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需要避免的五个常见的多户承保错误

2021-11-23 16:39:52 房产资讯来源:
导读作为我们多户房地产辅导业务的一部分,我们每年为学生审查数百项交易。因此,我们对承保多户出租物业的潜在现金流时最常见的错误有独特的看

作为我们多户房地产辅导业务的一部分,我们每年为学生审查数百项交易。因此,我们对承保多户出租物业的潜在现金流时最常见的错误有独特的看法。

以下是我们看到的五个最常见的错误,以及如何避免它们以确保您的多户家庭承保流程健全。

错误一:高估市场租金和租金增长

我们指导学生寻找位置优越且租金低于市场的公寓楼。如果可以以优惠的价格购买这些商业物业,那么可以通过资本改善计划使租金与市场租金保持一致。但是这种方法有两个常见的承保错误。

首先,对装修后的市场租金过于乐观是普遍现象。为避免此错误,重要的是通过目标物业与周边地区竞争对手的基于数据的比较来驱动此估算。成品一样吗?设施、单元大小、布局和停车容量如何?这些都是影响新装修楼盘能否达到市场租金的因素。

其次,人们普遍认为租金会随着时间的推移呈直线增长。这也过于乐观了。可能有些年份租金根本不会增长,甚至有些年份会下降。创建备考时必须考虑这些情况。

错误 2:低估运营费用

房产的收入减去支出得出一个重要的指标,称为净营业收入 (NOI),它构成了房产估值的基础。因此,准确估算运营费用至关重要。

一个常见的错误是简单地“估计”运营费用(税收、物业管理、公用事业等),而没有查看该物业之前的业绩作为参考。例如,很容易估计公用事业单位为 750 美元。但是,如果查看该物业的历史效用报表显示每单位的实际成本为 900 美元,则成本估算将被证明是不准确的。

这种趋势在估算财产税时尤为常见。这是因为房产的价值在出售时会重新评估,并且通常会出现大幅上涨,特别是如果前任所有者长期持有该房产。作为一般规则,该物业的新评估价值将等于销售价格,应应用该县的碾压率来估算售后税。

换句话说,当备考假设房产税在售后保持不变时,我们将其视为危险信号。

错误 3:低估维修和翻新费用

像上述那样的增值策略的成功在很大程度上取决于准确估算翻新物业的成本。

我们发现低估 完成装修所需的成本和时间是很常见的。出于这个原因,与经验丰富的承包商合作制定翻新成本估算以及可用于可能发生成本超支的慷慨应急预算始终是一个好主意。我们发现应急订单项应该大约是翻新预算的 10%。

错误 4:不查看租金清单

房产的租金名册提供了有关在出售时占用房产的个人的关键信息。在第一次评估公寓大楼时,通常会关注当前的租金,因为它会推动房产的收入。但是这样做忽略了另一个主要细节:租约到期。

多户家庭租约的期限通常为 12 个月。当它们到期时,租户要么续租,要么不续租。如果他们不这样做,则必须进行工作以“转动”出租单元并找到新的住户。这需要时间,这意味着由于没有租户每月付款,这意味着财产的收入损失。

不审查租约到期会忽略一组租约同时到期的风险。例如,如果一处房产有 50 个多户住宅单元,但 10 个单元的租约在同一个月到期,则在单元转租和重新出租时,该房产的收入可能会大幅减少。在最坏的情况下,这可能会导致流动性紧缩。

错误 5:没有对备考进行压力测试

备考是对未来收入和支出的估计。不能保证实际表现将与备考估计密切相关。

因此,最佳做法是对备考进行“压力测试”,也就是说,房地产投资者、贷方和交易中涉及的任何其他人都应测试备考假设,以此作为考虑多种结果的一种方式。例如,如果备考假设房产空置率为 5%,那么在 7% 或 10% 的空置率下,回报和市场价值会发生什么变化?如果关闭成本估计为 3%,如果结果为 6%,回报会怎样?

这里的共同主题是,根据我的经验,投资者往往对房产的潜在表现过于乐观。在多户房地产投资中,这是一个错误。在进行交易之前,采用数据驱动的方法进行承保并考虑一系列可能的结果是更好的做法。


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