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全程项目制 | 广州“难”站
24号答复如下：
你提及的两个新盘，所属的板块都有一定的争议，因此我会对这两个板块做点评。
品秀星瀚
南站：
1.不可否认，在南站建成后，深圳到达佛山肇庆珠海中山湛江茂名都需要经过广州南站，广州南站成了名副其实的大湾区交通枢纽，也就导致了早前设计的日均到发旅客50万早就超标。
2.作为国内首批高铁站之一，广州南站的建设缺少现成参考对象，当时超前但显然先天不足。
3.停靠广州南站的列车，绝大多数已始发终到为主，所以有中转需求的旅客非常多，但是广州南站在设计时没有考虑中转的便捷性。
这三点是目前南站被人诟病检票拥挤，出口绕路的根本原因。
TOD成为价值高地的两条路径：
TOD+CBD，TOD强化CBD霸权，CBD反过来滋养TOD
TOD+Airport，陆空强强联手，成功模板为上海虹桥机场+虹桥火车站
TOD+CBD
再完美CV一个东站+体育西+珠城的那般TOD强化CBD霸权地位的成功案例可能需要再来一次亚运会，在短时间内集广州力量把南站商业体建成，同时期内强迫500强进驻
广州南站的旅客中超过50%是不做出站的中转，而不是像东站那样有商务需求，有在周边停留消费，甚至一年超过180天的出差需要，。它的未来，在他当年选址在远离珠城与机场，但地形开阔的石壁，也许就已确定了大湾区交通枢纽地位。
与珠城L7+L3的40min的换乘缺陷，与万博的各自心怀胎(万博为番禺区项目，南站为广州市项目)，在其不断缩水的南站商圈背景下，TOD+CBD的价值高地的路子也渐渐远去了。
TOD+Airport
与白云机场，相隔近30个站，加上换乘时间，需要近1个半小时。这“一南一北”的搭配，让白云棠溪忍不住插上一脚，上海虹桥机场与虹桥火车站串联发展的布局思路可有可能在白云内部上演，而不是南站。
总的来说：
频繁出差自住客户可以选择，投资远离
南站高涨的人气只会停留在站内，“高大上”的产业集聚还躺在蓝图里是对它现阶段比较中肯的评价，。
万科金域曦府
花地湾+广钢=巨量供应：
花地湾+广钢=临佛+交界区域。
临佛片区面对阶段性政策的影响会放大，比如东莞放开，增城熄火，比如佛山放开，金沙洲、龙溪、白鹅潭、广钢熄火。
交接区域会经常面临“抢人政策”伤害波及，比如番禺、黄埔放开，佛山受伤，临佛受波及。
交界区域会被社平工资较低一方的购买力稀释，你很难让老广聚集的区域，要凤尾而不要鸡头。
总之，受伤的会总是临佛+板块交界区域。
他俩互为竞品又唇亡齿寒
说说花地湾的金域曦府，就自然无法避开广钢，，目前未满五的北区试探性放盘就有450+套，如果对这个供应量没有感觉，我举几个大热板块，海珠供需两热的金碧一、二、三是600套，东晓南是800套，宿敌牛奶厂是130，
再说花地湾所属的万科项目，万科这次饥饿营销堪称教科书级别，20年初吹风，看着其他板块涨到位，于当年10月入市，第一期的火热，第二期的涨价，为第二期续上火力。为什么火热，首先是现阶段的期房确实要挑开发商，否则有暴雷风险，万科是可信赖的开发商之一。
其次是万科花地湾教育、价格、地段、医疗、交通都要优于广钢大部分楼盘，目前仅进行到第二期，后期考验万科的造城能力，这一点，在广州万科还没有先例。
诚然荔湾有一号线，会吸引一批越秀、体育西通勤的高质量群体。
但打包销售的商业+公园+学位+地铁的定价，抑制了部分刚需需求
，在这个大供给的背景下，后市24号是不看好的。
同时万科金域曦府二期目前面临的市场行情已不比一期，东部南部经历了一些回调，部分有性价比的楼盘与二手房源入市，都会是比荔湾更好的选择。
说回容积率，科普容积率V.S密度，最后24号会直接给你一个指标参考。
宜居的必要条件便是低密度+低容积率，缺一不可
单靠容积率不合理，不宜居的楼盘应该是高密度+高容积率，这是不宜居的充分条件。而反推，只要有一点严重超标，那便一定不宜居。
容积率：
对于商业写字楼来说，容积率越高，可能就代表着高端和地标。但对于住宅来说，容积率小，意味着每平方土地上的建筑面积越小，代表着入住的人就越少，车就越少，小区就越安静，和你分享小区绿化、电梯、公共设施的人就越少。你独享的资源越多，当然你为此付出的代价就越会越多，比如你在保利林语山庄置入86平的两房照样要交因为小区容积率小于1而产生的增值税。
密度V.S容积率
一块地占地1万方，容积率为3，总建筑面积是3万方。
如果开发商只建1栋150米+住宅，建筑密度其实不高，还会有绿化。但如果建3栋80米住宅，同样一块地有更多楼栋，高容积率之下，窒息感显然更强， 比如容积率3.53的万科欧泊，何况7.3的金域曦府。
我个人对居住的要求是不能超过3。具体的要看楼盘的总楼层。
日照规定是大寒日这一天的日照时间不能低于3个小时
关于住宅的设计规定，一直有个不成文规定，，我问过在设计院工作多年的客户朋友，他们的回答都是：已经很难处理并达到要求。容积率到7，注定了上下班电梯拥堵，物业维护难度高，塔楼设计光照差。如果不是因为配件了学校和医院，也并非投资热土，具备了一定的居住属性，后期有可能沦为出租房。
(容积率指标参考，本人要求较高)
容积率到7这种水平，可以说是司马昭之心了
至于容积率的另外一个角度，因为一个地块的出让，这块对当地的作用，容积率多大在出让前就已确定，，就是尽可能的用居住性价比抢人到花地湾，为白鹅潭聚龙湾攒人气，没人气什么规划都是空中楼阁。
3. 这三个楼盘，一定要选的话，万科欧泊是最好。其次中海观云府会更适合你，学位问题你暂时不用考虑，等小孩3-4岁再考虑学位问题。
都不过珠江后航道
98年番禺变区后，原有广州7条线路的97规划便有了变化，明白，“97年规划”对老区是科学的、合理的，但为了让番禺市民尽快感受“变区”的温暖，从新区(天河)的三号线直捣番禺市桥的送温暖开始，从金刚抢人开始，，番禺摊牌了，番禺可以沿南大干线，从汉溪长隆开始一路往东单干了，南大干线经济带的核心现阶段无疑是万博，能否迁移至链接琶洲更有优势的创新城，这是后话。
总结：
本期一位读者的解答，24号便以洋洋洒洒2000字，目的还是强调一点，从20年3月开始的这一轮行情无论是一手房还是二手房市场，除去远郊的以价换量，除去一手房限价非市场行为导致的倒挂，我们还是可以察觉到存量市场(包含一手)的分化。
也就是我一直强调的，房价=大盘60%+板块30%+小区10%，大盘关乎择时，如果你不看重持有收益，大可不择时，大可不择食(板块)，只为那10%的权重买单，那么就祝愿你边走未来的路，不后悔以前走过的路，为自己的选择买单，也是一种能力嘛。
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