案所涉合同是否违反法律、法规强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，原告将涉案房屋转让给被告，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定该房屋占用范围内的建设用地使用权一并处分，即涉案房屋占用范围内的建设用地使用权一并转让给被告，被告邓某为城镇居民，并非争议房屋所在农村集体经济组织成员，无权取得集体土地建设用地使用权。因此，原、被告之间签订的《二手房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定应认定为无效。故对原告关于确认原、被告于2012年5月8日签订的《二手房屋买卖合同》无效的主张，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告双方签订的《二手房屋买卖合同》无效后，双方因合同取得的财产应当予以返还，即原告应当返还被告购房款，被告也应将位于某乡某村×-×号房屋返还原告。故对原告要求被告返还位于桂林市叠彩区某乡某村×-×号房屋的主张，本院予以支持。被告邓某在本案审理过程中明确表示另案主张要求原告返还购房款及赔偿相应损失的权利，故对上述问题本院不予处理，被告邓某可另行主张权利。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：

一、原告蒙某某与被告邓某于2012年5月8日签订的《二手房屋买卖合同》无效;

二、被告邓某将位于叠彩区某乡某村×-×号房屋返还原告蒙某某。

案件受理费10800元(原告蒙某某已预交)，适用简易程序减半收取5400元，由被告邓某负担，本院退还原告蒙某某5400元。

【案例评析】

本案一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定进行判决，既有事实依据，也有法律依据。2001年12月30日，桂林市叠彩区计划与经济局作出《关于桂林市某乡新建“某村”立项指示的批复》批复同意“某村”项目立项，该项目建在某乡两村委范围内，土地性质保留集体土地。2004年7月26日，桂林市国土资源局下发《关于叠彩区某乡某村建设用地的通知》，同意新建某村的农用地转为建设用地，明确进入某村建房的农户只限于某乡范围的农民、所批集体土地的使用权不得转让、出租或改变用途。因被告邓某是城镇居民，所以原告蒙某某与被告邓某之间签订的《二手房屋买卖合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。原告蒙某某发现了这个情况之后，诉至法院，法院依据了事实和法律进行判决，维护了原告蒙某某的合法权益，也同时维护了法律的正确实施。

【结语和建议】

本案主要是关于违反法律、法规强制性规定的合同是否有效的问题以及农民集体所有的土地的使用权是否可以出让、转让的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定可知，农民集体所有土地不得随意出让、转让，所以土地上的房屋也不可随意出让、转让。建议不管是要出售房屋的农民朋友还是要购买房屋者，都应当在了解该房屋是否属于可以买卖的房屋并了解相关的法律法规后，再进行交易。这样做的好处不仅避免了卖房者在不了解相关法律法规的前提下，胡乱卖房，也避免了买房者因不清楚相关法律规定购

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